Реализация закона о выкупе арендуемых помещений малым бизнесом выявила в Петербурге ряд проблем
У закона о выкупе помещений, находящихся в государственной собственности, есть неоспоримые преимущества. Однако многие арендаторы в силу ряда причин не спешат реализовывать свое право на выкуп.
Согласно данным КУГИ, с момента принятия закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» было принято около 500 заявок на выкуп встроенных помещений. Всего на рынке существует около 4500 объектов, которые попадают под действия этого документа. «Безусловно, практически все арендаторы хотели бы выкупить помещение, ведь вести бизнес в арендованном помещении достаточно рискованно, - говорит
«К примеру, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, - отмечает она. – Но на сегодня законами Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений».
Также существует проблема перепланировок арендованных помещений. «Многие за годы аренды съемщики успели произвести перепланировки: от создания отдельных входов до объединения помещений и сноса перегородок, - продолжает И.Попова. - И КУГИ, прежде всего, требует согласовать перепланировки». В случае, если в результате согласования будет изменен кадастровый номер объекта, арендатор теряет право на выкуп. «Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться этого права», - говорит она.
Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить у города занимаемые площади, не согласны с произведенной оценкой. «Первый опыт по оценке арендованного имущества продемонстрировал, что сумма, в которую оценивается помещение, зачастую оказывается несоответствующей представлениям арендаторов о его рыночной стоимости, – отмечает И.Попова. – Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения). Они не были очень востребованы и в докризисное время, а теперь спрос на них значительно снизился. Поэтому арендаторы рассчитывают получить более низкую оценку, ориентированную на финансовые возможности представителей малого бизнеса». Многие, увидев негативный опыт тех своих коллег, не спешат выкупать свои помещения.
Серьезное недовольство арендаторов вызывает и то, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения. «С точки зрения арендатора, было бы справедливо оценивать без учета привнесенных улучшений, - говорит И.Попова. – В Петербурге были случаи, когда при смене арендаторов прежний съемщик уходил, забрав все улучшения, в том числе электрические мощности, телефонные подключения, розетки, щитки, двери. Подобный вариант развития событий не исключен и в случае, если арендатор потеряет преимущественное право выкупа. В итоге на торги будет выставлено помещение в том виде, в котором город когда-то передал его арендатору».
«Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, потому что еще 18% к той цене, которую и так по некоторым помещениям они считают завышенной, делают выкуп для малого бизнеса весьма обременительным», - продолжает она.
Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д. «При оценке таких помещений существуют сложности с подбором объектов-аналогов, - рассказывает И.Попова. – Недостаточно того, чтобы это были объекты с аналогичным местоположением и аналогичным текущим функциональным использованием. Они должны быть также схожи с точки зрения юридических ограничений на использование».
Также следует отметить низкую информированность у потенциальных собственников помещений. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. «Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала для них неприятным сюрпризом, - добавляет И.Попова. – Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги». «Общаясь с независимым оценщиком на этапе предварительной оценки, арендатор получает консультанта, который сможет на профессиональном уровне отстоять его интересы», - отмечает она. Тем не менее, арендатор должен понимать, что стоимость помещения определяется конъюнктурой рынка и данными о фактических сделках с аналогичными объектами.
Несмотря на существующие шероховатости, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения до прояснения ситуации на рынке. И это не удивительно, поскольку прогнозы экспертов достаточно противоречивы: кто-то предвещает девальвацию рубля и очередное падение цен, кто-то – подъем на рынке. «Все ждут сентября, в надежде, что он задаст некий вектор развития рынка, - полагает И.Попова. – Конечно, арендаторы ждут очередного падения цен, чтобы на этой волне выкупить помещения. Однако в любом случае снятие неопределенности способно оказать положительное влияние на процесс выкупа помещений, так как позволит арендаторам более адекватно оценивать свои возможности».
Ленинградский железнодорожный вокзал в Москве переименован в Николаевский приказом президента РЖД Владимира Якунина. «В.Якунин подписал приказ о возвращении вокзалу его исторического названия», сообщил советник главы РЖД Александр Пирков.
Указ о сооружении железной дороги между Петербургом и Москвой был подписан императором Николаем I 1 февраля 1842 г. Работы по проектированию и строительству возглавили инженеры путей сообщения П.Мельников, ставший впоследствии первым министром путей сообщения, и H.Крафт. Первый рабочий поезд прибыл из Санкт-Петербурга в Москву 3 августа 1851 г. А 19 августа дорогу опробовал сам Государь Император Николай I с супругой, наследником престола, великими князьями, четырьмя германскими принцами и придворными. Регулярное движение по первой российской магистрали было открыто 1 ноября 1851 г.
Решение было принято в рамках реализации соглашения о сотрудничестве между ОАО «РЖД» и Русской Православной Церковью и принимая во внимание обращение общественного фонда «Возвращение», в который входят политические деятели, представители науки, культуры и духовенства.
Возвращение исконного названия связано со значительным вкладом российского императора Николая I в возникновение российских железных дорог и инициированием им строительства этого вокзала. Обоснованность такого решения подтверждена заключением Института Российской истории РАН и поддержана Федеральным агентством железнодорожного транспорта и Департаментом транспорта и связи Москвы.
Кроме того, программой мер по благоустройству Николаевского и Ярославского железнодорожных вокзалов Москвы предусмотрено приведение по согласованию с органами охраны памятников истории и культуры интерьера и экстерьера зданий вокзалов в соответствие с историческим обликом, в том числе – обеспечение установки государственных герба и флага России на конструктивных элементах и фасадах.
Кроме того, в рамках Соглашения о сотрудничестве между ОАО «РЖД» и Русской Православной Церковью на территории Николаевского вокзала будет построен храм Св. Николая Чудотворца, сообщает пресс-служба ОЖД.
Николаевский вокзал – самый старый в Москве. Петербургский вокзал в Москве был построен в 1849 г. Длина его составляла 25 саженей, ширина - 12 саженей (1 сажень = 2,13 м). На первом этаже здания располагались просторный двухсветный вестибюль, пассажирские залы и императорские комнаты, а на втором – служебные квартиры для начальников и специалистов. Внутренняя отделка вокзала была великолепной: пол из дубового паркета, обложенные мрамором шведские печи, камины в ватер-клозетах. Особенно шикарной была отделка императорских покоев: генерал Н.Крафт, отвечавший за строительство здания, распорядился поставить массивные дубовые двери, граф Клейнмихель - шкафы с зеркальными стеклами.
Со стороны путей к вокзальному зданию примыкал дебаркадер, т.е. крытый перрон, длиной в 50, шириной 12,5 саженей, с двумя путями и каменными пассажирскими платформами. Оригинальная вантовая система дебаркадера, спроектированная архитектором Р.Желязевичем, оказалась весьма удачной и простояла до 1903 г., когда ее заменили на арочную.
В 1855 г., после кончины Императора Николая I, Петербурго-Московская железная дорога стала именоваться Николаевской, соответственно и вокзалы в Москве м Петербурге стали Николаевскими.
В феврале 1923 г. приказом Ф.Дзержинского Николаевская дорога была переименована в Октябрьскую. Такое же имя получил и вокзал. А через год в связи с переименованием северной столицы он стал называться Ленинградским.
В марте 2007 г., участники общественного проекта «Возвращение», включая представителей Московского патриархата, обратились к властям Москвы и руководству ОАО «Российские железные дороги» с просьбой вернуть вокзалу его историческое название – Николаевский. Обращение включало также предложение вернуть имя «Николаевская» старейшей российской железной дороге между Москвой и Петербургом. Кроме того, участники «Возвращения» предлагали заменить красную звезду на шпиле над вокзалом на двуглавого орла,.