Московская жилая недвижимость пытается нащупать «дно» рынка
Информационная группа инвестиционного холдинга «Финам» провела конференцию « Рынок недвижимости: «дно» уже пройдено?». Ее участники отмечают существенное снижение цен на московском рынке недвижимости. Часть экспертов ожидает дальнейшего падения, но большинство уверено, что дно достигнуто. Предложение все еще существенно превышает спрос, но дисбаланс постепенно нивелируется.
Эксперты отмечают, что с начала кризиса цены на недвижимость в Москве продемонстрировали существенное снижение. Правда, главным образом, в долларовом выражении. Так, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко рассказал: «По нашему индексу, жилье в Москве просело примерно на треть (около 35%) с 6000 долларов и выше за 1 кв. м до 4000 долларов. Т.е. падение полностью аналогично ситуации после дефолта 1998 г.». Похожие данные озвучил заместитель генерального директора УК «Ингосстрах-Инвестиции» Алексей Яшин: «Рынок недвижимости в Москве просел менее сильно, чем в других регионах России, примерно на 20-30% в долларовом эквиваленте, в рублях снижение менее ощутимо».
В своих прогнозах дальнейшего развития ситуации эксперты разошлись. «Ценовое дно на московском рынке, а также на рынках жилья подавляющего большинства российских регионов не достигнуто. В ближайшие 1-2 года можно ожидать дальнейшего снижения цен на жилье не только в Московском регионе. Цены на столичное жилье эконом-класса могут снизиться до уровня 65-70 тысяч рублей за 1 кв. м. Новостройки могут подешеветь до уровня «строительная себестоимость плюс 15-25%», - считает генеральный директор ИАА RWAY Александр Крапин. Он также уверен, что снижение цен сейчас убережет рынок от последующего обвала: «В настоящее время на московском рынке жилья на 1 покупателя приходится порядка 10%. Низкие темпы снижения рублевых цен на московское жилье приведут к дальнейшему росту этого соотношения и увеличат вероятность более стремительного снижения цен в последующие периоды времени».
О.Репченко прогнозирует, что дальнейшее снижение цен будет возможным только при заметном ухудшении макроэкономической конъюнктуры – развитии второй волны кризиса. При нормализации ситуации более вероятна стабилизация цен. Руководитель департамента жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева также считает, что нынешний уровень цен в Москве близок в равновесному: «Цены достигли того уровня, по которым покупатель готов приобретать недвижимость. Весной очень четко ощущался отложенный спрос, сформировавшийся за осенне-зимний период. Это люди, которые нуждаются в покупке жилья и готовы принимать дисконт в 30-50% от докризисных цен».
Руководитель управления недвижимости УК «Финам Менеджмент» Александр Фирсов склоняется к тому, что даже вторая волна кризиса в экономике не сможет существенно продавить цены на недвижимость за счет резкого роста предложения: «Пока банки предпочитают решать свои проблемы из «других источников». Я не ожидаю какого-то лавинообразного сброса активов банков по просроченным кредитам. Наши банки не готовы к огромным убыткам, которые неминуемы при распродаже таких активов, это понимают и в ЦБ. Наиболее вероятно, что продажа активов будет иметь место, но очень выборочная, разница в сумме кредита и текущей стоимости актива будет переведена на каких-нибудь финансовых посредников, долг которых будет списан тогда, когда это будет удобно банку».
Компания Jones Lang LaSalle подготовила отчет о государственной поддержке строительной отрасли в разных странах. Эта тема была центральной на конференции «Уроки кризиса: перспективы рынка недвижимости и строительства».
В рамках антикризисных мер правительства крупнейших развитых и развивающихся стран активно поддерживают сектор строительства. При этом основное внимание уделяется жилищному строительству, поскольку этот сегмент наиболее пострадал от кризиса в большинстве стран и является социально значимым. Тем не менее, власти многих стран не забывают про инфраструктуру. Страны Европы действуют как в рамках индивидуальных мер, так и через региональные программы Евросоюза. Многие развивающиеся страны, в том числе лидеры роста Индия и Китай, также оказывают активную и разнообразную поддержку строительному сектору.
Тем не менее, явным лидером среди госпрограмм является амбициозный «Американский акт восстановления и реинвестирования 2009». При этом США уже имеют обширный опыт поддержки строительного сектора, в том числе в рамках принятой в середине
Российское правительство также поддерживает строительную отрасль, и в частности в развитии инфраструктуры. Дальнейшее расширение программ в этом направлении послужит одним из самых эффективных методов стимулирования экономики, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Для отрасли характерна низкая доля импорта и высокая интеграция с другими секторами российской экономики, поэтому вложения в нее принесут значительный мультипликативный эффект.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российская строительная отрасль оказалась одной из наиболее пострадавших от текущего кризиса, и роль государства вышла на первый план. Не может не радовать, что российские власти в своих последних программах демонстрируют долгосрочность действий, взяв на вооружение, например, фактор мультипликативного эффекта между секторами экономики. Мы считаем, что дополнительным критерием, особенно в условиях резко снизившихся поступлений валюты, может служить доля импорта. Но какой бы показатель мы не выбрали, вложения в строительство, особенно в инфраструктурные проекты, должны оставаться приоритетом государства».