Эксперт: Объем реализуемых квартир из-под залога в досудебном порядке составляет 1,5% по рынку
По данным ООО «Городской ипотечный банк» в Санкт-Петербурге, процент выставленных на продажу ипотечных квартир в судебном порядке составляет менее 1,5% от общего объема выданных в стране ипотечных кредитов. Отметим, что по данным экспертов общий объем российского рынка ипотечных займов оценивается в 700 тысяч кредитов.
По мнению советника по связям с общественностью ООО «Городской Ипотечный Банк» Марии Варешиной, и банк и заемщик заинтересованы в досудебной реализации проблемного актива, поскольку это дает возможность оперативно продать объект по рыночной цене и исключает возможные затраты одной из сторон на судебные издержки. Об этом она рассказала на организованном Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области круглом столе «Личный дефолт: как сохранить ипотечную квартиру».
Реализовать квартиру из-под залога в досудебном порядке можно по 3 схемам. Банку наиболее выгодна схема, согласно которой заемщик сам ищет покупателя, заключает с ним договор купли-продажи, который оформляется до перехода права собственности к покупателю и снятия с квартиры обременения. При этом, получив от покупателя деньги, заемщик гасит ипотечный кредит. Данная схема является рискованной для покупателя, поэтому договор купли-продажи во избежание недоразумений следует заверить у нотариуса.
Менее распространен второй вариант продажи ипотечной квартиры, когда жилье переходит к новому владельцу вместе с обременением. При этом банк рассматривает покупателя как потенциального залогодателя и должен одобрить получение им кредита. Эта схема является более рискованной для банка, поскольку пока идет переоформление документов в Росимуществе возникает ситуация, когда квартирой владеет один человек, а залогодателем – другой.
Третья схема наиболее рискованна для банка: в данном случае покупатель приобретает необремененную квартиру и на момент переоформления документов ипотечный кредит остается необеспеченным.
По данным АКЦ «Миэль», на сегодня в столице начато 300 девелоперских проектов, которые предполагают строительство 60 тысяч квартир общей площадью 4 млн. кв. м. Финансовый кризис остановил работы на 20% строительных площадок, что составляет порядка 800 тысяч кв. м коммерческого жилья, отмечает генеральный директор центра Владислав Луцков. По его словам, режим заморозки затронул в основном проекты на начальной стадии, которая подразумевает подготовку стройплощадки, проведение работ нулевого цикла, строительство фундамента и прокладку коммуникаций, пишет газета «РБК daily».
Опрошенные участники рынка уточняют, что этот относительно скромный масштаб «заморозки» не учитывает проекты, остановленные на бумажной стадии. С их учетом объем долгостроя может составить 40-45%, считает управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский напоминает, что сегодня новое строительство вообще не начинается, а заморозка коснулась заявленных ранее проектов. Приступать к строительству он советует не раньше середины
В ГК «ДОН-Строй» полагают, что в течение ближайших 2-3 лет можно ожидать значительного снижения объемов ввода жилья, что грозит его дефицитом после окончания кризиса. Действительно, уже сегодня наблюдается постепенное сокращение предложения на рынке готовых новостроек, констатируют эксперты. «Уже в прошлом году реальный объем предложения сократился более чем на треть», — уточняет В.Луцков. В этом году рынок новостроек ужмется в разы, считает он. По данным АКЦ «Миэль», сегодня в Москве к продаже предложено около 1,5 млн. кв. м строящегося коммерческого жилья.
Дефицит новостроек может быть с лихвой компенсирован выросшим на волне кризиса предложением на вторичном рынке, полагает О.Гаджиев. По его оценкам, спекулятивный спрос ранее составлял 35-40% от общего объема сделок. Сегодня эти квартиры выставлены на продажу, но нет платежеспособного спроса, который стал отложенным. По мнению экперта, оживления спроса можно ждать не раньше, чем через полгода. По прогнозам гендиректора «ДС Риэлти» Тимура Баткина, рост начнется в