Эксперт: Непосредственное управление домом жильцы чаще выбирают от отчаяния
Первый (непосредственный) способ негосударственного управления многоквартирным домом, не предусматривающий образования юридического лица, в Санкт-Петербурге непопулярен. Как рассказал на круглом столе в АБН первый заместитель председателя Жилкомитета Владимир Гайдей, в городе им решили воспользоваться жители не более 0,01% домов.
Он напомнил, что при этом способе управления договора на обслуживание заключаются с собственниками всех квартиры. А это сопряжено со множеством проблем. Заключение договоров с энергоснабжающими организациями в таком случае требует наличия энергопринимающего устройства у каждой из квартир. Вообще, этот способ управления допускается Жилкодексом, но не регламентирован законодательством. В связи с этим отдельные города России, где этот способ распространен, столкнулись с трудностями при оформлении заявок в Фонд содействия реформированию ЖКХ.
По словам председателя Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК Марины Акимовой, к выбору первого способа управления жильцы прибегают в случаях, когда в доме имеется несколько злостных неплательщиков услуг или лиц, сдающих свои квартиры сторонним гражданам. Применение этого способа позволяет объединившимся собственникам не платить за незаконопослушных соседей. «Это по существу выбор от отчаяния, - считает М.Акимова. – В то же время, на Украине, где первый способ распространен, даже придумали специальное устройство для перекрытия канализации неплательщикам».
При этом непосредственный способ управления, особенно в старом жилом фонде, создает риски для жителей всего дома в связи с выходом из строя оборудования в квартирах лиц, с которыми не заключены договора, напоминает она.
Банки-кредиторы становятся ведущими игроками рынка недвижимости Москвы. Девелоперы-должники могут остаться на заложенных объектах как генподрядчики. Застройщики вывели на рынок все ранее придержанные резервы, во II квартале
Но сделок на первичном рынке мало. По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, по итогам I полугодия их число сократилось в 3-6 раз по сравнению с докризисным периодом. Петр Машаров, гендиректор «Century 21 Еврогруп недвижимость», признает: для компании считается удачей, если в месяц удается продать 5 квартир. По данным IntermarkSavills, при сложившихся темпах продаж запаса жилья в домах бизнес-класса хватит на 6 лет, в классе премиум – на 4 года. А квартир эконом-класса – 2-3 года, говорит Александр Крапин, директор ИАА Rway.
Не получая средств от продажи жилья, девелоперы становятся заложниками банков-кредиторов. По словам гендиректора ГК «Инталев» Алексея Федосеева, сейчас ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, ВЭБ аккумулируют недвижимые активы, стоимость которых измеряется десятками и даже сотнями миллиардов рублей. «Но они пока не понимают, что же делать с этим достоянием», - отмечает он.
Сергей Безбородов, президент компании Q-tec, предполагает, что банки могут как создавать собственные девелоперские подразделения, так и выводить управление этими активами на аутсорсинг. «Сейчас мы ведем переговоры о стратегическом партнерстве с одним из российских банков: оно касается сегмента незавершенного строительства, а также развития новых активов. Себя мы видим в качестве диверсифицированной компании, которая в состоянии входить в проект как девелопер и реализовывать его как генподрядчик», - рассказал он.
Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, предполагает, что крупные банки могут позволить себе создать свой девелоперский бизнес, как это сделал, например, «Уралсиб». Хотя, по его мнению, этим имеет смысл заниматься только после того, как восстановится рынок. По мнению Василия Брязкухи, финдиректора «Сити – XXI век», банкам выгоднее и проще оставить прежнего девелопера: с ним легче договориться по вознаграждению и он заинтересован в завершении стройки, особенно если раньше привлек соинвесторов – физических лиц. Сейчас за реализацию проекта под ключ генподрядчики готовы браться за 15% от бюджета строительства, признает С.Безбородов, в докризисное время их маржа достигала 25%.