ГУД провела заседание Investors Club в Бонне и бизнес-тур по объектам Германии
В рамках бизнес-тура по рынку недвижимости Германии, организованного Гильдией управляющих и девелоперов, состоялось выездное заседание Investors Club. Также в ходе поездки участники бизнес-тура посетили наиболее интересные и знаковые объекты недвижимости, встретились с экспертами немецкого рынка и провели встречу в Торгово-промышленной палате города Кёльна.
Заседание Investors Club прошло в генеральном консульстве РФ в Бонне при поддержке международного банка Eurohypo AG. Генеральный консул РФ в Бонне Федор Хорохордин отметил важность встреч, на которых профессионалы российского рынка могут получить самую актуальную информацию от немецких экспертов и инвесторов. «Такие проекты как Investors Club пользуются поддержкой российского МИДа, поскольку являются реальным воплощением политики, направленной на расширение и интенсификацию российско-германского экономического сотрудничества», - сообщил он.
Основной темой Боннского заседания Investors Club стали посткризисные стратегии финансовых институтов (в определении региона, отрасли, сегмента рынка). В рамках дискуссии поднимались следующие вопросы:
• Стратегии банков в секторе недвижимости. Куда будут финансировать фонды и как они будут отбирать проекты?
• Критерии отбора. Качество проектов. Что должны сейчас делать российские компании, чтобы завтра получить финансирование в свои проекты?
• Качество инвестиционных предложений. «Общий язык» российских проектов и западных.
Модератором дискуссии выступил Андреас Шиллер, главный редактор издания Europe Real Estate и Investment Insight. В качестве конкретного примера инвестиционного предложения был представлен проект компании «Невский альянс» - бизнес-центр в Санкт-Петербурге (Нейшлотский пер.).
В обсуждении также приняли участие Томас Байерле, Head of Global Research, DEGI / Aberdeen Property Investors, Маркус Ляйнингер, Head Corporate Banking Northern and Central / Eastern Europe, Eurohypo, Бернд Халлиер, Директор European Retail Institute, Дитер Ребитцер, Директор Research Institute of Housing and Environment, AG Вульф Аунгенвельт, управляющий партнер, Aengevelt Immobilien KG, представители компании World-Cargo-Center GmbH, Сергей Игонин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер АйБи Групп, Александр Шабасов, руководитель петербургских проектов компании «Желдорипотека» и др.
После завершения дискуссии участники встречи имели возможность лично пообщаться и задать конкретные вопросы немецким экспертам и инвесторам.
«В сложившейся экономической ситуации поездка именно в Германию была чрезвычайно полезна, - говорит Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга и участник бизнес-тура. – Германия традиционно самый сильный партнер России. Как правило, именно немецкие компании лучше всего представляют положение дел в России. Они не являются теоретиками, они – практики. Мы были в офисах тех компаний, которые имеют представительства в России. Будучи профессионалами, понимая ситуацию, сложившуюся в мире и на рынке строительства, они очень позитивно оценивают перспективы, ожидая активизации спроса со стороны инвесторов в IV квартале 2009 – I квартале 2010 г.».
Традиционно в программу бизнес-тура ГУД включается презентация успешно реализованных проектов, экскурсия по объектам, круглые столы или рабочие, детальные обсуждения с их владельцами и создателями. Каждый из объектов находится на разной стадии жизненного цикла – от планирования до эксплуатации, и относится к определенному сегменту рынка. Это позволяет участникам получить полное представление о реализации объектов недвижимости, об инновационных технологиях, используемых при строительстве, о системах управления и эксплуатации.
Первым городом бизнес-тура стал Франкфурт. Знакомство с городом началось с осмотра аэропорта Франкфурта и презентации объекта Карлом Хайнцом Дитрихом, исполнительным вице-президентом Fraport AG. Он рассказал о возможностях увеличения неавиационных доходов аэропорта за счет развития на его территории гостиничного, торгового и ресторанного бизнеса. Особое внимание было уделено вопросам экологии и энергосбережения.
Применение специальных технологий при строительстве аэропорта во Франкфурте позволило значительно снизить потребление энергоресурсов. В летний период на таких объектах, имеющие большую площадь остекления, основную энергонагрузку создают системы кондиционирования воздуха. В хладоцентре франкфуртского аэропорта установлены тепловые абсорбционные холодильные машины, которые не потребляют электроэнергию, а работают в марте-октябре на тепле - «бросовым» ресурсе на ТЭЦ.
Этот опыт становится важным для России и, в частности, для Санкт-Петербурга, учитывая победу компании Fraport AG в концессионном конкурсе на право реконструкции аэропорта Пулково (ООО «Воздушные ворота Северной столицы»; оператор - Fraport AG, инвестор - VTB Bank Europe PLC).
Следующим стал новый проект городского девелопмента Westhafen – квартал, расположенный в районе бывшего западного порта Франкфурта. Тип недвижимости – офисный центр. Благодаря дизайну стеклянного фасада офисная башня получила название «Герипте» - в честь рифленого стакана. Здание высотой 112 м (31 этаж) было построено в 2001-2003 гг.
Йоханес Манн, Управляющий директор и владелец Mann Unternehmen (Karlsruhe) презентовал инвестиционную стратегию развития территории, рассказал об особенностях строительства и эксплуатации здания (девелопер и владелец объекта – компания Mann Management GmbH).
Далее, участники бизнес-тура посетили башни-близнецы Deutsche Bank (центральный офис банка в Германии). Высота объекта – 155 м, 40 этажей. Тип недвижимости – офисный центр. Экскурсию по объекту провел Хольдер Хагге, Директор по реализации стратегических проектов Deutsche Bank AG. Он рассказал о технических особенностях зданий, о системах пожаробезопасности и воздухообеспечения.
В рамках круглого стола участники бизнес-тура и представители Deutsche Bank обсудили вопрос привлечения немецких инвестиций в недвижимость России. В дискуссии приняли участие Георг Аллендора и Роберт Сервинка, управляющие директора RREEF – дочерней компании Deutsche Bank, специализирующейся на инвестициях в недвижимость.
Следующим городом поездки стал Кельн. Участники бизнес-тура встретились с управляющим Maritim Hotel Стефаном Кольхазе, который представил один из лучших отелей города, поделился опытом его управления и рассказал о планах относительно выхода на российский рынок гостиничной недвижимости.
При содйствии Торстена Хотопа, генерального директора компании Development Partners Immobilien Consulting состоялся осмотр зоны Rheinauhafen и здания Kranhaus (проекта-победителя MIPIM Awards 2009). Тип недвижимости – МФК.
На объекте Kranhaus («Здание Кран») было продемонстрировано интересное энергоэффективное решение. На объекте нет холодильных машин, потребление электрической мощности и холода минимизировано с помощью потенциала Рейна. Низкая температура воды в глубине реки позволила установить теплообменное оборудование и при помощи насосов подавать воду в систему кондиционирования.
По мнению Дмитрия Соломонова, генерального директора ЗАО «БТК. Промышленная компания», это решение дает сразу несколько положительных моментов: уменьшены инвестиции на установку холодильного оборудования и подключение электрических мощностей; снижены эксплуатационные затраты; сэкономлены площади объекта, которые занимало бы холодильное оборудование; улучшена экология. «Это решение можно применить и в России, причем на самых грандиозных объектах строительства в Северо-Западе - «Набережная Европы», «Охта Центр», «Невская Ратуша». Это позволит снизить инвесторам капитальные затраты, а городу сделать важный шаг к улучшению экологической ситуации», - считает он.
Знакомство с TUV Rheinland (немецкий аналог Гостехнадзора) было, прежде всего, интересно тем, кого волнуют вопросы управления качеством услуг и эксплуатационные стандарты. Встреча была посвящена вопросам усиление технического контроля масштабных строительных объектов. TUV Reinland заявил о намерении усилить свое присутствие в России, и в качестве «плацдарма для внедрения» руководством TUV был выбран форум PROEstate в Санкт-Петербурге.
Посетив торговый центр Globetrotter участники бизнес-тура познакомились с новой концепцией «магазин-клуб». Globetrotter является интересным примером применения новых технологий в привлечении постоянных покупателей. Гидом выступил Бернд Халлиер, основатель и управляющий директор EHI Retail Institute and President of the European Retail Academy.
В Торгово-промышленной палате Кельна был представлен новый генеральный план города. Именно ТПП, обеспокоенная ухудшением качества среды и снижением инвестиционной привлекательности города, стала инициатором и спонсором нового генплана. Ульрих Зониус, директор ТПП Кельна по вопросам развития бизнеса, транспорта и инфраструктуры, сделал презентацию, посвященную разработке генплана, общественным дискуссиям и конфликту интересов, связанных с его осуществлением.
Затем участники бизнес-тура посетили мэрию Кёльна, где Михаэль Йозипович, глава Департамента развития бизнеса рассказал о международной стратегии города по привлечению международных инвесторов.
Приехав в Гамбург, участники тура отправились в HafenCity – широкомасштабный проект по редевелопменту старинной припортовой зоны, направленный на улучшение качества городской среды. В западной практике такие проекты называются «ревитализация».
HafenCity в Гамбурге – как «Морской фасад» в Петербурге. По проекту, к 2025 г. здесь будет намыто около
Затем российскую группу принял Йорг Банзхаф, управляющий директор ECE (девелопер и инвестор, европейский лидер коммерческой, в особенности, торговой недвижимости), который не только сделал презентацию о стратегии компании и ее планах в России, но и организовал экскурсию по старейшему торговому центру премиум класса. В рамках встречи он подтвердил свое решение об участии в форуме PROEstate 2009 в качестве спикера одной их конференций.
Завершением программы в Гамбурге стало посещение East Hotel – успешного коммерческого проекта, реализованного на месте сталелитейного завода в депрессивном районе. Его концепция основана на современном увлечении западного среднего класса ориентализмом. Продуманная атмосфера гостиницы, ее планировка и мебель, изготовленные и расставленные по Фэн шуй, приносит ощутимые дивиденды – при стоимости номеров от 150 евро за сутки их надо заказывать не меньше чем за 10-12 месяцев, а кафе, ресторан и гостевая комната East Hotel, по словам менеджера, приносят больший доход, чем сам отель.
Сегодня в Зале инвестиционных проектов состоялась презентация Ассоциации технических заказчиков (АТЗС) Санкт-Петербурга. Организация, созданная в 2008 г. на базе представительства Москвы в Санкт-Петербурге по инициативе столичных компаний - ОАО «Моспетрострой» и ООО «Московская инвестиционно-строительная компания» (МИСК), приобрела новое назначение. Об этом рассказал ее руководитель, бывший глава администрации Невского района Владимир Хренов.
Он напомнил, что действующее законодательство о саморегулировании в строительстве не предусматривает предоставления допусков для выполнения работ заказчика-застройщика (технического заказчика) и генподрядчика. «Получается, что этой деятельностью может заниматься кто угодно», - пояснил В.Хренов. Между тем, по его мнению, выполнение технического надзора, контроля качества и приемки работ непосредственно влияет на результат работы, соблюдение сметы и сроков реализации проекта. Даже при строительстве небольшого объекта в процесс вовлекается целый ряд субподрядных организаций, работа которых подлежит координации и контролю. То, что при отмене лицензирования не был предусмотрен механизм, гарантирующий выполнение технадзора, В.Хренов считает грубой ошибкой законодателей.
С низким качеством работы технических заказчиков постоянно сталкивается Служба государственного строительного надзора и экспертизы, признал ее руководитель Александр Орт. По его словам, при реализации многих строительных проектов происходит смена генподрядчиков и генпроектировщиков, и в итоге за качество работы «спросить не с кого». А.Орт также отметил появление еще одной неблагоприятной тенденции: в связи с возникающим дефицитом профессионалов, технический надзор по разным проектам осуществляет порой одно и то же лицо, «мигрирующее» из одного проекта в другой и не подлежащее ответственности за низкое качество последующей работы на объекте. Между тем, эта практика формально не противоречит закону, так как в соответствии с Градкодексом технадзор осуществляется «лицом, осуществляющим строительство».
«Государство планомерно освобождает себя от надзорных функций в области строительства», - констатировал А.Орт. – Госструктурам оставлено только обеспечение безопасности зданий, в то время как вопросы качества перекладываются на застройщика».
В корректировке закона №148-ФЗ в форме включения функции техзаказчика в перечень работ, требующих допуска, заинтересованы и руководители СРО и общественных организаций строителей. В презентации АТЗС приняли участие руководители Объединения строителей Санкт-Петербурга, Союза строительных объединений и организаций и «Союзпетрострой». В партнерстве с АТЗС также высказал заинтересованность президент Ассоциации профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами Геннадий Киркин. Он рассказал о том, что возглавляемая им ассоциация, также претендующая на статус СРО, разработала проекты стандартов выполнения технического надзора.
По мнению В.Хренова, добиваться выдвижения Санкт-Петербургом инициативы по внесению изменений в федерального законодательства следует не в одиночку, а общими усилиями. Соучредителями АТЗС стали ОАО «Адамант», ООО «Доринда-Инвест» и ОАО «ЛенСпецСМУ». В ближайшее время, по словам В.Хренова, в состав АТЗС войдут еще около 15 компаний, зарекомендовавших себя на рынке и имеющих собственные службы технического заказчика. Борис Суровцев, гендиректор ЗАО «Санкт-Петербургская строительная корпорация», посоветовал учредителям «проявлять строгость» при отборе членов АТЗС. В свою очередь, А.Орт пообещал предоставить АТЗС «условный перечень» наиболее надежных компаний.
Помимо продвижения законодательных инициатив, АТЗС также намерена содействовать интеллектуальному обмену между корпоративными техническими заказчиками, предоставлять информацию о надежности подрядчиков госзаказчикам, а также способствовать повышению квалификации кадров. Кроме того, по словам В.Хренова, ассоциация приложит усилия для ускорения согласования технической документации на уровне КГА.
Инициативу АТЗС поддержал вице-губернатор Роман Филимонов. Он напомнил о частых изменениях, вносимых в законодательство на федеральном уровне, и о необходимости срочного устранения недочетов в них в условиях выхода строительной отрасли из сферы госрегулирования. Р.Филимонов, по его словам, сам непосредственно сталкивался со случаями, когда группа даже надежных подрядчиков не могла реализовать объект в срок из-за отсутствия профессионального технического заказчика. «Если этот пробел будет восполнен, мы избежим и многих рисков, и жалоб со стороны потребителей», - считает он.