Санкт-Петербург. Прямая речь президента
Речь Максима Шубарева, президента Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на III Съезде строителей Санкт-Петербурга.Уважаемые коллеги!
В несколько непривычном для себя качестве нахожусь сегодня здесь, в президиуме. Неделю назад я был избран на пост президента Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Думаю, буду вам полезен в своем новом качестве, поскольку четко понимаю, что в сложившихся сегодня непростых условиях роль объединения участников рынка очень велика. Нам необходимо быть вместе для того, чтобы отстаивать общие позиции и интересы.
Хотелось бы рассказать о некоторых результатах нашей деятельности. Всех нас волнует судьба 214-го закона - о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Могу вам доложить, что не далее как сегодня наши представители вернулись из Госдумы, где было принято решение о внесении изменений в этот федеральный закон. Все три чтения обещают провести в этом году. В основу будут взяты документы и поправки, которые подготовила наша Ассоциация. Пока не все нас устраивает, но мы продолжаем работу по уточнению этих поправок. Однако есть и радостные новости, касающиеся таких важных моментов, как, например, необходимость передачи квартир жильцам в течение 2 месяцев после сдачи дома госкомиссии: это условие убрано и вместо этого четко звучит, что сроки передачи соответствуют условиям договоров между дольщиками и фирмами. Также уменьшены штрафные санкции, и еще многое-многое другое. Так что можно с уверенностью сказать, что юридические отделы членов Ассоциации работали целый год эффективно, и я считаю, что в большой степени именно наша работа позволила эту ситуацию изменить. Отдельное спасибо за поддержку губернатору Валентине Матвиенко, которая отстаивала эту же позицию в Москве на самых высоких уровнях, а также Александру Вахмистрову, который помог подготовить и подписал целый ряд документов, направляемых нами в Госдуму, профильные министерства и ведомства.
Следующий момент, о котором я сегодня не могу не сказать - это важная работа, проделанная в части разрешения кризисной ситуации с регистрационной системой, которая возникла в Санкт-Петербурге в 2005 году. Проблема была решена в июле этого года благодаря слаженным действиям администрации Петербурга, Ассоциации и непосредственно представителей самого Государственного бюро регистрации. Было открыто два новых офиса по приему заявлений от юридических лиц, и, таким образом, конфликт был снят.
Следующий сложнейший вопрос - взаимоотношения с монополистами. Ровно год назад, на II Съезде строителей, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» предложила в целях выхода из тяжелой ситуации, возникшей в Санкт-Петербурге в связи с этой проблемой, создать оперативный штаб. Штаб представлял собой две рабочие группы, в которые вошли специалисты профильных комитетов, энергоснабжающих организаций и экспертов Ассоциации. Результатом нашего труда стала разработка двух регламентов взаимодействия строительных компаний и предприятий-монополистов (Ленэнерго и ГУП ТЭК). Мы прошли длительный и трудный переговорный процесс. Впервые был выработан единый алгоритм, отражающий производственные реалии, а также проведена оптимизация, прежде всего, по срокам процедур работы с Ленэнерго и ТЭК.
Регламент по Ленэнерго прошел все согласования и был рассмотрен на правительстве Санкт-Петербурга. Регламент с ТЭК сегодня находится в стадии завершения согласований и в ближайшее время должен быть рассмотрен на правительстве города.
К сожалению, ситуация сегодня плачевна. У меня в папке документы, которые свидетельствуют о том, что более 40 домов, уже сданных госкомиссии, не подключены к электросетям. Огромное количество строящихся домов не подключены даже по временной схеме и работают за счет дизельных электростанций.
Если эту ситуацию не изменить, то зимой в городе будут огромные проблемы.Решение может быть одно. Должна быть создана чрезвычайная комиссия, видимо, под контролем Александра Вахмистрова, которая совместно с профильными комитетами и представителями энергообеспечивающих организаций в еженедельном режиме будет находить решения по каждому конкретному дому. Какие могут быть решения? Например, сегодня представители Ленэнерго говорят о том, что они не в состоянии получать от компаний деньги, так как они сразу будут списываться в счет задолженностей. Значит, необходимо в рамках правового поля разработать такую схему, чтобы строители могли платить напрямую подрядчикам. Это конкретное решение.
Несколько слов хотелось бы сказать о проблемах развития рынка. В увеличении объемов строительства сегодня заинтересованы все: администрация, строители, девелоперы, производители, население. Однако реальных предпосылок для существенного роста этих объемов сегодня нет.
Как известно, практически вся строительная деятельность в нашем городе ведется на коммерческой основе. Векторы этой деятельности определяются законами рынка, а финансирование поступает из потребительских кошельков. В сущности, это основной и единственный источник финансирования строительного процесса, ведь все остальные источники, такие как кредиты, облигации, - это только способы диверсификации финансовых потоков, которые в конечном итоге все равно будут восполняться за счет конечного покупателя.
Вряд ли кто-нибудь будет оспаривать, что объемы будущего строительства на ближайшие 2-3 года определяются сегодняшним уровнем финансирования или, вернее, темпами и ценами продаж уже строящегося жилья. Большой объем ввода в 2004-2006 годах во многом определен временным оживлением покупательской активности в 2002-2004 годах, связанной с ростом цен на недвижимость. В строящихся сегодня домах около половины квартир куплены в 2003-2004 годах и по более низким ценам. Цены на жилье за последние 3 года выросли почти в два раза; стоимость реализации проекта увеличилась в 2,2-2,5 раза. Реальные доходы населения, даже по самым оптимистическим расчетам, увеличились за 3 года на 50 процентов. То есть 3 года назад, когда метр жилья стоил $400-600, квартиру в новостройке могло купить больше граждан, нежели сегодня. Что и было продемонстрировано на протяжении почти полутора лет стремительного роста цен.
Несмотря на активизацию спроса на строящееся жилье с августа 2005 года, фактический объем предложения по-прежнему, с 2004 года, превышает платежеспособный спрос.
Покупателей не становится меньше. Просто объемы строящегося жилья измеряются метрами, а покупаемого - квартирами. В сегменте массового спроса средняя площадь квартир уменьшается из-за увеличения доли малогабаритного жилья и студий. Получается, что для того, чтобы продать такую же площадь, что и год-два назад, сегодня требуется больше не только денег у покупателей, но и самих покупателей. Например, в 2003 году ввод нового строительства (без индивидуального и реконструкции) составил 1,7 миллиона квадратных метров, что составило 22 300 квартир, в 2004 году - 1,86 миллиона квадратных метров, которые сложились из 26 200 квартир, в 2005 году в сданных домах будет, по нашим оценкам, более 30 000 квартир. Дальше - еще больше: по нашей оценке, сегодня в 2 миллионах квадратных метров многоэтажных домов массового спроса число квартир превышает 35 000. То есть за 2 года необходимое количество покупателей для соблюдения баланса спроса-предложения должно было увеличиться минимум на 40 процентов, или на 10 тысяч покупателей квартир в строящихся домах.
Ни ипотека, ни рост доходов населения сами по себе не смогут обеспечить такой прирост. Перетягивание покупателей со вторичного рынка имеет свои границы: несмотря на общее количество договоров купли-продажи 65-70 тысяч в год, не обмена с доплатой, а именно самой купли за полную стоимость квартиры за год производится существенно менее 20 тысяч.
Суммарная площадь объектов, готовящихся к выходу на рынок, увеличивается. Только на стадии проектирования и строительства сегодня находится 5,8 миллиона квадратных метров присутствующего на рынке жилья и свыше 4 миллионов квадратных метров - готовящегося к выходу. В год максимального спроса - 2003-й - в стадии строительства находилось менее 4,5 миллиона квадратных метров и всего 3 миллиона готовилось к выходу на рынок. То есть по сравнению с 2003 годом объем рынка увеличился почти на 25 процентов, а спрос сократился более чем на 20 процентов.
Здесь не обойтись только рыночными механизмами. Проблему может и должен решать город. Как можно скорее необходимо запускать городские программы доступного жилья, системы дотаций для льготных категорий населения - бюджетников, молодых семей. Причем дотации могут выделяться не на всю стоимость квартир, а только в части первоначального взноса - а дальше подключатся ипотечные схемы. Город также может организовать плановый выкуп пакетов квартир в новых домах под будущие программы расселения ветхого жилья.
Другой вектор решения проблемы низкого спроса - снижение себестоимости. Есть составляющие себестоимости, которые объективно трудно или невозможно изменить. Но есть и рычаги, которые подвластны городу. Я говорю о дополнительных обременениях, накладываемых на застройщика в ходе реализации проекта. Сегодня ни один проект не обходится без дополнительных затрат на выполнение требований согласующих инстанций. Речь идет вовсе не о какой-то коррупции, а о вполне официальных обременениях, таких как строительство детских площадок, ремонт подъездов и кровель соседних домов и многое другое. Затраты девелопера на эти работы могут составлять от 2-3 тысяч до нескольких сотен тысяч долларов. А если встает вопрос о строительстве социальных объектов (детских садов, школ), то цена вопроса определяется миллионами долларов.
Мы понимаем, что все эти обременения накладываются на застройщика из благих побуждений - районные администрации радеют за благоустройство своих районов. Но нам совершенно не понятно, почему мы должны брать на себя эти затраты после того, когда уже заплатили городу за эти участки полную рыночную стоимость, а зачастую и даже выше рыночной. Нам кажется, именно эти деньги и должны идти на решение проблем благоустройства районов.
Поэтому мы считаем: именно в руках города сегодня имеются реальные рычаги, способные благоприятно повлиять на рыночную ситуацию. Снижение себестоимости строительства посредством введения льгот для строителей в сочетании с программами дотаций для населения сможет дать реальный толчок дальнейшему развитию рынка.
Источник: Строительный еженедельник
Глава демократической фракции ЗакСа Михаил Амосов во вторник заявил о том, что требует закрепить за зоной Финского залива, где должен появиться новый пассажирский порт, особые функции, которые позволят инвесторам строить на вышеназванных территориях только объекты, имеющие отношение к транспорту. Это может внести коррективы в планы стратегического инвестора ООО «Морской фасад».
По мнению депутатов, реализация стратегической и очень важной для города задачи строительства пассажирского порта не должна иметь ничего общего с жилыми и коммерческими постройками.
Члены демократической фракции в петербургском парламенте также направили губернатору предложение изменить обозначенные в проекте генплана границы намыва. «Генплан с функциональным зонированием территорий принимается законом Санкт-Петербурга, следовательно, любой проект планировки не должен противоречить данному зонированию. Непроработанность этого вопроса заставила меня написать эту поправку. Я считаю, что на сегодняшний день у партнера города – ООО «Морской фасад» - нет четкого представления о том, как развивать эти территории. Нет этого представления и у тех специалистов, которые готовили генеральный план. Я предлагаю принять честное решение и обозначить зону, где будет располагаться действительно необходимый городу морской терминал, а все остальные вопросы оставить на будущее, когда будем корректировать документ», - пояснил Амосов.
Как выяснилось, депутатов смущает тот факт, что инвестиционный договор с ООО «Морской фасад» будет заключен только во второй половине следующего года. Тем не менее, компания фактически официально является стратегическим инвестором. Кроме того, подозрения народных избранников вызывает и экономическая сторона вопроса. «Город выбрал себе в партнеры компанию, за душой у которой нет ничего, кроме стульев и авторучек, - заявил Михаил Амосов на состоявшихся сегодня дебатах. – Согласно технико-экономическому обоснованию проекта, управляющая компания намерена строить морской терминал. Но если мы обсуждаем необходимость строительства порта, то не ясно, причем тут жилье?».
Присутствовавший здесь же директор департамента по связям с общественностью управляющей компании Александр Шимберг заявил, что сейчас капитализация «Морского фасада» уже достигла 10 миллионов рублей. Однако отвечать на ставший уже традиционным вопрос о том, кто стоит за проектом, отказался, намекнув, что, может быть, и раскроет тайну где-нибудь ближе к весне следующего года. То есть, ближе к тому времени, как город подпишет с компанией инвестиционный договор. А далее заверил: «Проект важный, и никто не собирается его осуществлять втихаря».
Согласно подготовленному «Морским фасадом» технико-экономическому обоснованию проекта, он может окупиться самое большее через 10-12 лет. При этом, согласно выводам аналитиков, услугами которых пользовались стратегические инвесторы, в день пассажирский порт будут посещать по 12 тысяч туристов. Ожидания того, что через несколько лет город столкнется с туристическим бумом – главный аргумент защитников проекта. Согласно последним подсчетам, в прошлом году на общем фоне снижения турпотока приток круизных туристов увеличился на треть.
Общая стоимость проекта по намыву и освоению 450 гектаров территорий на западе Васильевского острова может составить сумму в 2 миллиарда долларов. Федеральный бюджет заплатит за образование акватории, а вот создание и развитие территорий западной части Васильевского острова будет осуществляться за счет инвестора – в его роли выступит управляющая компания «Морской фасад».
Источник: Невастройка