Кризис размывает зоны элитной торговли в центре Петербурга
По оценке участников круглого стола в Ассоциации риэлторов Санкт- Петербурга, последствия мирового финансового кризиса на рынке деловой недвижимости меньше всего сказались в сфере стрит-ритейла. Более того, на этом рынке наблюдается диверсификация коммерческих объектов, что эксперты считают позитивным явлением.
Из 2 млн. кв. м новой коммерческой недвижимости, ввод которой ожидался в течение 2009 г., фактически будет введено не более 500 тысяч кв. м, считает менеджер коммерческого отдела АН «Дарко» Марина Лаухина. Заморожены в первую очередь крупные объекты, находившиеся на ранних стадиях строительства.
Как известно, кризис в наибольшей степени коснулся банков и крупных торговых сетей. Как отмечает исполнительный директор Praktis CB Юлия Готовская, ряд крупных сетевых компаний может быть продан зарубежным ритейлорам. С этим эксперт связывает, в частности, рекламную кампанию, развернутую в городе международной сетью WallMart.
Многие крупные компании в связи со спадом торгового оборота отказались от планов расширения сетей. Снижение оборота, говорит Ю.Готовская, составило до 70% в элитном сегменте и до 50% в сегменте бизнес-класса.
В то же время, как отмечает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, торговые помещения на первых этажах домов, выходящих на оживленные улицы города, востребованы всегда. На фоне снижения спроса на крупные объекты элитного класса возрастает интерес к помещениям площадью 30-150 кв. м на первых этажах, в том числе в историческом центре города, но не на центральных магистралях. По оценке эксперта, в этой ситуации активно формируется класс «домовладельцев первого этажа».
По данным М.Чернова, количество продаж объектов недвижимости на центральных улицах города резко сократилось. В то же время здесь существенно изменилась структура аренды. На центральных магистралях закрываются банковские офисы и элитные магазины. Многие помещения пустуют. Как отметили участники круглого стола, такой «выставки телефонов арендаторов», как сейчас, не отмечалось с 1998 г.
Арендные ставки в элитном центре сократились за период кризиса на 15-20%. Отдельные собственники помещений, настроенные на «пережидание» кризиса и имеющие многолетних надежных арендаторов, соглашаются на выплату арендной платы в зависимости от дохода с продаж. Как говорит директор ООО «Олимп-2000» Людмила Прямицына, такая «льгота» введена для ряда крупных меховых салонов.
В то же время впервые за много лет в элитных зонах открываются магазины эконом-класса. По оценке Л. Прямицыной, наблюдается «размывание» сложившихся зон элитной торговли.
Как отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Невский альянс» Алла Янет, некоторые торговые сети ранее по соображениям престижа стремились взять в аренду хотя бы один магазин на Невском пр. Иногда заведомая убыточность такого объекта покрывалась доходами в других районах. В настоящее время позволить себе такую роскошь многие владельцы сетей уже не могут.
На фоне стагнации торговли в элитном сегменте в «наступление» переходят небольшие, преимущественно продовольственные сети со специализацией, рассчитанной на интенсивный оборот. К ним, по наблюдению Л.Прямицыной, относятся сети, реализующие крепкие алкогольные напитки.
М.Чернов отмечает, что в числе арендаторов небольших помещений в центре растет число небольших компаний, предоставляющих бытовые услуги, а также аптек, частных образовательных и медицинских учреждений, которым сокращение арендных ставок открыло дорогу в исторические районы Петербурга.
Как рассказала партнер MR Group Ирина Дзюба, компания пересмотрела стратегию развития в связи с экономическим кризисом. «Мы приняли решение не останавливать реализацию проектов, поэтому искали оптимальный вариант с точки зрения привлечения инвестиций. Бартер с подрядчиками на сегодняшний момент оказался одним из лучших решений», - пояснила она. Новая схема сотрудничества будет опробована на строительстве бизнес-центра «Трио» на севере Москвы, вблизи Ленинского пр. Возводить офисный комплекс класса B+ общей площадью 37,5 тысячи кв. м будут 4 подрядные организации, названия которых в MR Group не раскрывают, ссылаясь на конфиденциальность соглашения. Общий бюджет «Трио» компания оценивает в 105 млн. долларов, пишет газета «РБК daily».
За выполнение основной части строительно-монтажных работ подрядчики получат около 30% площадей в бизнес-центре, или чуть больше 11 тысяч кв. м. «Общая доходность по завершении строительства для подрядчиков превысит 35%, что, безусловно, сегодня является очень выгодным предложением», - считает И. Дзюба. Она уверяет, что стоимость офисного «квадрата» класса B+ в районе метро «Динамо» к началу 2011 г. достигнет 4-5 тысяч долл. Исходя из предполагаемой доходности, сейчас вложения в 1 кв. м компания должна оценивать ориентировочно в 3-3,7 тысячи долл., подсчитали эксперты, и, следовательно, пул подрядчиков профинансирует MR Group на 30-40 млн. долларов.
Одним из подрядчиков, согласившимся инвестировать в «Трио», стала компания «Офисстрой» (возводила торговый центр «Облака» в Москве, сейчас строит жилой комплекс «Четыре солнца» в Замоскворечье). «Девелоперы нередко обращаются с предложением о бартерной схеме сотрудничества, особенно эта тенденция усилилась в 2009 г.», - заметил представитель компании. По его словам, прежде подрядчики не соглашались работать по бартеру, «но в случае с «Трио» нас заинтересовал и сам объект, и выгодные условия бартера».
Участники рынка предполагают, что к бартеру будут активно прибегать застройщики, пытающиеся завершить начатые в лучшие времена объекты. «Девелоперы предлагают такую схему: подрядчик продолжает осуществлять строительные работы, а затем получает за это не деньги, а квартиры или коммерческую недвижимость», - говорит ведущий аналитик Paul’s Yard Владимир Кудрявцев.