Эксперт: Без поддержки государства у строительной отрасли мало шансов преодолеть кризис
Сегодня на пленарном заседании в рамках XII Национального конгресса по недвижимости генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский выступил с докладом на тему «Работа девелоперских компаний в условиях кризиса». Докладчик поделился своим видением причин возникновения и возможных последствий для девелоперских компаний ситуации, сложившейся сегодня на рынке недвижимости.
Среди негативных последствий кризиса для девелоперов В.Вотолевский отметил такие факторы, как падение объемов продаж (в 10-20 раз), снижение доступности банковских кредитов и рост их стоимости в 1,5-2 раза (с 10-13% до 17-25%), снижение цен на недвижимость и, как следствие, рентабельности, обесценивание залогов и margin calls, а также невозможность прогнозировать график поступлений от продаж. Также немаловажным, с его точки зрения, является ненадежность контрагентов, тяжело переживающих кризис. Особо докладчик подчеркнул влияние потока негативной информации в СМИ, продуцируемого, в том числе, и рядом чиновников.
В итоге часть девелоперов «замораживает» уже начатые объекты и отказывается от начала реализации новых. Кроме того, некоторые вынуждены идти на ценовой демпинг, а иногда, с целью избежать банкротства, и продажу проектов и бизнеса за бесценок. Все это не делает приобретение жилья более доступным для российских граждан, констатирует В.Вотолевский.
Коснувшись вопросов работы с подрядчиками, он привел анализ динамики падения цен на стройматериалы. Если в августе 2008 г. бетон стоил 4300 рублей за 1 куб. м, то в мае 2009 г. его стоимость упала более чем на 37,8% и составила 2676 рублей. Еще больше упали цены на арматуру: снижение стоимости по сравнение с 2008 г. составило более 50%. В итоге себестоимость вновь начинаемых проектов строительства жилья эконом-класса может снизиться на 10-12%.
В докладе отмечается снижение рентабельности девелоперских проектов и приводятся аналитические данные ЗАО «Желдорипотека» по регионам. Констатируя характерный для всей страны процесс падения стоимости жилья, В.Вотолевский отмечает, что наибольшее снижение цен по сравнению с маем 2008 г. произошло в Красноярске. Падение стоимости жилья эконом-класса там составило 32%.
В заключение В.Вотолевский высказал следующие предложения по поддержке жилищного строительства государством:
1. Стимулирование спроса путем льготного фондирования банков и субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам.
2. Помощь государства в реструктуризации кредитов, выданных застройщиком на строительство жилья.
3. Субсидирование ставок по кредитам, выдаваемых коммерческим банкам и застройщикам на жилищное строительство.
4. Реструктуризация инвестиционных контрактов (договоров аренды на инвестиционных условиях) на строительство жилья
5. Ослабление некоторых требований ФЗ-214 в отношении застройщиков, осуществляющих жилищное строительство.
6. Положительная государственная информационная поддержка.
«Сложившаяся сегодня ситуация критична. Без поддержки государства у отрасли мало шансов преодолеть кризис. Считаю, что властям необходимо глубже разобраться в проблемах отрасли, решающей одну из важнейших социальных задач – обеспечение российских граждан жильем», – резюмировал В.Вотолевский, сообщает пресс-служба компании.
По данным Colliers International (Санкт-Петербург), в 2009 г. уже введено 109 тысяч кв. м бизнес-центров. До конца года эта цифра удвоится – прирост офисных площадей составит около 210 тысяч кв. м. В результате объем рынка офисной недвижимости класса А и В достигнет 1,2 млн. кв. м.
По сравнению с 2008 г., когда были введены рекордные 352 твсячи кв. м, темпы строительства бизнес-центров замедлились в 1,5 раза. Из-за значительного падения спроса девелоперы осторожно относятся к реализации новых офисных проектов, также на строительную активность негативно влияет удорожание заемных средств. Объем приостановленного строительства в офисной недвижимости оценивается на уровне 800 тысяч кв. м.
На этом фоне выделяются проекты, которые в момент кризиса находились на стадии готовности менее 70%, но, тем не менее, были продолжены и заявлены к открытию в 2010 г. Как правило, это качественные и требующие серьезных инвестиций проекты, выделяющиеся хорошим местоположением (Quattro Corti на Почтамтской ул., «Невский Центр» на Невском пр., «ФОСП» на наб. реки Мойки) или инфраструктурой (например, «Аэропорт-сити», входящий в МФК с гостиницей международной сети Intercontinental). Заявленный объем офисных площадей, планируемых к вводу в 2010 г., составляет около 150 тысяч кв. м, из них 75,5 тысячи кв. м – в классе А.
Генеральный директор Colliers International (Санкт-Петербург) Борис Юшенков отметил: «В долгосрочной перспективе мы оцениваем потенциал офисной недвижимости положительно; даже сейчас, в кризис, на этом рынке происходит больше всего сделок. Несмотря на рост вакансий в среднем до 20%, отдельные проекты смогли привлечь арендаторов и улучшить свои показатели заполняемости в несколько раз. В апреле 2009 г. зафиксирована одна из самых крупных сделок – аренда 7 тысяч кв. м компанией Yota, что является хорошим показателем даже для докризисного периода. Эти тенденции являются сигналом к переходу рынка на более профессиональный и цивилизованный уровень, когда выживают лучшие проекты, с хорошим запасом финансовой прочности и грамотной политикой по привлечению арендаторов».
Волков Алексей, руководитель отдела проектов УК Megapolis Property Management говорит: «Исторический центр Петербурга сохранит за собой статус премиальной деловой зоны вне зависмости от конъюнктуры рынка. В центре нет свободных «пятен» для строительства, все меньше зданий для реконструкции. Поэтому новые объекты премиум-сегмента в этой части города приобретают особую престижность. Их доля в общем объеме офисных центров будет год от года снижаться, что, с другой стороны, будет способствовать стабильному спросу со стороны арендаторов. Инфраструктура бизнес-центров нового поколения должна быть полностью ориентирована на требования времени и потребности арендаторов. Особенно актуально сегодня обеспечение деловых центров достаточным количеством машиномест на парковке».