Эксперты: Предпосылок для существенного снижения цен на недвижимость сейчас нет
Информационная группа инвестиционного холдинга «Финам» провела конференцию «Вопреки кризису: точки роста экономики». Ее участники считают, что существенное снижение цен на недвижимость могло бы выступить фактором ускоренного восстановления этого рынка. Однако, сейчас предпосылок для заметного падения стоимости активов в данном сегменте нет.
Эксперты считают, что кризис на рынке недвижимости в ближайшие месяцы может продолжиться. « Собственно, заметное падение цен на жилье в РФ произошло только в долларовом выражении. Для увеличения спроса на этом сегменте необходимо дальнейшее сокращение цен на недвижимость, предположим, на 30-50% в реальном выражении. Строительным компаниям необходимо в этой ситуации увеличивать эффективность своей деятельности, государству – смягчать негативные для бизнеса составляющие этого процесса, сокращая, к примеру, затраты отрасли на преодоление административных барьеров, предоставляя строительным компаниям нерыночные долгосрочные кредиты», - рекомендует главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Руководитель аналитического департамента компании «Совлинк» Михаил Армяков также считает, что предпосылок для существенного снижения цен на рынке недвижимости нет: «Следует учитывать, что недвижимость – не такой ликвидный актив, чтобы «обваливаться» на 70-80%. Поэтому, если не произойдет существенных изменений в сложившейся структуре отрасли, то цена может опуститься еще на 10-15%, не больше. Для более серьезного падения цен необходимы какие-нибудь более серьезные основания: например, изменение налогообложения жилой недвижимости. Если повышение налогов приведет к тому, что обладание большим количеством «инвестиционных» квартир станет слишком накладно, это может привести к росту предложения».
Снижение цен возможно только в случае развития кризиса в экономике в целом, что приведет к массовой реализации банками полученных ими залогов. «Недвижимость – гораздо больший неликвид, чем самая неликвидная акция. Не зря ипотечные банки идут на хорошие уступки должникам, лишь бы не получить на баланс эти квартиры. Но агрессивного продавца в секторе нет, поэтому цены стоят там, или почти там, где они стояли. Если такой продавец появится, например, это могут быть те же банки, массово реализующие залоги, цена уйдет вниз», - уверен глава аналитического департамента УК «Ингосстрах-Инвестиции» Евгений Шаго.
С такой точкой зрения согласен г-н Осин, который при этом не исключает формирования на рынке недвижимости долгосрочной понижательной тенденции: «Снижение реальных цен на жилье от текущих уровней возможно, как в результате «расчистки» банковских балансов, так и – в более долгосрочном периоде – в результате перемещения инвестиционных потоков в сектор производственных вложений, увеличения государственных инвестиций в строительство, повышения качества административного управления, роста налогов на «лишнее» жилье в условиях необходимости поиска источников дополнительного бюджетного финансирования». Правда, экономист признает: «Недвижимость в России – один из основных инструментов «бегства в качество», «надежный актив». Государство, как представляется, поддерживает цены на этом сегменте в рамках общей политики «сглаживания» негативных последствий кризиса».
Большинство экспертов считают, что государству стоит сосредоточиться на развитии инфраструктуры. Например, директор аналитического департамента «Банка Москвы» Кирилл Тремасов заявил: «Решение жилищной проблемы – это государственная задача, а основные пути решения прописаны в любом учебнике: повышение конкуренции на данном рынке, снижение административных барьеров плюс государственные инвестиции в инфраструктуру (земля, дороги, коммуникации)».
Сегодня в Доме архитектора прошли публичные слушания по проблемам строительства и функционирования «Охта-центра», организованные общественной коалицией, в состав которой вошли независимые эксперты, депутаты ЗакСа, представители общественных советов КГА и КГИОП Санкт-Петербурга, общественных организаций. Представители ОАО «Общественно-деловой центр «Охта», как и заявлялось, на слушания не пришли.
Однако организаторы слушаний до последнего момента, как сказал сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис, рассчитывали на участие сторонников реализации проекта. Пообещав предоставить им все возможности для выступления и избавить от вопросов личного характера, организаторы строго следили за соблюдением принятого регламента.
Единственным выступившим в защиту проекта стал лидер общественной организации «Правый берег» Марат Козлов, сообщивший, что он не является специалистом в области градостроительства и не может, в отличие от других, судить о законах, регламентирующих охрану памятников в Санкт-Петербурге, «но житель я профессиональный», - заявил он.
Пожаловавшись на «травлю», которая выражается в призывах стыдиться, телефонных звонках и электронных сообщениях в его адрес, М.Козлов рассказал о мотивах, которые заставили его перейти из лагеря противников на сторону сторонников строительства небоскреба. Как оказалось, самую важную роль в этом вопросе сыграл отказ властей Санкт-Петербурга от финансирования строительства за счет бюджетных средств. «Если проект будет реализовываться на средства частной компании, меня как налогоплательщика, это не затронет», - сказал он. В ответ на вопросы о возможной утрате исторической доминанты и перспектив – вида на Смольный собор, Исаакиевский и др., М.Козлов продемонстрировал фотографию, на которой Эйфелева башня заслоняет собой башню Монпарнас.
В заключение своего выступления он предложил противникам строительства перевести дискуссию в русло взвешивания достоинств и недостатков проекта с точки зрения развития Красногвардейского района. «Когда у нас в районе только начинали строить Ладожский вокзал, я тоже боялся, что в результате возникнут пробки. Мои ожидания оправдались, но спустя какое-то время после завершения строительства, когда начали строить развязки, я понял, что наступила пора менять свои убеждения», - сказал М.Козлов, предположив, что транспортные проблемы из-за строительства «Охта-центра» будут когда-нибудь решены.
Ответные выступления противников строительства «профессиональный житель» выслушивать не стал, покинув зал вместе с операторами двух телеканалов. Между тем предысторию его «травли» участникам слушаний рассказала лидер ОО «Охтинская дуга» Татьяна Красавина. По ее версии, М.Козлов совместно с сотрудниками ОДЦ «Охта», районной администрации и руководством совета ветеранов района провели агитационную кампанию, собрав 11 тысяч обращений в защиту проекта.
«Эти обращения, направленные в адрес губернатора Санкт-Петербурга – ни что иное, как попытка оказать давление на городские власти. М.Козлов сообщил нам, что некоторое время испытывал недостаток информации о проекте, но он явно ее еще недобрал», - заявила Т.Красавина. По ее словам, участники общественного движения против строительства «Охта-центра» добивались обнародования каждой крупицы информации по проекту титаническими усилиями. А «легкие, молодежные» суждения, высказанные его сторонником, взяты из рекламных буклетов ОДЦ.
У городских властей есть множество способов оказать финансовую поддержку «Охта-центру» помимо бюджетных инвестиций в строительство, - заверили участников слушаний поочередно Т.Красавина и А.Марголис, сославшись на бюджетное финансирование газет «Метро» и «Петербургский дневник», в специальных выпуска которых публиковались статьи с изложением позиции М.Козлова.