Санкт-Петербург. «Молодую поросль» поливают кипятком
Сегодня в Петербурге призвали приостановить на три года действие законов из так называемого «жилищного пакета». Более того, получение жилья предложили сделать национальной идеей. В рамках проходящего на этой неделе в Санкт-Петербурге пятого Международного строительного форума состоялась конференция «Состояние жилищного строительства – фактор развития рынка доступного жилья». О значимости этой темы говорит то, что, по данным статистики, 62% жилищного фонда страны на сегодняшний день старше 30 лет, что более 28 млн семей в России нуждаются в улучшении жилищных условий, а время ожидания новой квартиры для многих затягивается на 15-20 лет.
Решить «квартирный вопрос» в стране можно, лишь принимая целый комплекс мер – таково единодушное мнение всех участников конференции. Что это за меры? Прежде всего, увеличение объемов жилищного строительства. Однако это, на первый взгляд, само собой разумеющееся решение при его реализации очерчивает целый круг сопутствующих проблем, начиная от несовершенства законодательной базы и заканчивая специфическими особенностями застройки в каждом российском регионе, в том числе в Санкт-Петербурге.
Относительно пакета жилищных законов, принятых Госдумой в конце декабря 2004 года, свое мнение высказали практически все выступавшие. Почти все они считают, что Градостроительный и Жилищный кодексы, а также закон о долевом строительстве могут нанести непоправимый удар по строительной индустрии. «Строительное сообщество должно выступить против самых вредных положений этих законов, – заявил председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум. – Все 28 законов разработаны фондом «Институт экономики города» без участия профессиональных строителей. Наш комитет постарался внести максимальное количество поправок, однако, несмотря на это, данный пакет законов остается недоработанным и неприменимым в современных условиях».
Начальник управления развития строительной индустрии и промышленности строительных материалов Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Валерий Стрельбицкий призвал к радикальным мерам – приостановить действие законов на три года. «Строительство – одна из немногих отраслей, имеющих динамику роста, – сказал он. – Но эту «молодую поросль» поливают кипятком. Страна не готова к тому, чтобы применять на практике новые Кодексы».
Для Санкт-Петербурга наряду с несовершенством законодательства наиболее болезненным вопросом, как для застройщиков, так и для городской администрации, является вопрос взаимоотношений с монополистами (к слову, напомним, что в 2005 году в городе планируется построить порядка 2,3 млн кв. метров жилья). Власти постоянно говорят о том, что «по этому вопросу ведется работа», однако ситуация, в первую очередь, с «Ленэнерго» остается по-прежнему критической. Вот что заметил по этой проблеме Юрий Перелыгин, представлявший на конференции Министерство регионального развития РФ: «Тарифы на электроэнергию, тепло, энергоресурсы, за исключением тарифов на газ, в Северо-Западном Федеральном округе превышают среднеевропейские в два раза. Монополистам есть куда тесниться, необходимо ввести рыночные регуляторы в строительстве и ЖКХ».
Между тем мало построить дом, необходимо, чтобы люди могли приобрести в нем квартиры. А цены на недвижимость растут быстрее, чем увеличиваются доходы населения. Значит, семье со средним или ниже среднего достатком практически невозможно накопить на квартиру.
«Чтобы жилье стало доступным, необходимо развивать институт ипотеки, развивать реально, а не номинально, – считает президент «Союзпетростроя», депутат петербургского парламента Владимир Гольман. – Можно много говорить, что Агентство по ипотечному кредитованию заключило в Петербурге договоры с 30 банками, но от этого ипотека развиваться не будет – велики проценты, мал срок погашения кредита. Проценты по кредитам на приобретение жилья должны быть понижены до 4, максимум 6 процентов в год, кредит должен выдаваться не менее чем на 25-30 лет. Чтобы этого добиться, надо оказывать административное давление на банковскую систему. Необходимо приостановить действие закона о дольщиках, иначе стоимость жилья возрастет вдвое. Нужно бороться с монополистами и снижать себестоимость жилья».
По словам Владимира Гольмана, в России всегда искали национальную идею. Депутат предлагает этой идеей сделать получение жилья. Но дело здесь, по его мнению, совсем не в названии. Улучшение жилищных условий обычных людей можно называть по-разному – идеей, федеральной программой, приоритетной задачей, главное, чтобы на поверку все это не оказалось пустым звуком.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
Через два года арендные ставки на офисные площади класса A и B в Москве, возможно, стабилизируются и даже снизятся.
В 2005-2007 годах, по предварительным прогнозам, а Москве будет построено огромное количество офисных площадей классов А и В – около 3-5 млн кв. м. Для этого сегмента рынка такое резкое увеличение объемов – настоящее событие. Однако рост предложения офисов обычно так же естественно ведет к стабилизации арендных ставок и даже к их понижению.
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»