Застройщиков вынуждают исполнять закон №214-ФЗ и государство, и потребители
Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в ближайшие годы будет внедряться в практику более энергично, чем это делается в настоящее время. Об этом свидетельствуют как тенденции в федеральном и региональном законодательстве, так и растущее понимание преимуществ закона самими дольщиками, отметили участники круглого стола «214-ФЗ. Действительно ли это так трудно?», состоявшемся сегодня в офисе «Союзпетростроя».
Как признал директор НП «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, ни один закон не подвергался такой критике со стороны застройщиков, как этот. Однако постепенно ряд его положений были откорректированы законодателями в интересах как застройщиков, так и потребителей. «Моду» на закон стали диктовать исполняющие его строительные компании, хотя они пока находятся в меньшинстве. Заявление о ведении работ в соответствии с 214-ФЗ стало сегодня рекламным ходом, рассказывает он.
По данным президента ИСК «Петрополь» Марка Лернера, в начале 2009 г. из 650 жилых объектов, строившихся в Петербурге, лишь 61 строился в соответствии с 214-ФЗ. При рассмотрении кризисной ситуации в строительной отрасли правительство согласилось не применять санкции в связи с невыполнением закона к компаниям, завершающим объекты. Однако к новым проектам будут предъявляться более жесткие требования.
Как напомнил М.Лернер, в настоящее время в Правительстве и Госдуме РФ рассматривается инициатива «Союзпетростроя» о переходе к проектному финансированию в строительстве. При этом банки, заинтересованные в его внедрении, оговаривают условия финансового участия применением закона 214-ФЗ. Аналогичные условия устанавливаются паевыми инвестиционными фондами. Кроме того, осенью 2009 г. ожидается принятие закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенного группой депутатов во главе с председателем комиссии партии «Единая Россия» по проблемам дольщиков Александром Хинштейном. Этот документ создает более благоприятные возможности для застройщиков, отменяя взимание НДС при заключении договоров долевого участия, и в то же время ужесточает условия привлечения средств населения в строительство, а также штрафные санкции за невыполнения закона 214-ФЗ.
По свидетельству вице-президента по правовым вопросам АО «ЮИТ Ракенниус» Федора Цуринова, в настоящее время в российских судах общей юрисдикции растет число исков от покупателей жилья, требующих расторжения договоров, заключенных в обход этого закона.
Выполнение 214-ФЗ, предоставляющее дольщикам право расторжения договора, в том числе в связи с не устраивающим его качеством строительства, проблематично, признает руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош. Тем не менее, даже в нынешнем виде закон имеет плюсы для застройщиков. Так, он допускает оформление договоров долевого участия только после получения разрешения на строительство и оформления проектной декларации. Это избавляет застройщика от претензий клиентов в случае, если в связи с требованиями госинстанций в проект вносились изменения, затронувшие параметры квартир. В этой ситуации, если предварительный договор заключался до утверждения проекта, клиент справедливо утверждает, что он покупал одну квартиру, а получит другую, отмечает А.Милош.
Сложность работы в соответствии с 214-ФЗ предполагает создание компанией-застройщиком специальной регистрационной службы. Эта функция вместе с отделом продаж может быть передана на аутосоринг, отмечает она. Именно так поступило ООО «Кондратьевский», которое привлекло ИСК «Петрополь» для выполнения всех маркетинговых услуг по организации продажи квартир, включая обеспечение госрегистрации договоров долевого участия. По словам М.Лернера, аргументы покупателей квартир в жилом комплексе «Финансист», который строило ООО «Кондратьевский», сыграли роль в споре с КГА по вопросу о высотности здания.
Как считают участники круглого стола, политическая воля государства по созданию цивилизованного порядка в долевом строительстве и предотвращению проблем дольщиков, наряду с ростом осведомленности покупателей, в посткризисный период обеспечат повсеместное исполнение 214-ФЗ, причем компании, которые первыми начали строить и продавать жилую недвижимость в соответствии с ним, смогут воспользоваться преимуществами полученного опыта.
Параллельно с проведением общественных слушаний по предварительной оценке воздействия II очереди ЛАЭС-2 на окружающую среду, свое отношение к строительству высказали и представители нескольких экологических организаций. Руководство «Зеленого мира» (Сосновый Бор), «Беллоны», ЭКОМа, «ЭКОперестройки», «Экозащиты», и Гринпис-Россия (Москва) заявили о категорическом несогласии с планами строительства ЛАЭС-2.
По словам экологов, представленный на обсуждение предварительный вариант Оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) не отражает реальной ситуации с оценкой безопасности реакторов, не содержит решения проблемы утилизации радиоактивных отходов, а также описания работ по выводу АЭС из эксплуатации по окончании ее жизненного цикла.
Как заявил Рашид Алимов, сопредседатель организации «ЭКОперестройка»: «В ОВОС не нашел отражение опыт аварий на существующей Ленинградской АЭС, в том числе – аварии 1975 г. Мы считаем необходимым проведение исследований и рассекречивания документов, касающихся всех аварий, имевших место на ЛАЭС, в противном случае мы будем вынуждены обращаться в прокуратуру».
Экологи принципиально не желают верить информации, предоставленной атомщиками. «Мы уделяем особое внимание процедуре общественного обсуждения наших проектов, стараемся сделать ее максимально открытой и ответить на все вопросы, которые возникают. Материалы ОВОС энергоблоков №№3 и 4 ЛАЭС-2 были доступны не только в приемных, но и в сети Интернет, так чтобы любой желающий мог с ними ознакомиться и направить свои замечания», - говорится в распространенном заявлении директора департамента по работе с общественными организациями и регионами госкорпорации «Росатом» Игоря Конышева.
По его словам, проект новых энергоблоков предусматривает использование реакторной установки типа ВВЭР-1200, основной отличительной особенностью которой является наличие современных дополнительных систем безопасности. «Реакторы этого типа являются сегодня, пожалуй, наиболее совершенными реакторными установками, учитывающими все последние требования. Именно они введены в эксплуатацию на Тяньваньской АЭС в Китае, они же используются и при строительстве АЭС «Куданкулам» в Индии. Их надежность и безопасность подтвердил Европейского клуб эксплуатирующих организаций. Этот тип реактора выдержал острую конкуренцию с зарубежными аналогами во время тендера на строительство АЭС в Болгарии: в итоге именно ему было отдано предпочтение. С уверенностью можно сказать, что при строительстве новой ЛАЭС будут использоваться самые современные технологии», - заявил И.Конышев.
Но Лина Зернова, редактор журнала «Экология и право», который издается «Беллоной» в Петербурге, не верит Европейскому клубу эксплуатирующих организаций. Свою экспертизу она считает более надежной. «Беллоне» не дали провести общественную экспертизу проекта ЛАЭС-2. При этом регистрируются общественные экспертизы «карманных» организаций Росатома», жалуется эколог.
«Мы считаем, что вместо строительства новой АЭС надо развивать использование альтернативных источников энергии – децентрализованных и гибких. При условии дальнейшего спада энергопотребления (как из-за кризиса, так и вследствие осуществления планов правительства по снижению энергоемкости единицы ВВП), АЭС будет убыточна, а небольшие альтернативные источники всегда смогут подстроиться к колебаниям рынка электроэнергии», – заявляют экологи. – Мы считаем, что в данной ситуации следует остановиться на «нулевом варианте» - т.е. отказаться от предложенной ОАО «Концерн «Энергоатом» деятельности по сооружению всех 4-х блоков ЛАЭС-2, а сэкономленные средства направить на меры по энергосбережению и развитию использования альтернативных источников энергии.
Экологи, козырнув аргументом одного президентского указания (понизить энергоемкость выпускаемой продукции) не упомянули еще одну задачу, также поставленную Президентом и правительством РФ – увеличить долю атомной энергетики в энергобалансе страны. Что и было утверждено в виде конкретной программы развития атомной отрасли.
Радикальных экологов устраивает только «нулевой вариант» - т.е. отказ от строительства ЛАЭС-2, несмотря на то, что на объекте освоено уже порядка 10 млрд. рублей. Их оппоненты, которые несколько дней назад попытались в профессиональном кругу, за закрытым круглым столом, обсудить с ними спорные вопросы, не скрывают своего раздражения и говорят, что экологи получили все возможные ответы, однако сознательно «мутят воду» в собственных интересах.