Эксперт: Градкодекс предусматривает отклонения от параметров лишь для «проблемных» участков
Как напомнил на круглом столе «Охта-Центр» - общественная экспертиза» директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов, предоставление разрешений застройщикам на отклонение от предельных градостроительных параметров устанавливается ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, а также ПЗЗ и другими региональными законодательными актами. Между тем ст. 40 Градкодекса ограничивает допустимые отклонения от предельных параметров разрешенного строительства случаями, когда размеры земельных участков меньше установленных регламентом минимальных, либо их конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки.
Первый из предусмотренных случаев на территорию строительства «Охта-Центра» не распространяется, поскольку в территориальных зонах ТД1-1_1 минимальный размер земельных участков не установлен, отмечает эксперт. К неблагоприятным характеристикам земельного участка специалисты относят, в первую очередь, ярко выраженный рельеф (крутой склон), опасность развития эрозионных процессов, попадание части участка в санитарно-защитную зону, форму участка (чрезмерно вытянутый, звездчатый, неправильной геометрической формы).
«Проблемные» характеристики участка могут являться основанием для отклонения от таких предельных параметров, как, например, минимальная этажность застройки (если она устанавливается), минимальная площадь застройки, минимальный процент озелененности земельного участка и др. в тех случаях, когда физически невозможно произвести застройку с параметрами, установленными градостроительными регламентами, напоминает А.Карпов. В то же время представить себе неблагоприятные характеристики земельного участка, являющиеся основанием для превышения предельных параметров высотности зданий, по сути невозможно.
Как отмечает А.Карпов, в случае в «Охта-Центром» возникают затруднения также при предоставлении разрешения на строительство здания высотой от 48 до 100 м. В квартале, ограниченном р. Нева, р. Охта и Якорной ул., максимальная высота конька или плоской кровли зданий, строений, сооружений, расположенных в глубине квартала составляет 100 м, а значение локального увеличения предельного высотного параметра – также 100 м. При этом для строительства здания с максимальной высотой специальных разрешений не требуется, а для строительства здания на основании локального увеличения требуется уточнение местоположения такого здания в проекте планировки территории, а также, согласование в установленном порядке архитектурного решения. Между тем, этот порядок до настоящего времени не определен, напоминает эксперт.
Кроме того, значение предельной высотности внутриквартальной застройки в рассматриваемом квартале, установленное ПЗЗ, вступает в противоречие с положением о режиме ЗРЗ2 в законе «О границах зон охраны объектов культурного наследия», не допускающим визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой, отмечает А.Карпов. По его мнению, именно в связи с противоречиями между федеральным и местным законодательством связано то, что правительством города до настоящего времени не принято постановление, устанавливающее порядок утверждения отклонений от параметров разрешенного строительства.
Сегодня генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (ОСП) Алексей Белоусов принял участие в совещании у вице-губернатора Санкт-Петербурга Романа Филимонова, которое было посвящено вопросу заключения договоров на постоянное теплоснабжение вновь построенного жилья. В совещании также приняли участие представители Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, Жилищного комитета, МТУ Ростехнадзора по СЗФО и др.
Как сообщает пресс-служба ОСП, на совещании была обсуждена проблема, с которой сталкиваются застройщики при завершении строительства жилых объектов – передача сетей от головного источника теплоснабжения до жилого дома (теплового узла) с баланса компании на баланс теплоснабжающей организации или города. К сожалению, время, необходимое для согласования передачи на практике измеряется не определенными ведомствами и комитетами сроками, а многими месяцами. В течение всего этого периода застройщик платит теплоснабжающей организации за тепло по строительному тарифу, который намного превышает тариф для жителей. Компания, в свою очередь, выставляет счета ТСЖ. В итоге оплату тепла владельцы квартир производят по строительному тарифу.
В ходе совещания представители Комитета по энергетике, Жилищного комитета, МТУ Ростехнадзора по СЗФО и ОСП обсудили пути решения этой проблемы. Р.Филимонов предложил эффективный вариант выхода из этой ситуации. Суть его состоит в том, что необходимо разработать трехсторонний договор, по которому потребителем услуг теплоснабжающей организации будет ТСЖ, а компания-застройщик выступит как транзитная организация, на балансе которой находятся сети от головного источника до жилого дома. После передачи сетей на баланс, пункт договора о третьей стороне прекращает действовать и взаимоотношения между ТСЖ и теплоснабжающей организацией становятся традиционными.
ОСП поручено до 1 мая 2009 г. разработать и передать Комитету по энергетике проект такого трехстороннего договора. Комитет, в свою очередь, до 15 мая должен будет рассмотреть проект договора, внести свои коррективы, в случае необходимости, и представить окончательный вариант документа на очередном совещании у вице-губернатора Р.Филимонова.