Эксперты: Предпосылок для существенного снижения цен на недвижимость сейчас нет
Информационная группа инвестиционного холдинга «Финам» провела конференцию «Вопреки кризису: точки роста экономики». Ее участники считают, что существенное снижение цен на недвижимость могло бы выступить фактором ускоренного восстановления этого рынка. Однако, сейчас предпосылок для заметного падения стоимости активов в данном сегменте нет.
Эксперты считают, что кризис на рынке недвижимости в ближайшие месяцы может продолжиться. « Собственно, заметное падение цен на жилье в РФ произошло только в долларовом выражении. Для увеличения спроса на этом сегменте необходимо дальнейшее сокращение цен на недвижимость, предположим, на 30-50% в реальном выражении. Строительным компаниям необходимо в этой ситуации увеличивать эффективность своей деятельности, государству – смягчать негативные для бизнеса составляющие этого процесса, сокращая, к примеру, затраты отрасли на преодоление административных барьеров, предоставляя строительным компаниям нерыночные долгосрочные кредиты», - рекомендует главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Руководитель аналитического департамента компании «Совлинк» Михаил Армяков также считает, что предпосылок для существенного снижения цен на рынке недвижимости нет: «Следует учитывать, что недвижимость – не такой ликвидный актив, чтобы «обваливаться» на 70-80%. Поэтому, если не произойдет существенных изменений в сложившейся структуре отрасли, то цена может опуститься еще на 10-15%, не больше. Для более серьезного падения цен необходимы какие-нибудь более серьезные основания: например, изменение налогообложения жилой недвижимости. Если повышение налогов приведет к тому, что обладание большим количеством «инвестиционных» квартир станет слишком накладно, это может привести к росту предложения».
Снижение цен возможно только в случае развития кризиса в экономике в целом, что приведет к массовой реализации банками полученных ими залогов. «Недвижимость – гораздо больший неликвид, чем самая неликвидная акция. Не зря ипотечные банки идут на хорошие уступки должникам, лишь бы не получить на баланс эти квартиры. Но агрессивного продавца в секторе нет, поэтому цены стоят там, или почти там, где они стояли. Если такой продавец появится, например, это могут быть те же банки, массово реализующие залоги, цена уйдет вниз», - уверен глава аналитического департамента УК «Ингосстрах-Инвестиции» Евгений Шаго.
С такой точкой зрения согласен г-н Осин, который при этом не исключает формирования на рынке недвижимости долгосрочной понижательной тенденции: «Снижение реальных цен на жилье от текущих уровней возможно, как в результате «расчистки» банковских балансов, так и – в более долгосрочном периоде – в результате перемещения инвестиционных потоков в сектор производственных вложений, увеличения государственных инвестиций в строительство, повышения качества административного управления, роста налогов на «лишнее» жилье в условиях необходимости поиска источников дополнительного бюджетного финансирования». Правда, экономист признает: «Недвижимость в России – один из основных инструментов «бегства в качество», «надежный актив». Государство, как представляется, поддерживает цены на этом сегменте в рамках общей политики «сглаживания» негативных последствий кризиса».
Большинство экспертов считают, что государству стоит сосредоточиться на развитии инфраструктуры. Например, директор аналитического департамента «Банка Москвы» Кирилл Тремасов заявил: «Решение жилищной проблемы – это государственная задача, а основные пути решения прописаны в любом учебнике: повышение конкуренции на данном рынке, снижение административных барьеров плюс государственные инвестиции в инфраструктуру (земля, дороги, коммуникации)».
В процессе переоформления отношений с дольщиками по закону о долевом строительстве (214-ФЗ) застройщики могут столкнуться с «реальными» проблемами, - считает один из разработчиков поправок к закону депутат ГД РФ, член Рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Коган. Об этом он заявил на пресс-конференции, посвященной итогам выездного заседания в Пушкине.
Во-первых, для того чтобы оформить договор с дольщиком в соответствии с 214-ФЗ застройщик должен располагать всей разрешительной документацией на строительство, что не всегда есть в реальности.
Вторая причина – это требование о предоставлении прав залога на землю участникам долевого строительства. «Земля должна находиться в залоге у всех дольщиков», - подчеркнул А.Коган. Указав в качестве примера на компанию «ЛЭК» он заметил, что в ряде случаев земельные участки, на которых ведется строительство структурами компании, заложены в банках. «ЛЭКу» потребуется время на то, чтобы вывести земли из-под залога. И хотя глава компании Павел Андреев говорит нам, что работа в этом направлении ведется, мы понимаем, что это реальная проблема и ее решение потребует времени», - заявил он.
«Это не касается земельных участков, предоставленных компании на инвестиционных условиях», - отметил со своей стороны вице-губернатор Роман Филимонов, принявший участие в заседании рабочей группы. Он также заявил, что руководство компании, по его мнению, настроено конструктивно. «ЛЭК» ничем не провинилась перед дольщиками. А любой корпоративный скандал может заставить дольщиков беспокоиться», - заявил вице-губернатор.
По словам главы рабочей группы, депутата ГД РФ Александра Хинштейна, выходом из этой ситуации может стать заключение новых договоров с дочерними структурами компании. Однако такая перспектива зачастую настораживает дольщиков. «Я думаю, что петербургские власти заинтересованы в том, чтобы пойти навстречу компании в вопросе выдачи разрешительной документации. Кроме того, присутствовавший на нашем заседании начальник Управления Федеральной регистрационной палаты заверил нас, что никакой волокиты и задержек с регистрацией новых договоров не будет», - подытожил он.