Ю.Митюрев: Существующие тенденции создают условия для расширения зон жилой застройки
В течение 2008 г. в Санкт-Петербурге было введено 22 новых и реконструировано 45 существующих объектов офисной недвижимости. При этом наибольший прирост достигнут в классе А. С наступлением мирового финансового кризиса работы на ряде объектов были приостановлены, а введенные бизнес-центры столкнулись с проблемой заполняемости. Еще большее влияние кризис оказал на складскую недвижимость: вместо запланированного объема 1,6 млн. кв. м было введено только 600 тысяч кв. м. В связи с тенденциями рынка собственники земельных участков, находящихся в общественно-деловых зонах, проявили интерес к перепрофилированию проектов в жилую недвижимость, отметил в своем докладе о ходе мониторинга Генплана главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев.
В то же время позитивная динамика прироста населения повышает потребность в обеспечении горожан жильем. Несмотря на кризис, в 2008 г. было введено 3,2 млн. кв. м жилья, а плановые показатели 2009 г. составляют порядка 2,2 млн. кв. м. Как подчеркнул Ю.Митюрев, для реализации задач градостроительного планирования необходимо сохранить многообразие типов жилой среды, что требует освоения значительных новых территорий. Этому способствует сформировавшаяся тенденция к переходу от «точечного» строительства» к комплексному развитию территорий, предусматривающая формирование застройки в едином архитектурно-градостроительном ключе, отметил он.
По результатам мониторинга Генплана петербургский КГА выступает с предложением об изменении функционального зонирования ряда территорий в интересах реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье». В частности, как разъяснил Ю.Митюрев, речь идет о расширении зон перспективной жилой застройки в Шушарах (Пушкинский район) и Ручьях (Красногвардейский район). В тех же целях предполагается задействовать ряд территорий сельскохозяйственного назначения, где собственники не намерены развивать агропромышленный бизнес. Кроме того, предполагается использовать часть намывных территорий.
Намерения градостроительного блока по расширению площадей для жилой застройки на периферии города были позитивно оценены депутатами ЗакСа, присутствовавшими на заседании правительства. Как напомнил Владимир Зуйков, при новом жилищном строительстве должно предусматриваться синхронизированное развитие социальной инфраструктуры. В связи с этим он выразил озабоченность по поводу исключения из планов строительства на 2009 г. поликлиники в Красном Селе. Как разъяснил вице-губернатор Роман Филимонов, в Стройкомитете позитивно оценивают опыт создания филиалов поликлиник во встроенных помещениях, наработанный в Приморском районе. «Классическая схема со строительством поликлиник в отдельных зданиях будет осуществляться, но она значительно более затратна», - пояснил он. Губернатор Валентина Матвиенко заверила В.Зуйкова в том, что в 2010 г. проект поликлиники в Красном Селе будет реализован.
В свою очередь, председатель Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов отметил, что «перераспределение энергии» застройщиков из центра на периферию поможет сохранить общественные пространства, в т.ч. участки зеленые насаждения в исторической части города. В то же время он выразил надежду на реализацию проекта технопарка в Невском районе, часть средств на строительство которого была секвестрирована при корректировке бюджета.
После того как Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) начало предлагать помощь заемщикам банков, они стали создавать свои, часто более привлекательные программы для заемщиков, потерявших доход или его часть, говорит гендиректор агентства Андрей Языков. По его оценке, сейчас на балансах банков около 540 млрд. рублей кредитов с оформлением ипотеки (залога квартир). Из этой суммы банки реструктурировали своими силами примерно 5% на сумму около 30 млрд. рублей. «Если бы все эти заемщики пошли за помощью в АРИЖК, агентству уже пришлось бы потратить на предоставление им стабилизационных займов 6 млрд. рублей», - говорит А.Языков, пишет газета «Ведомости».
Таким образом, банки экономят бюджет агентства, и отчасти поэтому обращений в АРИЖК не столь много, как ожидалось. Пока агентство потратило на помощь ипотечным заемщикам менее 1 млрд. рублей, отметил он. В число банков, самостоятельно реструктурирующих кредиты, входят средние банки и ряд крупных, сотрудничающих с АРИЖК и при этом имеющих свои программы, например Сбербанк и Газпромбанк. Свои программы они часто делают более привлекательными для заемщиков – например, удлиняя срок льготного периода, в течение которого можно платить небольшую сумму от ежемесячного взноса по кредиту, сказал, говорит он.
Банкам удобней самостоятельно помогать заемщикам по нескольким причинам, считает А.Языков. Реструктурируя кредиты, банки стараются сделать так, чтобы надежность заемщика не нужно было переоценивать, дабы не досоздавать резервы на его кредит. Во-вторых, кредит с двумя кредиторами (при выдаче стабилизационного займа заемщику АРИЖК становится сокредитором банка) будет невозможно рефинансировать и он надолго останется на балансе банка, продолжает он.
Две другие причины не торопить заемщиков обращаться в АРИЖК связаны с опасением повторных дефолтов заемщиков, которым окажут помощь сейчас, поясняет А.Языков. Ситуация у некоторых настолько тяжелая (например, высокий платеж и большой кредит), что банки пытаются работать с ними так, чтобы по возможности продать заложенное жилье хотя бы с дисконтом. Но больше банкиры, по собственным признаниям, опасаются «проблемы 2010», когда часть заемщиков, получивших помощь сейчас, не сможет восстановить платежеспособность и могут возникнуть вторичные дефолты по ипотеке. По прогнозу АРИЖК, это может быть до 30-40% от тех, кто уже получил реструктуризацию (это относится к портфелю как агентства, так и банков).