Комитет Госдумы предлагает тратить средства Фонда ЖКХ при переселении граждан лишь на новое жилье
Комитет Госдумы по строительству и земельным отношениям одобрил поправку в закон «О Фонде содействия реформирования ЖКХ», в соответствии с которой предлагается использовать поддержку на переселение граждан из ветхого жилья из средств Фонда только на строительство домов и приобретение квартир на первичном рынке. Поправка была внесена ко II чтению законопроекта, уточняющего механизм возврата финансовой поддержки, предоставленной субъектам РФ за счет средств Фонда ЖКХ, передает ИА Интерфакс.
Всего, по словам М.Шаккума, поступило 12 поправок, все их Комитет рекомендовал принять. Предлагается ввести норму, при которой финподдержка из Фонда ЖКХ, предоставляемая субъектам РФ и МО на расселение аварийного фонда, до 31 декабря 2010 г. может использоваться только на покупку жилья и строительство домов. По словам М.Шаккума, такая мера предусматривается для поддержки «застройщиков, которые находятся сейчас в тяжелом положении».
В настоящее время, помимо этих способов, местные власти могут предоставлять переселенцам из ветхого фонда жилье по договору социального найма или жилье, подлежащее изъятию.
Также во II чтении предлагается принять поправку, позволяющую не регистрировать госконтракты на приобретение жилья у застройщиков в случае, если оно покупается за счет средств федерального бюджета. При этом госрегистрация прав собственности на такое жилье должна быть проведена не более чем через 5 рабочих дней после подачи документов.
В целом в законопроекте предлагается дифференцировать объем средств фонда, подлежащих возврату регионами, в зависимости от оснований такого возврата. В результате, полагают авторы законопроекта, объем возвращаемых средств существенно снизится.
Действующим законодательством установлено, что предоставление поддержки из Фонда приостанавливается в случае, если субъект РФ не представил отчет об использовании средств, либо представил его с нарушениями требований, а также если было допущено нецелевое использование средств. Кроме того, предоставление поддержки приостанавливается, если средства фонда использовались без соблюдения условия долевого участия регионов. При этом субъект РФ должен возвращать средства в Фонд, если он не устранил допущенные нарушения в течение 3 месяцев со дня принятия решения о приостановлении предоставления поддержки.
В законопроекте предлагается увеличить этот срок до 4 месяцев. Также вводится новое положение о суммах, которые должны возвращать субъекты РФ. Предусмотрено, что в случае нецелевого использования средств регион или МО должен вернуть только сумму этого нецелевого использования. Вся сумма поддержки должна быть возвращена в случае нарушения условий предоставления средств или если не было соблюдено условие софинансирования. Помимо этого должен быть возвращен неизрасходованный остаток средств.
Решение о возврате средств будет принимать правительство РФ, за исключением возврата неизрасходованных остатков. В этом случае решение будет принимать правление Фонда.
По мнению вице-президента АО «ЮИТ Ракенниус» по правовым вопросам Федора Цуринова, применение на практике закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с момента его вступления в силу было затруднено и в связи с несовершенной юридической техникой его написания, и по причине противоречий в действующем законодательстве.
Большинство застройщиков до настоящего времени обходят закон, заключая с участниками долевого строительства предварительные договора, а в ряде случаев – даже соглашения об их дальнейшем заключении. Мотивы застройщиков достаточно понятны и связаны с сокращением риска разрыва контракта и недополучения средств для завершения объекта, а также со стремлением избежать расходов на уплату НДС по договорам долевого участия в соответствии с действующей редакцией закона.
Действовать в обход 214-ФЗ, как отмечает Ф. Цуринов на круглом столе в «Союзпетрострое», позволяют сами его положения, которые не исключают возможности заключения предварительных договоров. Наложение штрафов легко оспаривается застройщиками в суде, поскольку ст. 14.28 Кодекса об административных нарушениях (КоАП) РФ предусматривает административное наказание в форме штрафа тех юридических лиц, которые не имеют права на привлечение средств населения. При этом в самом законе 214-ФЗ оно допускается в случаях, когда застройщик имеет разрешение на строительство и обладает правами владения или долгосрочной аренды земельного участка. В результате этого несогласования закона с Кодексом на практике штрафы в отношении застройщиков, обходящих 214-ФЗ, применяются до настоящего времени исключительно в случаях, когда строительство ведется без получения разрешения.
Более того, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ летом 2008 г. вынесла решение в пользу физического лица, получившего задаток от клиента в договоре купли-продажи, с указанием о том, что задаток обеспечивает обязанности сторон при исполнении основного договора. Этот прецедент предоставил дополнительные аргументы для застройщиков.
Еще один дефект 214-ФЗ состоял в противоречии с практикой: закон устанавливал сроки регистрации договоров долевого участия в течение 10 дней, в то время как фактически период их обработки в органах ФРС – 3-4 недели. Кроме того, после спора в правительственных ведомствах было принято решение об отсутствии оснований для введения пошлины, что лишило УФРС стимула для исполнения закона.
Дополнительным поводом для применения застройщиками обходных схем были сложности, возникающие при неэффективности договоров, в особенности если клиент, не подписав соглашения о расторжении, просто исчезает, после чего объект договора не удается реализовать в течение полугода. Кроме того, подписание договоров с новыми приобретателями по инициативе ФРС не разрешается заключать в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением прав на жилье.
Тем не менее, по ряду признаков очевидно намерение государства добиться внедрения практики заключения договоров в соответствии с 214-ФЗ. Об этом свидетельствует, по мнению Ф.Цуринова, не только внесение в Госдуму т.н. законопроекта Хинштейна, но и последние тенденции в судебной практике. Так, Федеральный арбитражный суд по СЗФО в Калининградской области (где администрация особенно активно добивается применения закона) вынес решение в соответствии с ст. 14-28 КоАП РФ в отношении застройщика, имевшего разрешение на строительство. В ряде регионов удовлетворяются судебные иски граждан в отношении застройщиков, требующих признания предварительных договоров ничтожными, в том числе со ссылкой на нарушение ст. 32 закона «О правах потребителей».
Еще одна схема обхода закона 214-ФЗ, предложенная рядом крупных банков, в ситуации финансового кризиса утрачивает привлекательность. В соответствии с ней, клиент заключает предварительный договор с застройщиком без оплаты, после чего банк выпускает безотзывный покрытый аккредитив в пользу застройщика, в дальнейшем обеспечиваемый кредитом. Поскольку в данном случае по предоставленному кредиту приходится выплачивать проценты, в сегодняшней ситуации схема становится невыгодной как для застройщика, так и для клиента.
Как полагает Ф.Цуринов, «законопроект Хинштейна» во II полугодии 2009 г. будет принят, что фактически исключит какие-либо иные возможности для привлечения долевых средств, кроме применения 214-ФЗ. Законопроект вносит поправки в 6 законодательных актов, в том числе, как сообщало АСН-инфо, устанавливает взимание пошлины УФРС, что отчасти компенсирует выпадающие доходы от отмены НДС при заключении договоров долевого участия. Ф.Цуринов также убежден в том, что с принятием закона ФРС снимет возражения против возможности заключения договоров долевого участия в период между сдачей объекта в эксплуатацию и регистрацией прав собственности. По его мнению, этот запрет изначально преследовал исключительно фискальные цели, предупреждая избежание уплаты НДС при заключении договоров.