В.Сердюков призвал проектировщиков грузовой железнодорожной линии Петербург – Выборг не спешить
В Правительстве Ленинградской области состоялось рабочее совещание по вопросу о выполнении проектно-изыскательских работ по строительству новой грузовой железнодорожной линии Лосево – Каменногорск. Новая ветка должна войти в состав направления Ручьи – Петяярви – Каменногорск – Выборг и избавить от грузового транспорта, идущего к портам Финского залива, скоростную железнодорожную магистраль Санкт-Петербург – Хельсинки на участке до Выборга.
Представители заказчика, которым является Федеральное агентство железнодорожного транспорта (ФАЖТ), в лице ФГУП «Единая группа заказчика ФАЖТ», обратились к областным властям с просьбой о предоставлении в кратчайшие сроки необходимой градостроительной и кадастровой информации и обеспечению выдачи технических условий, разрешений и согласований на приоритетных условиях. Изыскания будут проводиться с опережением; сроки, выделенные на проектирование, крайне сжаты, - сообщил генеральный директор ООО «НПО ГеоМостПроект» Михаил Мелешев. По его словам, компания стала генпроектировщиком, победив в открытом конкурсе, итоги которого были подведены 28 мая 2009 г. А завершение изысканий запланировано на ноябрь 2009 г.
Кроме того, заказчик обратился к правительству региона с просьбой приостановить на время сделки купли-продажи земельных участков на территории проведения изысканий. Информация о строительстве скоро появится в открытом доступе, и у некоторых лиц может появиться желание приобрести со спекулятивными целями участки в районе будущей трассы, - пояснил директор ФГУП «Единая группа заказчика ФАЖТ» Валентин Томашевич.
При этом, на вопрос губернатора Ленобласти Валерия Сердюкова, он ответил, что маршрут еще не определен и не утвержден. В техническом задании от ФАЖД указан лишь основной коридор будущего строительства, ширина которого составляет от 1,5 до 2 км. Общая протяженность будущей ветки, по его словам, должна составить 64 км.
Этот коридор, как заметил глава администрации Выборгского района Ленобласти Константин Потраев, проходит по территории трех государственных заказников – «Озеро Мелководное», «Низовое болото» и «Саперное».
Как пояснил в свою очередь заместитель главного инженера ОАО «РЖД» Станислав Мешанкин, проект строительства новой железнодорожной трассы начал разрабатываться в 2003 г. В 2004 г. бывший генпроектировщик – ОАО «Ленгипротранс» предложил 3 варианта прохождения трассы, в том числе и в обход территории заказников и земель, находящихся в частной собственности. На вопрос, почему ФАЖТ отказался от этих разработок, представители заказчика ответить затруднились.
«Если выбор маршрута объясняется желанием освободить курортную зону Санкт-Петербурга Сестрорецко-Зеленогорского направления от грузового потока, это в корне неправильное решение. Сегодня никто не сможет сказать, какая из зон отдыха больше используется – эта или же выбранная вами, вытянувшаяся в Приозерском направлении, - заявил В.Сердюков. – Мы еще с вами не определились с датой общественных слушаний. И я должен вас предупредить, что когда они пойдут, против этого варианта поднимутся в первую очередь жители Санкт-Петербурга».
Он также ответил отказом на просьбу о приостановке сделок купли-продажи земли в районе будущего строительства. «У нас пока еще действует Гражданский кодекс. А ширина коридора в 1,5-2 км – совершенно неприемлемая. До тех пор, пока не будет утвержден маршрут, об этом не стоит говорить», - сказал губернатор, обратив внимание заказчиков и проектировщиков на опыт строителей Североевропейского газопровода. «Там множество проблем с переводом земель сельскохозяйственного и лесного фондов, с решением вопросов имущественно-правового характера, тормозящих этот проект», отметил он.
Подчеркнув необходимость соблюдения природоохранных мероприятий, В.Сердюков попросил заказчиков и проектировщиков не спешить. «Этот проект реализуется с 2003 г., а на дворе 2009 г. И несмотря на то, что это задача государственной важности, даже мысли не стоит допускать об экономии за счет экологических мероприятий и необоснованного удешевления стоимости работ. Здесь должны быть использованы самые передовые инновационные технологии, подобающие проекту XXI века, - заявил он, посоветовав «не давить» на чиновников. – У нас наработан четкий механизм прохождения хорошо подготовленных проектов, а нарушать законодательство – не в ваших интересах».
По мнению вице-президента АО «ЮИТ Ракенниус» по правовым вопросам Федора Цуринова, применение на практике закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с момента его вступления в силу было затруднено и в связи с несовершенной юридической техникой его написания, и по причине противоречий в действующем законодательстве.
Большинство застройщиков до настоящего времени обходят закон, заключая с участниками долевого строительства предварительные договора, а в ряде случаев – даже соглашения об их дальнейшем заключении. Мотивы застройщиков достаточно понятны и связаны с сокращением риска разрыва контракта и недополучения средств для завершения объекта, а также со стремлением избежать расходов на уплату НДС по договорам долевого участия в соответствии с действующей редакцией закона.
Действовать в обход 214-ФЗ, как отмечает Ф. Цуринов на круглом столе в «Союзпетрострое», позволяют сами его положения, которые не исключают возможности заключения предварительных договоров. Наложение штрафов легко оспаривается застройщиками в суде, поскольку ст. 14.28 Кодекса об административных нарушениях (КоАП) РФ предусматривает административное наказание в форме штрафа тех юридических лиц, которые не имеют права на привлечение средств населения. При этом в самом законе 214-ФЗ оно допускается в случаях, когда застройщик имеет разрешение на строительство и обладает правами владения или долгосрочной аренды земельного участка. В результате этого несогласования закона с Кодексом на практике штрафы в отношении застройщиков, обходящих 214-ФЗ, применяются до настоящего времени исключительно в случаях, когда строительство ведется без получения разрешения.
Более того, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ летом 2008 г. вынесла решение в пользу физического лица, получившего задаток от клиента в договоре купли-продажи, с указанием о том, что задаток обеспечивает обязанности сторон при исполнении основного договора. Этот прецедент предоставил дополнительные аргументы для застройщиков.
Еще один дефект 214-ФЗ состоял в противоречии с практикой: закон устанавливал сроки регистрации договоров долевого участия в течение 10 дней, в то время как фактически период их обработки в органах ФРС – 3-4 недели. Кроме того, после спора в правительственных ведомствах было принято решение об отсутствии оснований для введения пошлины, что лишило УФРС стимула для исполнения закона.
Дополнительным поводом для применения застройщиками обходных схем были сложности, возникающие при неэффективности договоров, в особенности если клиент, не подписав соглашения о расторжении, просто исчезает, после чего объект договора не удается реализовать в течение полугода. Кроме того, подписание договоров с новыми приобретателями по инициативе ФРС не разрешается заключать в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением прав на жилье.
Тем не менее, по ряду признаков очевидно намерение государства добиться внедрения практики заключения договоров в соответствии с 214-ФЗ. Об этом свидетельствует, по мнению Ф.Цуринова, не только внесение в Госдуму т.н. законопроекта Хинштейна, но и последние тенденции в судебной практике. Так, Федеральный арбитражный суд по СЗФО в Калининградской области (где администрация особенно активно добивается применения закона) вынес решение в соответствии с ст. 14-28 КоАП РФ в отношении застройщика, имевшего разрешение на строительство. В ряде регионов удовлетворяются судебные иски граждан в отношении застройщиков, требующих признания предварительных договоров ничтожными, в том числе со ссылкой на нарушение ст. 32 закона «О правах потребителей».
Еще одна схема обхода закона 214-ФЗ, предложенная рядом крупных банков, в ситуации финансового кризиса утрачивает привлекательность. В соответствии с ней, клиент заключает предварительный договор с застройщиком без оплаты, после чего банк выпускает безотзывный покрытый аккредитив в пользу застройщика, в дальнейшем обеспечиваемый кредитом. Поскольку в данном случае по предоставленному кредиту приходится выплачивать проценты, в сегодняшней ситуации схема становится невыгодной как для застройщика, так и для клиента.
Как полагает Ф.Цуринов, «законопроект Хинштейна» во II полугодии 2009 г. будет принят, что фактически исключит какие-либо иные возможности для привлечения долевых средств, кроме применения 214-ФЗ. Законопроект вносит поправки в 6 законодательных актов, в том числе, как сообщало АСН-инфо, устанавливает взимание пошлины УФРС, что отчасти компенсирует выпадающие доходы от отмены НДС при заключении договоров долевого участия. Ф.Цуринов также убежден в том, что с принятием закона ФРС снимет возражения против возможности заключения договоров долевого участия в период между сдачей объекта в эксплуатацию и регистрацией прав собственности. По его мнению, этот запрет изначально преследовал исключительно фискальные цели, предупреждая избежание уплаты НДС при заключении договоров.