Кризис размывает зоны элитной торговли в центре Петербурга
По оценке участников круглого стола в Ассоциации риэлторов Санкт- Петербурга, последствия мирового финансового кризиса на рынке деловой недвижимости меньше всего сказались в сфере стрит-ритейла. Более того, на этом рынке наблюдается диверсификация коммерческих объектов, что эксперты считают позитивным явлением.
Из 2 млн. кв. м новой коммерческой недвижимости, ввод которой ожидался в течение 2009 г., фактически будет введено не более 500 тысяч кв. м, считает менеджер коммерческого отдела АН «Дарко» Марина Лаухина. Заморожены в первую очередь крупные объекты, находившиеся на ранних стадиях строительства.
Как известно, кризис в наибольшей степени коснулся банков и крупных торговых сетей. Как отмечает исполнительный директор Praktis CB Юлия Готовская, ряд крупных сетевых компаний может быть продан зарубежным ритейлорам. С этим эксперт связывает, в частности, рекламную кампанию, развернутую в городе международной сетью WallMart.
Многие крупные компании в связи со спадом торгового оборота отказались от планов расширения сетей. Снижение оборота, говорит Ю.Готовская, составило до 70% в элитном сегменте и до 50% в сегменте бизнес-класса.
В то же время, как отмечает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, торговые помещения на первых этажах домов, выходящих на оживленные улицы города, востребованы всегда. На фоне снижения спроса на крупные объекты элитного класса возрастает интерес к помещениям площадью 30-150 кв. м на первых этажах, в том числе в историческом центре города, но не на центральных магистралях. По оценке эксперта, в этой ситуации активно формируется класс «домовладельцев первого этажа».
По данным М.Чернова, количество продаж объектов недвижимости на центральных улицах города резко сократилось. В то же время здесь существенно изменилась структура аренды. На центральных магистралях закрываются банковские офисы и элитные магазины. Многие помещения пустуют. Как отметили участники круглого стола, такой «выставки телефонов арендаторов», как сейчас, не отмечалось с 1998 г.
Арендные ставки в элитном центре сократились за период кризиса на 15-20%. Отдельные собственники помещений, настроенные на «пережидание» кризиса и имеющие многолетних надежных арендаторов, соглашаются на выплату арендной платы в зависимости от дохода с продаж. Как говорит директор ООО «Олимп-2000» Людмила Прямицына, такая «льгота» введена для ряда крупных меховых салонов.
В то же время впервые за много лет в элитных зонах открываются магазины эконом-класса. По оценке Л. Прямицыной, наблюдается «размывание» сложившихся зон элитной торговли.
Как отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Невский альянс» Алла Янет, некоторые торговые сети ранее по соображениям престижа стремились взять в аренду хотя бы один магазин на Невском пр. Иногда заведомая убыточность такого объекта покрывалась доходами в других районах. В настоящее время позволить себе такую роскошь многие владельцы сетей уже не могут.
На фоне стагнации торговли в элитном сегменте в «наступление» переходят небольшие, преимущественно продовольственные сети со специализацией, рассчитанной на интенсивный оборот. К ним, по наблюдению Л.Прямицыной, относятся сети, реализующие крепкие алкогольные напитки.
М.Чернов отмечает, что в числе арендаторов небольших помещений в центре растет число небольших компаний, предоставляющих бытовые услуги, а также аптек, частных образовательных и медицинских учреждений, которым сокращение арендных ставок открыло дорогу в исторические районы Петербурга.
Как отметил на круглом столе в редакции «Строительного Еженедельника» президент Ассоциации профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами (АПУИСП), гендиректор ЗАО «Строительная компания «Ирбис» Геннадий Киркин, потребность в услугах специализированных управляющих компаний (УК) в период кризиса не снижается. В то же время происходит жесткий отбор таких структур, поскольку требования к их надежности и эффективности существенно повышаются.
К услугам УК обращаются преимущественно компании, для которых инвестиции в строительство не являются основным видом бизнеса. В этих случаях востребован наиболее широкий спектр услуг. Некоторые УК берут на себя функции не только генподряда, технического надзора и эксплуатации, но и проектирования. Как рассказал гендиректор УК «Ремис» Юрий Александров, в составе его компании имеется проектное бюро.
Потребность в специализированных УК также выше в тех случаях, когда проект предусматривает возведения здания с особыми требованиями к специфике оборудования и условиям его эксплуатации. Так, к услугам ООО «Ирбис» обратилась компания из Краснодара, ранее занимавшаяся жилищным строительством. Когда ее руководство решило заняться также гостиничной недвижимостью, им потребовались услуги специалистов, хорошо знакомых с этим сектором и способным подобрать субподрядчиков, обеспечивающих оптимальное соотношение цены и качества, в том числе и эксплуатирующую организацию.
Когда компания приходит в незнакомый регион, ей необходим не только доступ к административному ресурсу, но и знание местного градостроительного законодательства. В связи с этим вполне естественно, что крупные компании, намеревавшиеся реализовать в Петербурге проекты реконструкции и строительства, воспользовались услугами местных специалистов, напоминает гендиректор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2» Закир Муратов.
Попытки сэкономить, работая с малоизвестными структурами, предлагающими услуги сопровождения проектов демпинговым ценам, в итоге обычно заканчиваются обращением к специалистам, когда выясняется, что при разработке проекта не учтены градостроительные требования или некачественно составлена проектная документация, отмечает коммерческий директор ООО «Центр согласований» Антон Венедиктов. По его наблюдениям, многие компании столкнулись с серьезными проблемами при необходимости корректировки проектов в соответствии с принятыми ПЗЗ Петербурга.
Частые изменения правил игры в строительном комплексе создают проблемы и для самих специализированных УК. Так, в соответствии с законом №148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» такие виды деятельности, как генеральный подряд, технический надзор и независимая строительная экспертиза, не включены в перечень видов работ, требующих получения допуска от СРО. «Видимо, мы никак не можем избавиться от иллюзии, что строить и лечить умеет любой», заключает Г.Киркин.
Представители специализированных УК рассчитывают на изменения в законодательстве, которые позволят преобразовать АПУИСП в СРО. По мнению Г.Киркина, столь же логичным было бы формирование саморегулируемой ассоциаций компаний, специализацией которых является эксплуатация зданий. Однако, по его сведениям, в этом бизнесе нет организационного ядра, вокруг которого в регионе могла бы образоваться СРО.