Кризис размывает зоны элитной торговли в центре Петербурга
По оценке участников круглого стола в Ассоциации риэлторов Санкт- Петербурга, последствия мирового финансового кризиса на рынке деловой недвижимости меньше всего сказались в сфере стрит-ритейла. Более того, на этом рынке наблюдается диверсификация коммерческих объектов, что эксперты считают позитивным явлением.
Из 2 млн. кв. м новой коммерческой недвижимости, ввод которой ожидался в течение 2009 г., фактически будет введено не более 500 тысяч кв. м, считает менеджер коммерческого отдела АН «Дарко» Марина Лаухина. Заморожены в первую очередь крупные объекты, находившиеся на ранних стадиях строительства.
Как известно, кризис в наибольшей степени коснулся банков и крупных торговых сетей. Как отмечает исполнительный директор Praktis CB Юлия Готовская, ряд крупных сетевых компаний может быть продан зарубежным ритейлорам. С этим эксперт связывает, в частности, рекламную кампанию, развернутую в городе международной сетью WallMart.
Многие крупные компании в связи со спадом торгового оборота отказались от планов расширения сетей. Снижение оборота, говорит Ю.Готовская, составило до 70% в элитном сегменте и до 50% в сегменте бизнес-класса.
В то же время, как отмечает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, торговые помещения на первых этажах домов, выходящих на оживленные улицы города, востребованы всегда. На фоне снижения спроса на крупные объекты элитного класса возрастает интерес к помещениям площадью 30-150 кв. м на первых этажах, в том числе в историческом центре города, но не на центральных магистралях. По оценке эксперта, в этой ситуации активно формируется класс «домовладельцев первого этажа».
По данным М.Чернова, количество продаж объектов недвижимости на центральных улицах города резко сократилось. В то же время здесь существенно изменилась структура аренды. На центральных магистралях закрываются банковские офисы и элитные магазины. Многие помещения пустуют. Как отметили участники круглого стола, такой «выставки телефонов арендаторов», как сейчас, не отмечалось с 1998 г.
Арендные ставки в элитном центре сократились за период кризиса на 15-20%. Отдельные собственники помещений, настроенные на «пережидание» кризиса и имеющие многолетних надежных арендаторов, соглашаются на выплату арендной платы в зависимости от дохода с продаж. Как говорит директор ООО «Олимп-2000» Людмила Прямицына, такая «льгота» введена для ряда крупных меховых салонов.
В то же время впервые за много лет в элитных зонах открываются магазины эконом-класса. По оценке Л. Прямицыной, наблюдается «размывание» сложившихся зон элитной торговли.
Как отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Невский альянс» Алла Янет, некоторые торговые сети ранее по соображениям престижа стремились взять в аренду хотя бы один магазин на Невском пр. Иногда заведомая убыточность такого объекта покрывалась доходами в других районах. В настоящее время позволить себе такую роскошь многие владельцы сетей уже не могут.
На фоне стагнации торговли в элитном сегменте в «наступление» переходят небольшие, преимущественно продовольственные сети со специализацией, рассчитанной на интенсивный оборот. К ним, по наблюдению Л.Прямицыной, относятся сети, реализующие крепкие алкогольные напитки.
М.Чернов отмечает, что в числе арендаторов небольших помещений в центре растет число небольших компаний, предоставляющих бытовые услуги, а также аптек, частных образовательных и медицинских учреждений, которым сокращение арендных ставок открыло дорогу в исторические районы Петербурга.
Сегодня в ИТАР-ТАСС председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин и председатель правления Универсальной ипотечной компании «Уником» Павел Штепан рассказали о проекте МАССИЗ (Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков). Он был основан в Москве в апреле 2009 г., и распространился к настоящему времени на 22 региона страны, охватив все города-миллионники, кроме Казани и Уфы.
Как разъяснил В.Лопатин, являющийся руководителем проекта, программа инициирована группой лиц, учредивших ООО «Центр управления ипотечными задолженностями» («ЦУИЗ»). Первоначально компания предложила услуги крупных российским банкам по снижению норм резервирования и избежанию убытков в период кризиса.
Учредители ООО «ЦУИЗ», одним из которых является В.Лопатин, предложили президенту Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегину Тосуняну универсальную схему содействия банкам и заемщикам в урегулировании задолженностей по ипотечным кредитам. Эти идеи были поддержаны также Российской гильдией риэлторов, ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) и Федеральной службой по труду и занятости (Роструд).
В соответствии с замыслом, «ЦУИЗ» при поддержке перечисленных структур и партии «Единая Россия», будет одновременно выполнять роль консультационного, коллекторского и риэлторского агентства-посредника, выполняя роль арбитра в спорах между кредиторами и заемщиками и содействуя реструктуризации ипотечных кредитов.
Консультативная функция ООО «ЦУИЗ», выступающего в роли управляющей компании программы МАССИЗ, будет выполняться по инициативе заемщиков, имеющих трудности с возвращением долга и выбирающих для себя способ расчета по обязательствам или реструктуризации долга. Как отмечает В.Лопатин, оптимальным для заемщика вариантом является досрочное погашение долговых обязательств, однако в связи с кризисом к специалистам компании преимущественно будут обращаться лица, заинтересованные в рассрочке.
По его оценке, возможностью реструктуризации долга по стандартам АРИЖК, несмотря на их недавнее смягчение, сможет воспользоваться не более 20% заемщиков. Стандарты АРИЖК преимущественно рассчитаны на граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и приобретавших в кредит недвижимость, по классу близкую к социальной. Лица, не подпадающие под стандарты АРИЖК могут воспользоваться программами реструктуризации, разрабатываемыми самими банками-кредиторами. В данном случае задачей ООО «ЦУИЗ» является поиск для клиента-заемщика оптимального способа реструктуризации.
Если клиент не в состоянии воспользоваться ни одной из программ банков в силу неплатежеспособности, посредник готов помочь ему в реализации недвижимости, выступая уже в роли риэлтора.
Если же клиентом ООО «ЦУИЗ» или его партнерских структур в регионах является банк, тот же посредник будет выполнять коллекторские функции. В случае, если должник, приглашенный на прием в агентство или партнерскую компанию, выберет способ возвращения или реструктуризации долга или согласится на продажу имущества, спор будет улажен в досудебном порядке, в противном случае – через суд.
Как пояснил П.Штепан, такие функции лучше всего могут выполнить те профессиональные посредники, которые консультировали заемщиков при заключении ипотечных договоров, то есть сообщество сертифицированных брокеров. По его данным, в Санкт-Петербурге в него входит не более 180 специалистов.
Конкурс на право выступить в роли партнерской структуры в Петербурге выиграли УИК «Уником» и агентство «Юринфо-Недвижимость». Как и другие партнеры ООО «ЦУИЗ», специалисты компаний прошли курс обучения на базе Института банковского дела при АРБ, получив сертификат по работе с проблемными заемщиками. На базе УМК «Уником» будет создан региональный консультационный центр программы МАССИЗ. П.Штепан напомнил о том, что «Уником» с марта 2009 г. выполняет коллекторские функции в качестве партнера АРИЖК.
В других регионах партнерами ООО «ЦУИЗ» (операторами МАССИЗ) стали не отдельные компании, а ассоциации. Так, в Екатеринбурге партнером выступает крупнейшее риэлторское объединение – Уральская палата недвижимости.
Как подтвердил В.Лопатин корреспонденту АСН-инфо, банки заинтересованы в участии в программе МАССИЗ в первую очередь потому, что реализация залогового имущества представляет значительную сложность и создает убытки. Кроме того, банкам выгодно досудебное решение этих проблем или достижение мирового соглашения в суде, в чем также предполагается участие исполнителей программы МАССИЗ. Как известно, банки в соответствии с законом «О банкротстве физических лиц» не имеют права во внесудебном порядке реализовывать имущество из-под залога.
Кроме того, использование услуг посредника выгодно для банков с репутационной точки зрения, что подтвердила АСН-инфо руководитель центра ипотечных программ ЗАО «ВТБ-24» Татьяна Хоботова.