Эксперт: Кризис на российском рынке недвижимости нельзя объяснить только внешними причинами
Сегодняшние проблемы российского рынка недвижимости обычно связывают с последствиями мирового финансового кризиса. Однако, по мнению профессора Инженерно-экономического университета Сергея Максимова, перегрев рынка недвижимости в РФ, предшествовавший кризису, развивался по внутренним механизмам и в любом случае должен был подвергнуться жесткой коррекции.
Сегодня, в выступлении круглом столе в АБН С.Максимов не вполне согласился с оценкой ситуации как «кризиса в головах» участников рынка. С его точки зрения, в период так называемого экономического бума 2006-2008 гг. частные инвестиции направлялись на рынок недвижимости по причинам фундаментального характера: в силу особенностей экономической политики, вложения капитала в производственные отрасли, в том числе объективно стратегически важные, были крайне низкорентабельны.
Вторую группу факторов, обусловившая перегрев рынка недвижимости, эксперт определяет как спекулятивную. По его данным, в 2003-2007 гг. инвестирование в этот сегмент возросло в 28 раз, а сам объем новой недвижимости прирастал значительно медленнее. «Это означает, что недвижимость рассматривалась инвесторами не как реальный актив, а как предмет спекуляции», - отмечает С.Максимов, напоминая, что последний скачок спроса и цен на новое жилье последовал после кризиса рынка ценных бумаг. По его мнению, кризис на рынке недвижимости в России был закономерен и предсказуем.
В свою очередь, факторы конъюнктуры мирового рынка, составляющие дополнительную причину российского кризиса, по оценке С.Максимова, также мало учитываются на уровне российской власти. Так, прогноз министра финансов РФ Алексея Кудрина, согласно которому кризис в России будет продолжаться 5-10 лет, как считает ученый, не учитывал динамики мирового спроса на нефть и газ, которые после полугодового спада снова возрос.
Таким образом, по мнению С.Максимова, психологические факторы спроса на рынке недвижимости преувеличиваются. Восстановление прежнего уровня доходов от продажи энергоносителей, оказывая непосредственное влияние на уровень доходов населения, восстановит и динамику рынка жилья, реальный спрос на которое остается высоким. В то же время последствия кризиса, как рассчитывает ученый, заставят федеральные власти откорректировать принципы экономической политики.
Арендные ставки в коммерческой недвижимости еще не достигли дна, считают участники круглого стола в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга. Сегодня условия на рынке торговой недвижимости диктует арендатор, говорит исполнительный директор PraktisCB Юлия Готовская. «На рынке помещений много, и борьба за арендатора только началась», - убеждена она.
По мнению директора ООО «Олимп-2000» Людмилы Прямицыной, до конца 2009 г. арендные ставки на торговую недвижимость могут снизиться еще на 10-15%. Она отмечает, что в ходе сделок многие арендаторы оговаривают условие оплаты риэлторских услуг за счет арендодателя, на что последний вынужден соглашается. «Таким образом, по существу трансформируется психология собственника», - считает эксперт, оценивая эту тенденцию как признак оздоровления рынка.
«Это нормальный рынок», - подчеркивает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, напоминая о том, что оплата сделки по аренде за счет арендодателя соответствует мировой практике.