Московские застройщики все чаще переходят на бартер при расчетах с подрядчиками
В условиях нехватки финансовых средств девелоперские компании все чаще вынуждены искать новые способы выживания на рынке. Сохраняющийся низкий уровень продаж квартир на первичном рынке заставляет застройщиков расплачиваться с подрядчиками долями в проекте или несколькими квартирами в строящемся доме.
Благодаря бартерным отношениям застройщик получает возможность продолжать строительство объекта, а подрядная организация, получив определенное количество жилья, реализует его через агентства недвижимости. У покупателей же появляется в связи с этим возможность приобрести квартиру за меньшие деньги. Зачетные квартиры, обычно продаются по более привлекательной цене, так как подрядчики, получив их в качестве оплаты работы, стремятся в сжатые сроки перевести актив в «живые деньги».
В агентство недвижимости «Доки» только в первой половине июля обратилось более 40 подрядных организаций, которые получили квартиры в новых домах в качестве вознаграждения за работу. Общее количество таких предложений только в АН «Доки» уже превышает 300 квартир. Основная их масса относится к эконом-классу, но есть и объекты бизнес-класса. Стоимость таких квартир ниже аналогичных вариантов от застройщика на 5-30%.
По словам генерального директора АН «Доки» Валерия Барнинца, бартерная схема отношений существовала в 1990-е гг. и почти исчезла в начале 2000-х. Однако кризис спутал все карты, и застройщик сейчас вынужден находить альтернативные пути для продолжения строительства. Бартер в этом отношении является старым проверенным способом выживания в условиях нехватки денежных ресурсов. Бартерные взаимоотношения позволят застройщикам продержаться вплоть до нормализации ситуации на рынке недвижимости, но в краткосрочной перспективе это приведет к ценовой неразберихе, так как подрядчики всегда заинтересованы продать квартиры быстро, и идут на серьезный дисконт, который может достигать 40%.
С приходом кризиса коммерческая недвижимость по темпам падения цен купли-продажи и арендных ставок заметно обогнала рынок жилья. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» объясняют это тем, что объемы строительства на рынке офисных помещений в последние годы стабильно росли, в то время как предложение нового жилья на продажу, напротив, из года в год сокращалось. К тому же, предпосылок к возобновлению спроса на коммерческую недвижимость сейчас гораздо меньше, чем на жилую.
Ставки арендной платы высококлассных офисных помещений продолжают падать. Так, по данным Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), базовая ставка аренды офисов класса A в пределах Садового кольца в январе
Не меньшими темпами дешевели офисы класса B+. С января по май ставки аренды площадей в пределах Садового кольца упали с 1030 до 685 долларов, между Садовым кольцом и ТТК – с 815 до 505, за пределами ТТК – с 590 до 295. А в конце июня на московском рынке аренды офисной недвижимости был установлен новый ценовой рекорд: офисы класса B в новых бизнес-парках предлагались по ставке 120 долларов за 1 кв.м. в год.
«Многие специалисты рынка недвижимости отмечают повышение интереса арендаторов к подешевевшим офисам, - говорится в отчете C&W/S&R. - Тем не менее, сделок заключается крайне мало. Новых арендаторов ждать неоткуда, а чтобы стимулировать существующих арендаторов к переезду, необходимо предлагать им ставку как минимум на 10-15% ниже. В результате, дальнейшее снижение ставок пока представляется неизбежным». В I полугодии
В целом за год – с начала лета
«Высококачественные офисы оказались переоцененным сегментом», - комментируют аналитики АЦ «Индикаторы рынка недвижимости». Специалисты отмечают, что немаловажную роль сыграло и стремление многих компаний к быстрому росту: много новых проектов планировались на несколько лет вперед и соответственно под эти проекты бронировались офисы. «В кризис многие компании отказались от планов экстенсивного развития и как следствие – от аренды офисных помещений», - добавляют в они.
Продолжает расти уровень вакантных площадей. Если в январе, по данным C&W/S&R показатель уровня вакантности для помещений класса А составлял 9-21% в зависимости от удаленности от центра и 12-25% для помещений класса В+, то в мае незанятыми были 18-29% площадей класса А и 14-35% - класса В+.
Те бизнес-центры, в которых до кризиса большинство площадей не успели сдать в аренду, сейчас заполняются крайне медленно, констатируют участники рынка. Так, по данным C&W/S&R в мае было сдано в эксплуатацию 7 зданий с качественными офисными центрами общей площадью 166,4 тысячи кв. м, в частности, бизнес-центр Espace на ул. Косинская (девелопер AFI Development), строение I бизнес-парка Solutions на Варшавском шоссе (Moskapstroy) и бизнес-центр Horizont на ул. Складочная (SpetsStroy TS). На данный момент практически все площади в этих зданиях свободны.