Эксперт: Общее снижение цен на жилье в результате кризиса может достичь 30%
Как рассказал на круглом столе в АБН главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, кризис в сфере жилой недвижимости наиболее ощутим в российских городах-миллионниках, где произошло резкое сокращение числа сделок и снижение цен на первичном и вторичном рынках на 18-19%. По его прогнозам, снижение цен может достичь 30%, пропорционально доле рухнувшего сектора ипотеки в общем объеме финансов, работавших на рынке жилья до сентября 2008 г.
В то же время С.Бобашев не считает, что сфера недвижимости в целом была переинвестирована. По его мнению, перегрет был именно ипотечный рынок. Кроме того, непропорциональная доля инвестиций была вложена в еще не построенную недвижимость.
По данным эксперта, количество выдаваемых ипотечных кредитов за последние полгода сократилось в 8 раз, а объем – в 10 раз, что знаменует крах этого рынка. Тем не менее, он отмечает, что в виду высокого реального спроса на недвижимость некоторая часть заемщиков готова заключать ипотечные договоры и по сегодняшним «заоблачным ставкам». В свою очередь, банки постепенно и осторожно возобновляют ипотечные программы, «догадываясь, что в дальнейшем таких выгодных сделок не будет».
Следует также учитывать, что часть населения смогла с выгодой для себя использовать колебания курса доллара, напоминает С.Бобашев. Впрочем, по его данным, игра на курсе была достаточно массовым явлением в Москве, но не распространена в Санкт-Петербурге. Успешные игроки теперь «фиксируются в бетон», то есть вкладывают полученный спекулятивный доход в подешевевшие объекты недвижимости. «Это закономерно: приобретение квартиры по-прежнему считается в России результативным способом сбережения капитала», - напоминает эксперт.
В 2007-2008 гг. девелоперы рассчитывали на рост в Петербурге спроса на отели высокого класса, в связи с чем на рынок вышло значительное количество новых гостиничных проектов. Однако последствия мирового финансового кризиса оказали существенные влияния на перспективы ввода объектов. По данным, которые представил на круглом столе в редакции «Строительного Еженедельника» руководитель группы исследований коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Олег Громков, девелоперы были вынуждены заморозить преимущественно проекты 5-звездных отелей.
В I квартале года ОАО «Адамант» объявило о приостановке реализации проекта гостиницы Starwood сети Sheraton на Пулковском шоссе, ProCapitalGrupp – отеля DominaPrestigeна Б.Морской ул.54, а ОАО «ЛСР» - проекта реконструкции бывшего здания треста «Главленинградстрой» на Невском пр. 1 под 5-звездную гостиницу.
Заморожен также ряд проектов бизнес-класса, расположенных на периферии города. К таковым, в частности, относится проект 3-звездного отеля «Невский колизей», который Margheri Group намеревалась реализовать в пос. Бугры.
Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова подтверждает, что в условиях кризиса иностранные граждане, посещающие Санкт-Петербург, предпочитают отели в центральной части города или в исторических пригородах. По ее словам, на всех 8 гостиничных объектах в престижных и обладающих историко-культурными достопримечательностями районах, ввод которых запланирован на 2009 г., ведется активное строительство.
В общей сложности, по данным Knight Frank, в 2009 г. планировался ввод 11 новых отелей. Как отметили участники круглого стола, инвесторы не заинтересованы в замораживании объектов, находящихся в завершающей фазе строительства, поскольку, даже при низком заполнении, они начнут окупаться, в то время как их замораживание приведет лишь к дополнительным расходам.
В то же время из числа гостиниц, ввод которых запланирован на 2010 г., будут сданы, по оценкам АРИН, не более половины. В числе объектов высокого класса эксперты смогли назвать лишь один проект, на котором продолжается интенсивное строительство – отель Four Seasons российской компании ЗАО «Тристар Инвестментс», под который реконструируется бывший дом Лобанова-Ростовского. Преимуществами проекта, как отмечает О.Громков, является эксклюзивное расположение, привлечение зарубежного оператора, не отказавшегося от проекта в период кризиса, а также открытие кредитной линии под реконструкцию.
Специалисты Knight Frank также считают перспективным проект отеля высшего класса в составе проектируемого комплекса «Набережная Европы», который характеризуется теми же преимуществами. К проекту гостиницы, которую предполагается построить на пл. Лихачева, уже проявили интерес такие крупные сети, как Hyatt и Ruffles.
Впрочем, основным предметом интереса гостиничных операторов являются проекты 3-4-звездных отелей. В 4-звездные отели в силу кризиса перемещаются клиенты из числа зарубежных топ-менеджеров. Класс 3 «звезды» остается популярным у иностранцев, прибывающих в город с туристическими целями.
Гендиректор Hospitality Management St.Petersburg, председатель Комитета по гостиничной недвижимости ГУД Блэйк Андерсон-Бунтз считает, что ряд отелей постройки 1970-х гг., не соответствующих европейским критериям класса 3 звезды, целесообразно реконструировать в период кризиса. К таким гостиничным объектам он относит расположенные в историческом центре «Русь» на Артиллерийской ул. и «Санкт-Петербург» на Пироговской наб.
По прогнозам Knight Frank, наиболее востребованным новым гостиничным объектом из числа вводимых в текущем году станет 3-звездный отель Holiday Inn на Московском пр., 79. Из проектируемых объектов, по мнению экспертов компании, хорошо продумана реконструкция здания на Малой Морской ул.5 под отель эконом-класса, которую намерена в течение 2 лет осуществить финская гостиничная сеть Omenahotelli. Это будет первый в Санкт-Петербурге проект отеля без административного персонала, где доступ и оплата будет осуществляться через Интернет. Б.Андерсон-Бунтз подтверждает, что объекты с продвинутым уровнем интернет-коммуникаций в целом будут наиболее привлекательны на рынке.