Р.Филимонов поддержал инициативу объединения технических заказчиков строительства
Сегодня в Зале инвестиционных проектов состоялась презентация Ассоциации технических заказчиков (АТЗС) Санкт-Петербурга. Организация, созданная в 2008 г. на базе представительства Москвы в Санкт-Петербурге по инициативе столичных компаний - ОАО «Моспетрострой» и ООО «Московская инвестиционно-строительная компания» (МИСК), приобрела новое назначение. Об этом рассказал ее руководитель, бывший глава администрации Невского района Владимир Хренов.
Он напомнил, что действующее законодательство о саморегулировании в строительстве не предусматривает предоставления допусков для выполнения работ заказчика-застройщика (технического заказчика) и генподрядчика. «Получается, что этой деятельностью может заниматься кто угодно», - пояснил В.Хренов. Между тем, по его мнению, выполнение технического надзора, контроля качества и приемки работ непосредственно влияет на результат работы, соблюдение сметы и сроков реализации проекта. Даже при строительстве небольшого объекта в процесс вовлекается целый ряд субподрядных организаций, работа которых подлежит координации и контролю. То, что при отмене лицензирования не был предусмотрен механизм, гарантирующий выполнение технадзора, В.Хренов считает грубой ошибкой законодателей.
С низким качеством работы технических заказчиков постоянно сталкивается Служба государственного строительного надзора и экспертизы, признал ее руководитель Александр Орт. По его словам, при реализации многих строительных проектов происходит смена генподрядчиков и генпроектировщиков, и в итоге за качество работы «спросить не с кого». А.Орт также отметил появление еще одной неблагоприятной тенденции: в связи с возникающим дефицитом профессионалов, технический надзор по разным проектам осуществляет порой одно и то же лицо, «мигрирующее» из одного проекта в другой и не подлежащее ответственности за низкое качество последующей работы на объекте. Между тем, эта практика формально не противоречит закону, так как в соответствии с Градкодексом технадзор осуществляется «лицом, осуществляющим строительство».
«Государство планомерно освобождает себя от надзорных функций в области строительства», - констатировал А.Орт. – Госструктурам оставлено только обеспечение безопасности зданий, в то время как вопросы качества перекладываются на застройщика».
В корректировке закона №148-ФЗ в форме включения функции техзаказчика в перечень работ, требующих допуска, заинтересованы и руководители СРО и общественных организаций строителей. В презентации АТЗС приняли участие руководители Объединения строителей Санкт-Петербурга, Союза строительных объединений и организаций и «Союзпетрострой». В партнерстве с АТЗС также высказал заинтересованность президент Ассоциации профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами Геннадий Киркин. Он рассказал о том, что возглавляемая им ассоциация, также претендующая на статус СРО, разработала проекты стандартов выполнения технического надзора.
По мнению В.Хренова, добиваться выдвижения Санкт-Петербургом инициативы по внесению изменений в федерального законодательства следует не в одиночку, а общими усилиями. Соучредителями АТЗС стали ОАО «Адамант», ООО «Доринда-Инвест» и ОАО «ЛенСпецСМУ». В ближайшее время, по словам В.Хренова, в состав АТЗС войдут еще около 15 компаний, зарекомендовавших себя на рынке и имеющих собственные службы технического заказчика. Борис Суровцев, гендиректор ЗАО «Санкт-Петербургская строительная корпорация», посоветовал учредителям «проявлять строгость» при отборе членов АТЗС. В свою очередь, А.Орт пообещал предоставить АТЗС «условный перечень» наиболее надежных компаний.
Помимо продвижения законодательных инициатив, АТЗС также намерена содействовать интеллектуальному обмену между корпоративными техническими заказчиками, предоставлять информацию о надежности подрядчиков госзаказчикам, а также способствовать повышению квалификации кадров. Кроме того, по словам В.Хренова, ассоциация приложит усилия для ускорения согласования технической документации на уровне КГА.
Инициативу АТЗС поддержал вице-губернатор Роман Филимонов. Он напомнил о частых изменениях, вносимых в законодательство на федеральном уровне, и о необходимости срочного устранения недочетов в них в условиях выхода строительной отрасли из сферы госрегулирования. Р.Филимонов, по его словам, сам непосредственно сталкивался со случаями, когда группа даже надежных подрядчиков не могла реализовать объект в срок из-за отсутствия профессионального технического заказчика. «Если этот пробел будет восполнен, мы избежим и многих рисков, и жалоб со стороны потребителей», - считает он.
По мнению вице-президента АО «ЮИТ Ракенниус» по правовым вопросам Федора Цуринова, применение на практике закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с момента его вступления в силу было затруднено и в связи с несовершенной юридической техникой его написания, и по причине противоречий в действующем законодательстве.
Большинство застройщиков до настоящего времени обходят закон, заключая с участниками долевого строительства предварительные договора, а в ряде случаев – даже соглашения об их дальнейшем заключении. Мотивы застройщиков достаточно понятны и связаны с сокращением риска разрыва контракта и недополучения средств для завершения объекта, а также со стремлением избежать расходов на уплату НДС по договорам долевого участия в соответствии с действующей редакцией закона.
Действовать в обход 214-ФЗ, как отмечает Ф. Цуринов на круглом столе в «Союзпетрострое», позволяют сами его положения, которые не исключают возможности заключения предварительных договоров. Наложение штрафов легко оспаривается застройщиками в суде, поскольку ст. 14.28 Кодекса об административных нарушениях (КоАП) РФ предусматривает административное наказание в форме штрафа тех юридических лиц, которые не имеют права на привлечение средств населения. При этом в самом законе 214-ФЗ оно допускается в случаях, когда застройщик имеет разрешение на строительство и обладает правами владения или долгосрочной аренды земельного участка. В результате этого несогласования закона с Кодексом на практике штрафы в отношении застройщиков, обходящих 214-ФЗ, применяются до настоящего времени исключительно в случаях, когда строительство ведется без получения разрешения.
Более того, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ летом 2008 г. вынесла решение в пользу физического лица, получившего задаток от клиента в договоре купли-продажи, с указанием о том, что задаток обеспечивает обязанности сторон при исполнении основного договора. Этот прецедент предоставил дополнительные аргументы для застройщиков.
Еще один дефект 214-ФЗ состоял в противоречии с практикой: закон устанавливал сроки регистрации договоров долевого участия в течение 10 дней, в то время как фактически период их обработки в органах ФРС – 3-4 недели. Кроме того, после спора в правительственных ведомствах было принято решение об отсутствии оснований для введения пошлины, что лишило УФРС стимула для исполнения закона.
Дополнительным поводом для применения застройщиками обходных схем были сложности, возникающие при неэффективности договоров, в особенности если клиент, не подписав соглашения о расторжении, просто исчезает, после чего объект договора не удается реализовать в течение полугода. Кроме того, подписание договоров с новыми приобретателями по инициативе ФРС не разрешается заключать в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением прав на жилье.
Тем не менее, по ряду признаков очевидно намерение государства добиться внедрения практики заключения договоров в соответствии с 214-ФЗ. Об этом свидетельствует, по мнению Ф.Цуринова, не только внесение в Госдуму т.н. законопроекта Хинштейна, но и последние тенденции в судебной практике. Так, Федеральный арбитражный суд по СЗФО в Калининградской области (где администрация особенно активно добивается применения закона) вынес решение в соответствии с ст. 14-28 КоАП РФ в отношении застройщика, имевшего разрешение на строительство. В ряде регионов удовлетворяются судебные иски граждан в отношении застройщиков, требующих признания предварительных договоров ничтожными, в том числе со ссылкой на нарушение ст. 32 закона «О правах потребителей».
Еще одна схема обхода закона 214-ФЗ, предложенная рядом крупных банков, в ситуации финансового кризиса утрачивает привлекательность. В соответствии с ней, клиент заключает предварительный договор с застройщиком без оплаты, после чего банк выпускает безотзывный покрытый аккредитив в пользу застройщика, в дальнейшем обеспечиваемый кредитом. Поскольку в данном случае по предоставленному кредиту приходится выплачивать проценты, в сегодняшней ситуации схема становится невыгодной как для застройщика, так и для клиента.
Как полагает Ф.Цуринов, «законопроект Хинштейна» во II полугодии 2009 г. будет принят, что фактически исключит какие-либо иные возможности для привлечения долевых средств, кроме применения 214-ФЗ. Законопроект вносит поправки в 6 законодательных актов, в том числе, как сообщало АСН-инфо, устанавливает взимание пошлины УФРС, что отчасти компенсирует выпадающие доходы от отмены НДС при заключении договоров долевого участия. Ф.Цуринов также убежден в том, что с принятием закона ФРС снимет возражения против возможности заключения договоров долевого участия в период между сдачей объекта в эксплуатацию и регистрацией прав собственности. По его мнению, этот запрет изначально преследовал исключительно фискальные цели, предупреждая избежание уплаты НДС при заключении договоров.