Постановление о процедуре утверждения отклонений от ПЗЗ Петербурга будет принято 23 июня
На круглом столе «Проблемы применения ПЗЗ» представители компаний-застройщиков рассказали о проблемах, возникающих в связи с необходимостью корректировки проектов, отклоняющихся от норм утвержденных Правил землепользования и застройки.
Как уточнил первый заместитель начальника Службы по государственной строительной экспертизе и надзору Евгений Ким, из 250 проектов, по которым в ведомство поступила документация после принятия ПЗЗ, в связи с такими расхождениями отклонены 20. Отрицательные заключения по той же причине получили еще 20 ранее подготовленных проектов, и еще по 2 проектам в настоящее время устраняются разногласия.
Несколько участников дискуссии отметили, что изменение зонирования в ПЗЗ, в связи с которым их проекты оказалось невозможно реализовать, были предприняты Комиссией по землепользованию и застройке на последнем этапе доработки ПЗЗ, что явилось для застройщиков неожиданностью: в период обсуждения проекта на общественных слушаниях в октябре 2008 г. зонирование еще предполагало возможность реализации этих проектов. «Видимо, на последнем этапе вмешались какие-то другие интересы», - предположил гендиректор ООО «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов.
Директор по строительству ИСГ «Сплав» Дмитрий Галкин и руководитель проекта ГК «Пионер» Александр Алексеев сообщили, что инвесторы их проектов не могут дождаться, когда же наконец Смольный утвердит процедуру утверждения отклонений от ПЗЗ. Как рассказал Д.Галкин, при разработке высотного регламента КГА «по непонятной причине» отклонил заявку компании на строительство здания высотой 45 м на Бумажной ул. (Нарвская застава), хотя эта высота, по его оценке, «ни на какие панорамы не влияет». В доказательство застройщик представил слайд с видом пустующих строений 1930-х гг. на этой улице.
Первый заместитель главы КГА Виктор Полищук успокоил выступавших, сообщив, что в ближайший вторник, 23 июня, подготовленное постановление будет вынесено на рассмотрение правительства. Одновременно он подверг критике архитектурные решения проектов ГК «Пионер».
Как разъяснил В.Полищук корреспонденту АСН-инфо, задержка с утверждением процедуры была связана с разработкой 3D-модели, которая была заказана Комитетом ЗАО «НИПИГрад». По его словам, методика незначительно отличается от модели ООО «Институт территориального развития», которая использовалась при дополнительном согласовании высотных доминант (в терминологии КГА – локальных увеличений предельных высотных параметров) на последнем этапе доработки ПЗЗ.
Комментируя претензии девелоперов, В.Полищук напомнил о том, что в большинстве спорных случаев речь идет о потенциально высокоприбыльных проектах, и жалобы на задержку в 3 месяца не оправданы. В свою очередь, застройщики высказали пожелание о том, чтобы в утверждении проектов были установлены прозрачные правила игры, предусматривающие гарантии для тех компаний, которые понесли убытки в связи с внесенными изменениями в ПЗЗ и вынуждены либо корректировать весь комплект документации, либо полностью отказываться от проектов.
Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в ближайшие годы будет внедряться в практику более энергично, чем это делается в настоящее время. Об этом свидетельствуют как тенденции в федеральном и региональном законодательстве, так и растущее понимание преимуществ закона самими дольщиками, отметили участники круглого стола «214-ФЗ. Действительно ли это так трудно?», состоявшемся сегодня в офисе «Союзпетростроя».
Как признал директор НП «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, ни один закон не подвергался такой критике со стороны застройщиков, как этот. Однако постепенно ряд его положений были откорректированы законодателями в интересах как застройщиков, так и потребителей. «Моду» на закон стали диктовать исполняющие его строительные компании, хотя они пока находятся в меньшинстве. Заявление о ведении работ в соответствии с 214-ФЗ стало сегодня рекламным ходом, рассказывает он.
По данным президента ИСК «Петрополь» Марка Лернера, в начале 2009 г. из 650 жилых объектов, строившихся в Петербурге, лишь 61 строился в соответствии с 214-ФЗ. При рассмотрении кризисной ситуации в строительной отрасли правительство согласилось не применять санкции в связи с невыполнением закона к компаниям, завершающим объекты. Однако к новым проектам будут предъявляться более жесткие требования.
Как напомнил М.Лернер, в настоящее время в Правительстве и Госдуме РФ рассматривается инициатива «Союзпетростроя» о переходе к проектному финансированию в строительстве. При этом банки, заинтересованные в его внедрении, оговаривают условия финансового участия применением закона 214-ФЗ. Аналогичные условия устанавливаются паевыми инвестиционными фондами. Кроме того, осенью 2009 г. ожидается принятие закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенного группой депутатов во главе с председателем комиссии партии «Единая Россия» по проблемам дольщиков Александром Хинштейном. Этот документ создает более благоприятные возможности для застройщиков, отменяя взимание НДС при заключении договоров долевого участия, и в то же время ужесточает условия привлечения средств населения в строительство, а также штрафные санкции за невыполнения закона 214-ФЗ.
По свидетельству вице-президента по правовым вопросам АО «ЮИТ Ракенниус» Федора Цуринова, в настоящее время в российских судах общей юрисдикции растет число исков от покупателей жилья, требующих расторжения договоров, заключенных в обход этого закона.
Выполнение 214-ФЗ, предоставляющее дольщикам право расторжения договора, в том числе в связи с не устраивающим его качеством строительства, проблематично, признает руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош. Тем не менее, даже в нынешнем виде закон имеет плюсы для застройщиков. Так, он допускает оформление договоров долевого участия только после получения разрешения на строительство и оформления проектной декларации. Это избавляет застройщика от претензий клиентов в случае, если в связи с требованиями госинстанций в проект вносились изменения, затронувшие параметры квартир. В этой ситуации, если предварительный договор заключался до утверждения проекта, клиент справедливо утверждает, что он покупал одну квартиру, а получит другую, отмечает А.Милош.
Сложность работы в соответствии с 214-ФЗ предполагает создание компанией-застройщиком специальной регистрационной службы. Эта функция вместе с отделом продаж может быть передана на аутосоринг, отмечает она. Именно так поступило ООО «Кондратьевский», которое привлекло ИСК «Петрополь» для выполнения всех маркетинговых услуг по организации продажи квартир, включая обеспечение госрегистрации договоров долевого участия. По словам М.Лернера, аргументы покупателей квартир в жилом комплексе «Финансист», который строило ООО «Кондратьевский», сыграли роль в споре с КГА по вопросу о высотности здания.
Как считают участники круглого стола, политическая воля государства по созданию цивилизованного порядка в долевом строительстве и предотвращению проблем дольщиков, наряду с ростом осведомленности покупателей, в посткризисный период обеспечат повсеместное исполнение 214-ФЗ, причем компании, которые первыми начали строить и продавать жилую недвижимость в соответствии с ним, смогут воспользоваться преимуществами полученного опыта.