Эксперты: Предпосылок для существенного снижения цен на недвижимость сейчас нет
Информационная группа инвестиционного холдинга «Финам» провела конференцию «Вопреки кризису: точки роста экономики». Ее участники считают, что существенное снижение цен на недвижимость могло бы выступить фактором ускоренного восстановления этого рынка. Однако, сейчас предпосылок для заметного падения стоимости активов в данном сегменте нет.
Эксперты считают, что кризис на рынке недвижимости в ближайшие месяцы может продолжиться. « Собственно, заметное падение цен на жилье в РФ произошло только в долларовом выражении. Для увеличения спроса на этом сегменте необходимо дальнейшее сокращение цен на недвижимость, предположим, на 30-50% в реальном выражении. Строительным компаниям необходимо в этой ситуации увеличивать эффективность своей деятельности, государству – смягчать негативные для бизнеса составляющие этого процесса, сокращая, к примеру, затраты отрасли на преодоление административных барьеров, предоставляя строительным компаниям нерыночные долгосрочные кредиты», - рекомендует главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Руководитель аналитического департамента компании «Совлинк» Михаил Армяков также считает, что предпосылок для существенного снижения цен на рынке недвижимости нет: «Следует учитывать, что недвижимость – не такой ликвидный актив, чтобы «обваливаться» на 70-80%. Поэтому, если не произойдет существенных изменений в сложившейся структуре отрасли, то цена может опуститься еще на 10-15%, не больше. Для более серьезного падения цен необходимы какие-нибудь более серьезные основания: например, изменение налогообложения жилой недвижимости. Если повышение налогов приведет к тому, что обладание большим количеством «инвестиционных» квартир станет слишком накладно, это может привести к росту предложения».
Снижение цен возможно только в случае развития кризиса в экономике в целом, что приведет к массовой реализации банками полученных ими залогов. «Недвижимость – гораздо больший неликвид, чем самая неликвидная акция. Не зря ипотечные банки идут на хорошие уступки должникам, лишь бы не получить на баланс эти квартиры. Но агрессивного продавца в секторе нет, поэтому цены стоят там, или почти там, где они стояли. Если такой продавец появится, например, это могут быть те же банки, массово реализующие залоги, цена уйдет вниз», - уверен глава аналитического департамента УК «Ингосстрах-Инвестиции» Евгений Шаго.
С такой точкой зрения согласен г-н Осин, который при этом не исключает формирования на рынке недвижимости долгосрочной понижательной тенденции: «Снижение реальных цен на жилье от текущих уровней возможно, как в результате «расчистки» банковских балансов, так и – в более долгосрочном периоде – в результате перемещения инвестиционных потоков в сектор производственных вложений, увеличения государственных инвестиций в строительство, повышения качества административного управления, роста налогов на «лишнее» жилье в условиях необходимости поиска источников дополнительного бюджетного финансирования». Правда, экономист признает: «Недвижимость в России – один из основных инструментов «бегства в качество», «надежный актив». Государство, как представляется, поддерживает цены на этом сегменте в рамках общей политики «сглаживания» негативных последствий кризиса».
Большинство экспертов считают, что государству стоит сосредоточиться на развитии инфраструктуры. Например, директор аналитического департамента «Банка Москвы» Кирилл Тремасов заявил: «Решение жилищной проблемы – это государственная задача, а основные пути решения прописаны в любом учебнике: повышение конкуренции на данном рынке, снижение административных барьеров плюс государственные инвестиции в инфраструктуру (земля, дороги, коммуникации)».
С приходом кризиса коммерческая недвижимость по темпам падения цен купли-продажи и арендных ставок заметно обогнала рынок жилья. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» объясняют это тем, что объемы строительства на рынке офисных помещений в последние годы стабильно росли, в то время как предложение нового жилья на продажу, напротив, из года в год сокращалось. К тому же, предпосылок к возобновлению спроса на коммерческую недвижимость сейчас гораздо меньше, чем на жилую.
Ставки арендной платы высококлассных офисных помещений продолжают падать. Так, по данным Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), базовая ставка аренды офисов класса A в пределах Садового кольца в январе
Не меньшими темпами дешевели офисы класса B+. С января по май ставки аренды площадей в пределах Садового кольца упали с 1030 до 685 долларов, между Садовым кольцом и ТТК – с 815 до 505, за пределами ТТК – с 590 до 295. А в конце июня на московском рынке аренды офисной недвижимости был установлен новый ценовой рекорд: офисы класса B в новых бизнес-парках предлагались по ставке 120 долларов за 1 кв.м. в год.
«Многие специалисты рынка недвижимости отмечают повышение интереса арендаторов к подешевевшим офисам, - говорится в отчете C&W/S&R. - Тем не менее, сделок заключается крайне мало. Новых арендаторов ждать неоткуда, а чтобы стимулировать существующих арендаторов к переезду, необходимо предлагать им ставку как минимум на 10-15% ниже. В результате, дальнейшее снижение ставок пока представляется неизбежным». В I полугодии
В целом за год – с начала лета
«Высококачественные офисы оказались переоцененным сегментом», - комментируют аналитики АЦ «Индикаторы рынка недвижимости». Специалисты отмечают, что немаловажную роль сыграло и стремление многих компаний к быстрому росту: много новых проектов планировались на несколько лет вперед и соответственно под эти проекты бронировались офисы. «В кризис многие компании отказались от планов экстенсивного развития и как следствие – от аренды офисных помещений», - добавляют в они.
Продолжает расти уровень вакантных площадей. Если в январе, по данным C&W/S&R показатель уровня вакантности для помещений класса А составлял 9-21% в зависимости от удаленности от центра и 12-25% для помещений класса В+, то в мае незанятыми были 18-29% площадей класса А и 14-35% - класса В+.
Те бизнес-центры, в которых до кризиса большинство площадей не успели сдать в аренду, сейчас заполняются крайне медленно, констатируют участники рынка. Так, по данным C&W/S&R в мае было сдано в эксплуатацию 7 зданий с качественными офисными центрами общей площадью 166,4 тысячи кв. м, в частности, бизнес-центр Espace на ул. Косинская (девелопер AFI Development), строение I бизнес-парка Solutions на Варшавском шоссе (Moskapstroy) и бизнес-центр Horizont на ул. Складочная (SpetsStroy TS). На данный момент практически все площади в этих зданиях свободны.