Постановление о процедуре утверждения отклонений от ПЗЗ Петербурга будет принято 23 июня
На круглом столе «Проблемы применения ПЗЗ» представители компаний-застройщиков рассказали о проблемах, возникающих в связи с необходимостью корректировки проектов, отклоняющихся от норм утвержденных Правил землепользования и застройки.
Как уточнил первый заместитель начальника Службы по государственной строительной экспертизе и надзору Евгений Ким, из 250 проектов, по которым в ведомство поступила документация после принятия ПЗЗ, в связи с такими расхождениями отклонены 20. Отрицательные заключения по той же причине получили еще 20 ранее подготовленных проектов, и еще по 2 проектам в настоящее время устраняются разногласия.
Несколько участников дискуссии отметили, что изменение зонирования в ПЗЗ, в связи с которым их проекты оказалось невозможно реализовать, были предприняты Комиссией по землепользованию и застройке на последнем этапе доработки ПЗЗ, что явилось для застройщиков неожиданностью: в период обсуждения проекта на общественных слушаниях в октябре 2008 г. зонирование еще предполагало возможность реализации этих проектов. «Видимо, на последнем этапе вмешались какие-то другие интересы», - предположил гендиректор ООО «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов.
Директор по строительству ИСГ «Сплав» Дмитрий Галкин и руководитель проекта ГК «Пионер» Александр Алексеев сообщили, что инвесторы их проектов не могут дождаться, когда же наконец Смольный утвердит процедуру утверждения отклонений от ПЗЗ. Как рассказал Д.Галкин, при разработке высотного регламента КГА «по непонятной причине» отклонил заявку компании на строительство здания высотой 45 м на Бумажной ул. (Нарвская застава), хотя эта высота, по его оценке, «ни на какие панорамы не влияет». В доказательство застройщик представил слайд с видом пустующих строений 1930-х гг. на этой улице.
Первый заместитель главы КГА Виктор Полищук успокоил выступавших, сообщив, что в ближайший вторник, 23 июня, подготовленное постановление будет вынесено на рассмотрение правительства. Одновременно он подверг критике архитектурные решения проектов ГК «Пионер».
Как разъяснил В.Полищук корреспонденту АСН-инфо, задержка с утверждением процедуры была связана с разработкой 3D-модели, которая была заказана Комитетом ЗАО «НИПИГрад». По его словам, методика незначительно отличается от модели ООО «Институт территориального развития», которая использовалась при дополнительном согласовании высотных доминант (в терминологии КГА – локальных увеличений предельных высотных параметров) на последнем этапе доработки ПЗЗ.
Комментируя претензии девелоперов, В.Полищук напомнил о том, что в большинстве спорных случаев речь идет о потенциально высокоприбыльных проектах, и жалобы на задержку в 3 месяца не оправданы. В свою очередь, застройщики высказали пожелание о том, чтобы в утверждении проектов были установлены прозрачные правила игры, предусматривающие гарантии для тех компаний, которые понесли убытки в связи с внесенными изменениями в ПЗЗ и вынуждены либо корректировать весь комплект документации, либо полностью отказываться от проектов.
По мнению вице-президента АО «ЮИТ Ракенниус» по правовым вопросам Федора Цуринова, применение на практике закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с момента его вступления в силу было затруднено и в связи с несовершенной юридической техникой его написания, и по причине противоречий в действующем законодательстве.
Большинство застройщиков до настоящего времени обходят закон, заключая с участниками долевого строительства предварительные договора, а в ряде случаев – даже соглашения об их дальнейшем заключении. Мотивы застройщиков достаточно понятны и связаны с сокращением риска разрыва контракта и недополучения средств для завершения объекта, а также со стремлением избежать расходов на уплату НДС по договорам долевого участия в соответствии с действующей редакцией закона.
Действовать в обход 214-ФЗ, как отмечает Ф. Цуринов на круглом столе в «Союзпетрострое», позволяют сами его положения, которые не исключают возможности заключения предварительных договоров. Наложение штрафов легко оспаривается застройщиками в суде, поскольку ст. 14.28 Кодекса об административных нарушениях (КоАП) РФ предусматривает административное наказание в форме штрафа тех юридических лиц, которые не имеют права на привлечение средств населения. При этом в самом законе 214-ФЗ оно допускается в случаях, когда застройщик имеет разрешение на строительство и обладает правами владения или долгосрочной аренды земельного участка. В результате этого несогласования закона с Кодексом на практике штрафы в отношении застройщиков, обходящих 214-ФЗ, применяются до настоящего времени исключительно в случаях, когда строительство ведется без получения разрешения.
Более того, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ летом 2008 г. вынесла решение в пользу физического лица, получившего задаток от клиента в договоре купли-продажи, с указанием о том, что задаток обеспечивает обязанности сторон при исполнении основного договора. Этот прецедент предоставил дополнительные аргументы для застройщиков.
Еще один дефект 214-ФЗ состоял в противоречии с практикой: закон устанавливал сроки регистрации договоров долевого участия в течение 10 дней, в то время как фактически период их обработки в органах ФРС – 3-4 недели. Кроме того, после спора в правительственных ведомствах было принято решение об отсутствии оснований для введения пошлины, что лишило УФРС стимула для исполнения закона.
Дополнительным поводом для применения застройщиками обходных схем были сложности, возникающие при неэффективности договоров, в особенности если клиент, не подписав соглашения о расторжении, просто исчезает, после чего объект договора не удается реализовать в течение полугода. Кроме того, подписание договоров с новыми приобретателями по инициативе ФРС не разрешается заключать в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением прав на жилье.
Тем не менее, по ряду признаков очевидно намерение государства добиться внедрения практики заключения договоров в соответствии с 214-ФЗ. Об этом свидетельствует, по мнению Ф.Цуринова, не только внесение в Госдуму т.н. законопроекта Хинштейна, но и последние тенденции в судебной практике. Так, Федеральный арбитражный суд по СЗФО в Калининградской области (где администрация особенно активно добивается применения закона) вынес решение в соответствии с ст. 14-28 КоАП РФ в отношении застройщика, имевшего разрешение на строительство. В ряде регионов удовлетворяются судебные иски граждан в отношении застройщиков, требующих признания предварительных договоров ничтожными, в том числе со ссылкой на нарушение ст. 32 закона «О правах потребителей».
Еще одна схема обхода закона 214-ФЗ, предложенная рядом крупных банков, в ситуации финансового кризиса утрачивает привлекательность. В соответствии с ней, клиент заключает предварительный договор с застройщиком без оплаты, после чего банк выпускает безотзывный покрытый аккредитив в пользу застройщика, в дальнейшем обеспечиваемый кредитом. Поскольку в данном случае по предоставленному кредиту приходится выплачивать проценты, в сегодняшней ситуации схема становится невыгодной как для застройщика, так и для клиента.
Как полагает Ф.Цуринов, «законопроект Хинштейна» во II полугодии 2009 г. будет принят, что фактически исключит какие-либо иные возможности для привлечения долевых средств, кроме применения 214-ФЗ. Законопроект вносит поправки в 6 законодательных актов, в том числе, как сообщало АСН-инфо, устанавливает взимание пошлины УФРС, что отчасти компенсирует выпадающие доходы от отмены НДС при заключении договоров долевого участия. Ф.Цуринов также убежден в том, что с принятием закона ФРС снимет возражения против возможности заключения договоров долевого участия в период между сдачей объекта в эксплуатацию и регистрацией прав собственности. По его мнению, этот запрет изначально преследовал исключительно фискальные цели, предупреждая избежание уплаты НДС при заключении договоров.