Качество проектов планировки территорий в Петербурге вызывает серьезную критику
В ходе круглого стола «Проблемы применения ПЗЗ Петербурга» в была поднята тема качества проектов планировки территорий (ППТ). Директор по развитию холдинга Setl City Владимир Антонов пожаловался на низкую квалификацию специалистов. Компания, заказавшая за последние месяцы 5 ППТ, обнаружила, что ни один из приглашенных проектировщиков не знаком с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). На низкий уровень разработки ППТ в Санкт-Петербурге указали также представители ГУИОН и частных оценочных организаций.
«Сейчас разработкой ППТ занимается кто угодно, вплоть до слесарей-сантехников», - заявил гендиректор ООО «Петроград» Олег Петров, ранее работавший в КГА. По его мнению, ППТ должны разрабатываться за счет городского бюджета. «Но прежде всего необходимо утвердить план улично-дорожной сети и привести в порядок красные линии», - считает О.Петров. По его словам, произвольная корректировка красных линий кварталов началась с
О.Петров также отметил, что крупные проектные институты не задействованы в подготовке ППТ, а в редких случаях, когда застройщики к ним обращаются, эти проекты отклоняются в городских ведомствах. По его мнению, чтобы навести порядок в планировке города, необходимо выпустить нормативный акт по разработке ППТ. Кроме того, О.Петров считает, что необходимо разработать механизм пересмотра границ кадастровых участков, на основании которых произошло искажение красных линий. Как сообщало АСН-инфо, аналогичное предложение содержалось в одном из недавних депутатских запросов губернатору.
Заместитель главы КГА Виктор Полищук выразил скептическое отношение к аргументам бывшего коллеги. Он напомнил о необходимости выполнения норм Градкодекса, согласно которым красные линии фиксируются по границам сформированных земельных участков. В.Полищук также считает невозможным разработку ППТ за государственный счет, учитывая, что у большинства территорий есть состоятельные собственники земельных участков и недвижимости.
В то же время он признал, что подготовка проектов часто тормозится в связи с конфликтами между собственниками земель, стремящихся отстоять свои экономические интересы. Впрочем, по словам В.Полищука, такая проблема существует и в городах Европы.
Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в ближайшие годы будет внедряться в практику более энергично, чем это делается в настоящее время. Об этом свидетельствуют как тенденции в федеральном и региональном законодательстве, так и растущее понимание преимуществ закона самими дольщиками, отметили участники круглого стола «214-ФЗ. Действительно ли это так трудно?», состоявшемся сегодня в офисе «Союзпетростроя».
Как признал директор НП «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, ни один закон не подвергался такой критике со стороны застройщиков, как этот. Однако постепенно ряд его положений были откорректированы законодателями в интересах как застройщиков, так и потребителей. «Моду» на закон стали диктовать исполняющие его строительные компании, хотя они пока находятся в меньшинстве. Заявление о ведении работ в соответствии с 214-ФЗ стало сегодня рекламным ходом, рассказывает он.
По данным президента ИСК «Петрополь» Марка Лернера, в начале 2009 г. из 650 жилых объектов, строившихся в Петербурге, лишь 61 строился в соответствии с 214-ФЗ. При рассмотрении кризисной ситуации в строительной отрасли правительство согласилось не применять санкции в связи с невыполнением закона к компаниям, завершающим объекты. Однако к новым проектам будут предъявляться более жесткие требования.
Как напомнил М.Лернер, в настоящее время в Правительстве и Госдуме РФ рассматривается инициатива «Союзпетростроя» о переходе к проектному финансированию в строительстве. При этом банки, заинтересованные в его внедрении, оговаривают условия финансового участия применением закона 214-ФЗ. Аналогичные условия устанавливаются паевыми инвестиционными фондами. Кроме того, осенью 2009 г. ожидается принятие закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенного группой депутатов во главе с председателем комиссии партии «Единая Россия» по проблемам дольщиков Александром Хинштейном. Этот документ создает более благоприятные возможности для застройщиков, отменяя взимание НДС при заключении договоров долевого участия, и в то же время ужесточает условия привлечения средств населения в строительство, а также штрафные санкции за невыполнения закона 214-ФЗ.
По свидетельству вице-президента по правовым вопросам АО «ЮИТ Ракенниус» Федора Цуринова, в настоящее время в российских судах общей юрисдикции растет число исков от покупателей жилья, требующих расторжения договоров, заключенных в обход этого закона.
Выполнение 214-ФЗ, предоставляющее дольщикам право расторжения договора, в том числе в связи с не устраивающим его качеством строительства, проблематично, признает руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош. Тем не менее, даже в нынешнем виде закон имеет плюсы для застройщиков. Так, он допускает оформление договоров долевого участия только после получения разрешения на строительство и оформления проектной декларации. Это избавляет застройщика от претензий клиентов в случае, если в связи с требованиями госинстанций в проект вносились изменения, затронувшие параметры квартир. В этой ситуации, если предварительный договор заключался до утверждения проекта, клиент справедливо утверждает, что он покупал одну квартиру, а получит другую, отмечает А.Милош.
Сложность работы в соответствии с 214-ФЗ предполагает создание компанией-застройщиком специальной регистрационной службы. Эта функция вместе с отделом продаж может быть передана на аутосоринг, отмечает она. Именно так поступило ООО «Кондратьевский», которое привлекло ИСК «Петрополь» для выполнения всех маркетинговых услуг по организации продажи квартир, включая обеспечение госрегистрации договоров долевого участия. По словам М.Лернера, аргументы покупателей квартир в жилом комплексе «Финансист», который строило ООО «Кондратьевский», сыграли роль в споре с КГА по вопросу о высотности здания.
Как считают участники круглого стола, политическая воля государства по созданию цивилизованного порядка в долевом строительстве и предотвращению проблем дольщиков, наряду с ростом осведомленности покупателей, в посткризисный период обеспечат повсеместное исполнение 214-ФЗ, причем компании, которые первыми начали строить и продавать жилую недвижимость в соответствии с ним, смогут воспользоваться преимуществами полученного опыта.