Эксперты: Отложенный спрос на рынке – недостаточное условие для строительного бума
Как отметили участники круглого стола в АРСПб, длительный застой на рынке недвижимости обусловлен целым рядом факторов неопределенности, оказывающих влияние и на мотивацию застройщиков, и на ожидания потенциальных покупателей. Для всех участников рынка в настоящее время остается неясным прогноз курса российской валюты, а также перспективы инфляции. Между тем, любой девелопер рассчитывает экономику проекта исходя из этих показателей, а не только из цен на стройматериалы.
Как считает гендиректор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев, расчеты на повышение рентабельности строительства за счет удешевления строительных материалов не оправданы. По его оценке, снижение их стоимости на 25% уменьшает себестоимость строительства не более чем на 10%. Между тем падение прибыли предприятий приводит к углублению рецессии.
Стоимость жилой недвижимости в размере 30-44 тысяч рублей за
Практика искусственного занижения стоимости недвижимости создает дополнительные риски для строительного комплекса вместо его стимулирования, считает Э.Гоголев. В итоге это, по его мнению, после восстановления спроса на жилье приведет к дефициту на рынке, но не даст значительного роста нового строительства. «Дополнительный спрос уравновесить будет нечем», - предупреждает эксперт. Следствием чего станет рост цен, а не увеличение предложения на рынке. В частности, проекты комплексной реконструкции кварталов, по его оценке, вряд ли смогут быть реализованы непосредственно после выхода из кризиса: такие проекты были изначально рассчитаны на значительный разрыв между себестоимостью строительства и ценой предложения. Между тем «хрущевки» будут продолжать изнашиваться, напоминает Э.Гоголев. По его мнению, реальным средством подготовки к наращиванию предложения после появления спроса было бы развитие инфраструктуры для кварталов будущей застройки за счет государства.
Заместитель директора компании «Петербургская недвижимость» Олег Пашин также считает предпринимаемые государством меры поддержки строительного комплекса неэффективными. Снижение цен на жилье в ряде регионов, в частности в Новосибирской области, само по себе не создало платежеспособного спроса. Он считает необоснованными расчеты на оживление рынка недвижимости ранее чем через в конце 2010 – начале
С приходом кризиса коммерческая недвижимость по темпам падения цен купли-продажи и арендных ставок заметно обогнала рынок жилья. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» объясняют это тем, что объемы строительства на рынке офисных помещений в последние годы стабильно росли, в то время как предложение нового жилья на продажу, напротив, из года в год сокращалось. К тому же, предпосылок к возобновлению спроса на коммерческую недвижимость сейчас гораздо меньше, чем на жилую.
Ставки арендной платы высококлассных офисных помещений продолжают падать. Так, по данным Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), базовая ставка аренды офисов класса A в пределах Садового кольца в январе
Не меньшими темпами дешевели офисы класса B+. С января по май ставки аренды площадей в пределах Садового кольца упали с 1030 до 685 долларов, между Садовым кольцом и ТТК – с 815 до 505, за пределами ТТК – с 590 до 295. А в конце июня на московском рынке аренды офисной недвижимости был установлен новый ценовой рекорд: офисы класса B в новых бизнес-парках предлагались по ставке 120 долларов за 1 кв.м. в год.
«Многие специалисты рынка недвижимости отмечают повышение интереса арендаторов к подешевевшим офисам, - говорится в отчете C&W/S&R. - Тем не менее, сделок заключается крайне мало. Новых арендаторов ждать неоткуда, а чтобы стимулировать существующих арендаторов к переезду, необходимо предлагать им ставку как минимум на 10-15% ниже. В результате, дальнейшее снижение ставок пока представляется неизбежным». В I полугодии
В целом за год – с начала лета
«Высококачественные офисы оказались переоцененным сегментом», - комментируют аналитики АЦ «Индикаторы рынка недвижимости». Специалисты отмечают, что немаловажную роль сыграло и стремление многих компаний к быстрому росту: много новых проектов планировались на несколько лет вперед и соответственно под эти проекты бронировались офисы. «В кризис многие компании отказались от планов экстенсивного развития и как следствие – от аренды офисных помещений», - добавляют в они.
Продолжает расти уровень вакантных площадей. Если в январе, по данным C&W/S&R показатель уровня вакантности для помещений класса А составлял 9-21% в зависимости от удаленности от центра и 12-25% для помещений класса В+, то в мае незанятыми были 18-29% площадей класса А и 14-35% - класса В+.
Те бизнес-центры, в которых до кризиса большинство площадей не успели сдать в аренду, сейчас заполняются крайне медленно, констатируют участники рынка. Так, по данным C&W/S&R в мае было сдано в эксплуатацию 7 зданий с качественными офисными центрами общей площадью 166,4 тысячи кв. м, в частности, бизнес-центр Espace на ул. Косинская (девелопер AFI Development), строение I бизнес-парка Solutions на Варшавском шоссе (Moskapstroy) и бизнес-центр Horizont на ул. Складочная (SpetsStroy TS). На данный момент практически все площади в этих зданиях свободны.