Эксперты: Неинвестиционное приобретение офисных объектов в Москве стало привлекательно
Компания Jones Lang LaSalle провела исследование рынка купли-продажи офисных помещений в Москве. Данное исследование посвящено сделкам по покупке качественных офисных помещений для собственного пользования (неинвестиционные сделки).
Неинвестиционная покупка офисов на развитых рынках встречается нечасто. Долгосрочная аренда считается для компаний более выгодным и менее рискованным вариантом. И хотя московский офисный рынок можно назвать достаточно развитым, покупка офисов для собственного использования последние годы здесь была весьма популярна, что обуславливается спецификой столичного офисного рынка. Покупка офиса была вполне выгодным вариантом для потенциального покупателя, и у данного сегмента есть предпосылки для дальнейшего развития.
Это объясняется тем, что покупатель офисного помещения получает ряд дополнительных преимуществ, таких как возможность использования офиса в качестве залога, потенциальный рост стоимости помещения, отсутствие риска изменения условий аренды, полный контроль функционирования помещения, возможность использования индивидуального дизайна и архитектурных решений. Помимо этого, покупка офиса может быть выгодной с финансовой точки зрения.
В данном исследовании подробно анализируются предпосылки к совершению сделки купли-продажи как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Здесь представлена оценка финансовой эффективности покупки офисного помещения в зависимости от различных сценариев эволюции московского рынка офисной недвижимости, и выделены основные факторы, определяющие дальнейшее развитие рассматриваемого сегмента.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Коррекция цен на офисном рынке вновь сделала привлекательным покупку офиса для собственных нужд. Текущее оживление на рынке подтверждает это, демонстрируя интерес компаний к покупке. При этом выбор помещений значительно улучшился. При достижении рынком периода стабилизации арендных ставок, мы ожидаем роста запросов как на аренду, так и на покупку офисов».
Сегодня правительство Санкт-Петербурга приняло постановление «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проектов капитального строительства». Как сообщало АСН-инфо, выхода в свет этого документа с нетерпением ожидали около 150 застройщиков, которым не удалось до вступления в силу Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) согласовать документацию по проектам зданий, высотность которых отклоняется от установленных пределов.
В соответствии с положением, прилагаемым к документу, процедура согласования отклонений от предельных параметров (к ним относятся, кроме высоты, также минимальные отступы от границ участков, максимальные выступы за красную линию, максимальные параметры этажности, процент застройки в границах участка и класс опасности для промышленных предприятий) включает согласования с КБДХ, КГИОП, КЗРЗ, КПООС, Комитетом по транспорту, КУГИ, КЭИО и КЭРППТ, а также проведение публичных слушаний.
Порядок и сроки предоставления документов и подготовки сводного заключения Комиссии по землепользованию и застройке по «отклоняющимся» проектам аналогичен процедуре утверждения условно разрешенных видов использования территорий, постановление о котором принято 28 апреля 2009 г. Однако, как разъяснил главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев, утверждение отклонений от высотного регламента предполагает и ряд существенных отличий.
Во-первых, сводное заключение должно содержать сведения об оценке влияния запрашиваемых отклонений на формирование композиционно-средовых характеристик городской среды на основании 3D-модели. Впрочем, по словам Ю.Митюрева, тем компаниям, которые уже подготовили такую документацию, не придется ее переделывать, поскольку модель ЗАО «НИПИГрад» «существенно не отличается» от применявшейся КГА до утверждения ПЗЗ. Что касается варианта ООО «ИТР», по которому проверялись 300 проектов на последнем этапе доработки ПЗЗ, то он не был взят на вооружение, по его словам, из-за возражений со стороны КЗРЗ, касающихся объектов на периферии города.
Во-вторых, хотя процедура согласования, в соответствии с ст. 40 Градкодекса РФ, ограничена 30 днями, разрешение на строительство может быть получено застройщиком «отклоняющегося» по высотности объекта лишь после внесения соответствующих изменений в ПЗЗ, которые утверждаются законом Санкт-Петербурга. Их же, по словам Ю.Митюрева, предполагается вносить «по мере накопления» решений КЗЗ, с периодичностью 1 раз в год.
Как он сообщил на заседании правительства, первое заседание КЗЗ состоится уже завтра, 24 июня, однако на нем будут рассматриваться только документация по утверждению условно разрешенных видов использования территорий, которую подготовили около 80 заявителей.