Эксперт: Кризис избавляет власти пригородов от гигантомании
Как отметил в ходе конференции «Градостроительство и планирование территориальное развитие России» президент Национальной гильдии градостроителей (НГГ) Максим Перов, последствия финансового кризиса развеяли иллюзии как частных инвесторов, так и муниципальных властей по поводу стремительного роста городских агломераций. Это в особенности проявилось на областных территориях, прилегающих к крупным мегаполисам, где МО рассчитывали на возникновение городов-спутников, а заинтересованные застройщики полагались в первую очередь на крупные банковские кредиты.
Как подтвердил главный архитектор Всеволожского района Ленобласти Эдуард Акопян, муниципальные заказчики генеральных планов поселений, примыкающих к Санкт-Петербургу, до наступления кризиса рассчитывали на рост населения в пригородной зоне до 1 млн. человек, хотя в настоящее время все население региона составляет 1,6 млн. человек, а Всеволожского района – 220 тысяч.
По словам руководителя группы ОАО «НИПИ градостроительства» Татьяны Варгиной, при разработке территориального плана Всеволожского района было решено отказаться от т.н. «оптимистического варианта развития». Оценивая проекты генпланов ряда поселений, специалисты института обратили внимание на то, что проекты МО, рассчитанные на стремительный рост жилищного строительства, не предусматривали возможностей трудоустройства новых жителей. При этом рост мог быть фактически достигнут лишь за счет миграции.
Как подтверждает директор института Андрей Лаппо, многих местных руководителей невозможно убедить в том, что население на их территориях совершенно не обязательно возрастет в ближайший период. В свою очередь, привлеченные проектировщики, потакая инвесторам, составляют генпланы поселений без учета реальных возможностей, и часто с расчетом на расширение границ поселения за счет земель сельскохозназначения.
Банки-кредиторы становятся ведущими игроками рынка недвижимости Москвы. Девелоперы-должники могут остаться на заложенных объектах как генподрядчики. Застройщики вывели на рынок все ранее придержанные резервы, во II квартале
Но сделок на первичном рынке мало. По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, по итогам I полугодия их число сократилось в 3-6 раз по сравнению с докризисным периодом. Петр Машаров, гендиректор «Century 21 Еврогруп недвижимость», признает: для компании считается удачей, если в месяц удается продать 5 квартир. По данным IntermarkSavills, при сложившихся темпах продаж запаса жилья в домах бизнес-класса хватит на 6 лет, в классе премиум – на 4 года. А квартир эконом-класса – 2-3 года, говорит Александр Крапин, директор ИАА Rway.
Не получая средств от продажи жилья, девелоперы становятся заложниками банков-кредиторов. По словам гендиректора ГК «Инталев» Алексея Федосеева, сейчас ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, ВЭБ аккумулируют недвижимые активы, стоимость которых измеряется десятками и даже сотнями миллиардов рублей. «Но они пока не понимают, что же делать с этим достоянием», - отмечает он.
Сергей Безбородов, президент компании Q-tec, предполагает, что банки могут как создавать собственные девелоперские подразделения, так и выводить управление этими активами на аутсорсинг. «Сейчас мы ведем переговоры о стратегическом партнерстве с одним из российских банков: оно касается сегмента незавершенного строительства, а также развития новых активов. Себя мы видим в качестве диверсифицированной компании, которая в состоянии входить в проект как девелопер и реализовывать его как генподрядчик», - рассказал он.
Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, предполагает, что крупные банки могут позволить себе создать свой девелоперский бизнес, как это сделал, например, «Уралсиб». Хотя, по его мнению, этим имеет смысл заниматься только после того, как восстановится рынок. По мнению Василия Брязкухи, финдиректора «Сити – XXI век», банкам выгоднее и проще оставить прежнего девелопера: с ним легче договориться по вознаграждению и он заинтересован в завершении стройки, особенно если раньше привлек соинвесторов – физических лиц. Сейчас за реализацию проекта под ключ генподрядчики готовы браться за 15% от бюджета строительства, признает С.Безбородов, в докризисное время их маржа достигала 25%.