Застройщиков вынуждают исполнять закон №214-ФЗ и государство, и потребители
Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в ближайшие годы будет внедряться в практику более энергично, чем это делается в настоящее время. Об этом свидетельствуют как тенденции в федеральном и региональном законодательстве, так и растущее понимание преимуществ закона самими дольщиками, отметили участники круглого стола «214-ФЗ. Действительно ли это так трудно?», состоявшемся сегодня в офисе «Союзпетростроя».
Как признал директор НП «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, ни один закон не подвергался такой критике со стороны застройщиков, как этот. Однако постепенно ряд его положений были откорректированы законодателями в интересах как застройщиков, так и потребителей. «Моду» на закон стали диктовать исполняющие его строительные компании, хотя они пока находятся в меньшинстве. Заявление о ведении работ в соответствии с 214-ФЗ стало сегодня рекламным ходом, рассказывает он.
По данным президента ИСК «Петрополь» Марка Лернера, в начале 2009 г. из 650 жилых объектов, строившихся в Петербурге, лишь 61 строился в соответствии с 214-ФЗ. При рассмотрении кризисной ситуации в строительной отрасли правительство согласилось не применять санкции в связи с невыполнением закона к компаниям, завершающим объекты. Однако к новым проектам будут предъявляться более жесткие требования.
Как напомнил М.Лернер, в настоящее время в Правительстве и Госдуме РФ рассматривается инициатива «Союзпетростроя» о переходе к проектному финансированию в строительстве. При этом банки, заинтересованные в его внедрении, оговаривают условия финансового участия применением закона 214-ФЗ. Аналогичные условия устанавливаются паевыми инвестиционными фондами. Кроме того, осенью 2009 г. ожидается принятие закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенного группой депутатов во главе с председателем комиссии партии «Единая Россия» по проблемам дольщиков Александром Хинштейном. Этот документ создает более благоприятные возможности для застройщиков, отменяя взимание НДС при заключении договоров долевого участия, и в то же время ужесточает условия привлечения средств населения в строительство, а также штрафные санкции за невыполнения закона 214-ФЗ.
По свидетельству вице-президента по правовым вопросам АО «ЮИТ Ракенниус» Федора Цуринова, в настоящее время в российских судах общей юрисдикции растет число исков от покупателей жилья, требующих расторжения договоров, заключенных в обход этого закона.
Выполнение 214-ФЗ, предоставляющее дольщикам право расторжения договора, в том числе в связи с не устраивающим его качеством строительства, проблематично, признает руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош. Тем не менее, даже в нынешнем виде закон имеет плюсы для застройщиков. Так, он допускает оформление договоров долевого участия только после получения разрешения на строительство и оформления проектной декларации. Это избавляет застройщика от претензий клиентов в случае, если в связи с требованиями госинстанций в проект вносились изменения, затронувшие параметры квартир. В этой ситуации, если предварительный договор заключался до утверждения проекта, клиент справедливо утверждает, что он покупал одну квартиру, а получит другую, отмечает А.Милош.
Сложность работы в соответствии с 214-ФЗ предполагает создание компанией-застройщиком специальной регистрационной службы. Эта функция вместе с отделом продаж может быть передана на аутосоринг, отмечает она. Именно так поступило ООО «Кондратьевский», которое привлекло ИСК «Петрополь» для выполнения всех маркетинговых услуг по организации продажи квартир, включая обеспечение госрегистрации договоров долевого участия. По словам М.Лернера, аргументы покупателей квартир в жилом комплексе «Финансист», который строило ООО «Кондратьевский», сыграли роль в споре с КГА по вопросу о высотности здания.
Как считают участники круглого стола, политическая воля государства по созданию цивилизованного порядка в долевом строительстве и предотвращению проблем дольщиков, наряду с ростом осведомленности покупателей, в посткризисный период обеспечат повсеместное исполнение 214-ФЗ, причем компании, которые первыми начали строить и продавать жилую недвижимость в соответствии с ним, смогут воспользоваться преимуществами полученного опыта.
Экспертный совет по ЖКХ Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ провел в Калининграде выездное заседание. В нем также приняли участие министр ЖКХ и строительства региона Сергей Бучельников, представители муниципалитетов и управляющих компаний.
«Реформа ЖКХ является на сегодня одним из приоритетных направлений социальной и экономической политики государства. В настоящее время создана исчерпывающая нормативная база. ЖКХ сегодня такая же рыночная отрасль, как и все остальные», - сказал С.Бучельников.
Реформа одной из главных целей ставит демонополизацию обслуживания жилищного фонда и формирование рынка услуг. Из имеющихся на территории Калининградской области 22,6 тысячи многоквартирных домов способ управления определен более, чем в 18 тысячах домов, что составляет более 80%. В управлении частных организаций передано 9,3 тысячи домов, более 1,2 тысячи домов управляется ТСЖ. Собственники помещений 3,6 тысячи домов выбрали способ непосредственного управления.
Сегодня на территории МО области функционируют 211 структур различных организационно-правовых форм, осуществляющих деятельность по управлению и содержанию многоквартирных домов. При этом 44% жилых домов управляется частными компаниями.
«Значительные подвижки в процессах реформирования мы связываем с принятием и реализацией федерального закона № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», - отметил С.Бучельников. – Постановлениями правительства области приняты региональные адресные программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» и «Проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов».
Для реализации этих программ области установлен лимит финансирования средствами Фонда ЖКХ в общей сумме 1,6 млрд. рублей. Финансирование программных мероприятий будет также осуществлено за счет средств консолидированного бюджета Калининградской области (750 млн. рублей), средств внебюджетных источников (640 млн. рублей) – в том числе собственников жилья (300 млн. рублей).
С.Бучельников сообщил, что в результате реализации первых заявок региона будет осуществлен капремонт 118 многоквартирных домов и расселение 88 аварийных домов.