Эксперт: Ситуация на рынке недвижимости Петербурга соответствует мировым тенденциям
Сокращение продаж на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге преимущественно коснулось бизнес-класса. Такой же феномен наблюдается период кризиса в странах Запада, рассказал на семинаре в рамках «Жилищного проекта» президент FIABCI, бывший глава Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Александр Романенко.
Он удивлен тем, что отечественные политики и эксперты рассчитывали на то, что мировой финансовый кризис обойдет Россию или даже принесет ей преимущества. К тому времени, когда кризис коснулся строительной отрасли России, в США уже 2 года наблюдалась рецессия. «Я регулярно встречаюсь с американцами, и каждый раз они мне бодро говорят, что у них рынок недвижимости вот-вот достигнет дна», - рассказал А.Романенко.
По его свидетельству, в США кризис наиболее болезненно затронул рынок недвижимости именно в тех городах, где отмечался бум бизнес-класса – Лас-Вегасе и Майами. В настоящее время сохраняется активность продаж в верхнем сегменте недвижимости и в эконом-классе. Элиту кризис почти не затронул. В Европе сохраняется активность продаж во французской Ривьере. В США, на фоне общего падения, не изменились цены на жилую недвижимость на Манхэттене.
Такая же картина наблюдается в Санкт-Петербурге. По данным А. Романенко, квартиры в элитном комплексе в Зоологическом пер.1 не выходили на рынок, поскольку были прямо реализованы самым элитным покупателям. Недвижимость по этому адресу продана по ценам, в три раза превышающим цены в Монако. «Это, видимо, загадка русской души – выкладывать по 70 тысяч долларов за 1 кв.м за один вид», - отмечает А.Романенко. По его сведениям, в эксклюзивном новом объекте в центре Будапешта недвижимость продается по цене не выше 3000 евро за 1 кв.м.
Активность продаж на рынке относительно дешевой недвижимости также сохраняется как в США, так и в России. Однако в США она значительно выше благодаря мерам, предпринятым государством. Вливание 500 млрд. долларов в ипотеку и сейчас позволяет любому работающему американцу приобрести дом в кредит с первоначальным взносом в 3% от стоимости объекта под 5-6% годовых, рассказывает А.Романенко.
Не менее характерен для мировых тенденций резкий спад спроса на офисную недвижимость, максимально заметный в регионах недавнего бума. Элитные офисы резко упали в цене как в Нью-Йорке, так и в Санкт-Петербурге. Однако в целом положение на этом рынке скорее воспроизводит по выраженности падения спроса ситуацию на рынках Восточной Европы – в частности, в Болгарии. Как напоминает А.Романенко, в 2008 г. Петербург обогнал Москву по количеству построенных метров офисной недвижимости на 1 человека.
По его мнению, в торговой недвижимости Петербурга будет наблюдаться тот же «естественный отбор», что и на Западе: значительно сократится не только число магазинов, торгующих элитной одеждой, но и число салонов сотовой связи и сетевых аптек.
В США на строительном рынке сегодня выживают крупные компании, имеющие доли в банках, рассказал А.Романенко. Между тем, риэлторский рынок сжимается: число профессиональных риэлторов сократилось на 300 тысяч человек. Во многих странах Запада, как и в России, основным источником выживания риэлторского рынка стало оживление рынка аренды жилья, что характерно для кризисных периодов, когда возрастает число лиц, как вынужденных сдавать жилье, так и потерявших возможность приобрести недвижимость.
Впрочем, А.Романенко оценивает перспективы России достаточно оптимистично: по его прогнозам, как экономика, так и рынок недвижимости восстановятся через 2 года, «а не через 5-10 лет, как говорит А.Кудрин».
До кризиса появление флагманских магазинов на Тверской – главной торговой улице Москвы – считалось для ритейлеров имиджевым проектом. Еще в январе-сентябре 2008 г. найти здесь свободные площади было практически невозможно. Теперь ситуация диаметрально противоположная: согласно обнародованному отчету Colliers International, по итогам I квартала 2009 г. уровень вакантных помещений на Тверской достиг рекордных 15,7%, пишет газета «Коммерсант».
Рекордный рост свободных торговых помещений наблюдается и в других раскрученных торговых коридорах Москвы: по подсчетам Colliers International, на 1-й Тверской-Ямской улице уровень вакантных площадей с 3,7% в первом квартале 2008 года вырос до 11,6%, на Кузнецком Мосту этот показатель составил 2,8% и 14,6% соответственно.
По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяны Ключинской, это обясняется тем, что некоторые арендаторы, столкнувшись с падением объемов, оказались не в состоянии платить высокие арендные ставки. По оценкам Colliers International, сейчас на Тверской и Кузнецком Мосту аренда 1 кв. м обходится ритейлерам в 1-3,75 тысячи долларов в год, а по подсчетам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — в 2-2,5 тысячи долларов. С октября 2008 по март 2009 г. арендные ставки в центральных районах столицы сократились на 40-50%, говорит гендиректор компании «Магазин магазинов»/CB Richard Ellis Анна Ширяева. «В этих районах докризисные ставки были неоправданно завышены», - добавляет эксперт
Т.Ключинская отмечает, что на конец марта общая площадь торговых площадей в Москве достигла 4,23 млн. кв. м. Из них 11-12% приходится на центральные улицы Садового кольца, говорит управляющий партнер «Нового качества» Михаил Гец. Получается, что при среднем уровне вакантных площадей внутри Садового кольца в 8% на этих торговых улицах Москвы сейчас пустует почти 40 тысяч кв. м.
М.Гец прогнозирует, что рост уровня вакантных площадей будет наблюдаться еще в течение двух кварталов и к концу сентября, в частности, на Тверской свободными окажутся около 25/% всех торговых помещений, на Кузнецком Мосту — около 20%. Затем, по мнению эксперта, начнется плавное сокращение свободных площадей, что будет связано с дальнейшем снижением стоимости аренды.