Эксперты: Предпосылок для существенного снижения цен на недвижимость сейчас нет
Информационная группа инвестиционного холдинга «Финам» провела конференцию «Вопреки кризису: точки роста экономики». Ее участники считают, что существенное снижение цен на недвижимость могло бы выступить фактором ускоренного восстановления этого рынка. Однако, сейчас предпосылок для заметного падения стоимости активов в данном сегменте нет.
Эксперты считают, что кризис на рынке недвижимости в ближайшие месяцы может продолжиться. « Собственно, заметное падение цен на жилье в РФ произошло только в долларовом выражении. Для увеличения спроса на этом сегменте необходимо дальнейшее сокращение цен на недвижимость, предположим, на 30-50% в реальном выражении. Строительным компаниям необходимо в этой ситуации увеличивать эффективность своей деятельности, государству – смягчать негативные для бизнеса составляющие этого процесса, сокращая, к примеру, затраты отрасли на преодоление административных барьеров, предоставляя строительным компаниям нерыночные долгосрочные кредиты», - рекомендует главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Руководитель аналитического департамента компании «Совлинк» Михаил Армяков также считает, что предпосылок для существенного снижения цен на рынке недвижимости нет: «Следует учитывать, что недвижимость – не такой ликвидный актив, чтобы «обваливаться» на 70-80%. Поэтому, если не произойдет существенных изменений в сложившейся структуре отрасли, то цена может опуститься еще на 10-15%, не больше. Для более серьезного падения цен необходимы какие-нибудь более серьезные основания: например, изменение налогообложения жилой недвижимости. Если повышение налогов приведет к тому, что обладание большим количеством «инвестиционных» квартир станет слишком накладно, это может привести к росту предложения».
Снижение цен возможно только в случае развития кризиса в экономике в целом, что приведет к массовой реализации банками полученных ими залогов. «Недвижимость – гораздо больший неликвид, чем самая неликвидная акция. Не зря ипотечные банки идут на хорошие уступки должникам, лишь бы не получить на баланс эти квартиры. Но агрессивного продавца в секторе нет, поэтому цены стоят там, или почти там, где они стояли. Если такой продавец появится, например, это могут быть те же банки, массово реализующие залоги, цена уйдет вниз», - уверен глава аналитического департамента УК «Ингосстрах-Инвестиции» Евгений Шаго.
С такой точкой зрения согласен г-н Осин, который при этом не исключает формирования на рынке недвижимости долгосрочной понижательной тенденции: «Снижение реальных цен на жилье от текущих уровней возможно, как в результате «расчистки» банковских балансов, так и – в более долгосрочном периоде – в результате перемещения инвестиционных потоков в сектор производственных вложений, увеличения государственных инвестиций в строительство, повышения качества административного управления, роста налогов на «лишнее» жилье в условиях необходимости поиска источников дополнительного бюджетного финансирования». Правда, экономист признает: «Недвижимость в России – один из основных инструментов «бегства в качество», «надежный актив». Государство, как представляется, поддерживает цены на этом сегменте в рамках общей политики «сглаживания» негативных последствий кризиса».
Большинство экспертов считают, что государству стоит сосредоточиться на развитии инфраструктуры. Например, директор аналитического департамента «Банка Москвы» Кирилл Тремасов заявил: «Решение жилищной проблемы – это государственная задача, а основные пути решения прописаны в любом учебнике: повышение конкуренции на данном рынке, снижение административных барьеров плюс государственные инвестиции в инфраструктуру (земля, дороги, коммуникации)».
Компания Jones Lang LaSalle подготовила отчет о государственной поддержке строительной отрасли в разных странах. Эта тема была центральной на конференции «Уроки кризиса: перспективы рынка недвижимости и строительства».
В рамках антикризисных мер правительства крупнейших развитых и развивающихся стран активно поддерживают сектор строительства. При этом основное внимание уделяется жилищному строительству, поскольку этот сегмент наиболее пострадал от кризиса в большинстве стран и является социально значимым. Тем не менее, власти многих стран не забывают про инфраструктуру. Страны Европы действуют как в рамках индивидуальных мер, так и через региональные программы Евросоюза. Многие развивающиеся страны, в том числе лидеры роста Индия и Китай, также оказывают активную и разнообразную поддержку строительному сектору.
Тем не менее, явным лидером среди госпрограмм является амбициозный «Американский акт восстановления и реинвестирования 2009». При этом США уже имеют обширный опыт поддержки строительного сектора, в том числе в рамках принятой в середине
Российское правительство также поддерживает строительную отрасль, и в частности в развитии инфраструктуры. Дальнейшее расширение программ в этом направлении послужит одним из самых эффективных методов стимулирования экономики, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Для отрасли характерна низкая доля импорта и высокая интеграция с другими секторами российской экономики, поэтому вложения в нее принесут значительный мультипликативный эффект.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российская строительная отрасль оказалась одной из наиболее пострадавших от текущего кризиса, и роль государства вышла на первый план. Не может не радовать, что российские власти в своих последних программах демонстрируют долгосрочность действий, взяв на вооружение, например, фактор мультипликативного эффекта между секторами экономики. Мы считаем, что дополнительным критерием, особенно в условиях резко снизившихся поступлений валюты, может служить доля импорта. Но какой бы показатель мы не выбрали, вложения в строительство, особенно в инфраструктурные проекты, должны оставаться приоритетом государства».