Эксперт: Для оживления строительного рынка необходимо широкое внедрение ГЧП
В сложившейся на строительном рынке ситуации необходимо разработать комплекс мер для его оживления. Если государство не сделает этого, ввод новой недвижимости практически прекратится к
Глава петербургского филиала Городского ипотечного банка Андрей Пименов пояснил, что в период бума на рынке недвижимости ипотека представлялась оптимальной формой рассрочки для строительства жилья именно по причине высокого спроса и быстро растущих цен. В этих условиях, подчеркнул банкир, распространенные в европейских странах ссудо-сберегательные формы приобретения жилья не могли быть эффективны, так как рост цен опережал возможности накопления. «Такие формы способны успешно работать лишь при стабильном рынке», - считает А.Пименов.
К потребительской кооперации, аналоги которой также применяются в ряде европейских стран, банкир также относится с недоверием, отмечая риск возникновения в отечественных условиях финансовых пирамид.
В то же время изменить условия ипотечного кредитования, как считают представители АБСЗ, вряд ли представляется возможным при текущей финансовой политике государства. Как напомнил А.Пименов, высокая ставка рефинансирования Банка России, вынуждающая банкиров повышать ставки по кредитам, непосредственно связана с курсом на укрепление рубля и проводимой в связи с этим стерилизацией денежной массы. Здесь параллели с европейскими странами неуместны, поскольку там борются не с инфляцией, а с дефляцией.
Руководитель отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ 24» Татьяна Хоботова положительно оценивает инициативу помощника Президента РФ Аркадия Дворковича о субсидировании процентной ставки по ипотеке до уровня 15%. Еще одной действенной мерой является возможность использования материнского капитала для погашения основной части ипотечного кредита. Впрочем, как уточнила вице-президент Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад» Елена Хазова, материнским капиталом для этой цели может воспользоваться всего 88 тысяч семей.
Как считает полномочный представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов, на строительном рынке необходимо внедрять механизмы государственно-частного партнерства. По его сведениям, в ряде регионов они успешно применяются: создаются партнерства МО со структурами АИЖК, что дает возможность привлекать ресурсы частных банков под гарантии бюджета. В Санкт-Петербурге принят закон о ГЧП, однако он фактически применяется лишь к единичному числу крупных инфраструктурных проектов.
Между тем, по мнению П.Созинова, формы ГЧП могут применяться и в строительстве жилья эконом-класса. «Бюджетное строительство, возможно, понятнее и удобнее для чиновников. Но ресурсы региональных бюджетов ограничены», - напоминает эксперт.
«Использование ссудо-сбережения будет возможно, когда цена
С этим согласен президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. По его мнению, для стабилизации рынка было бы целесообразно также использовать ресурсы маневренного фонда в регионах, чтобы расширить круг покупателей на первичном рынке. Однако П.Созинов относится к этой возможности скептически. По его словам, РГР уже пыталась разрабатывать программы с использованием маневренного фонда, однако на практике оказалось, что эти ресурсы контролируются районными властями, которые отказываются предоставлять риэлторам необходимую информацию.
В I квартале 2009 г. цены на квартиры бизнес-класса в новых домах в среднем снизились на 6% до 6,62 тысяч долларов за 1 кв. м. В конце квартала в первичной продаже находилось около 3700 квартир в новостройках бизнес-класса суммарной площадью 432,7 тысячи кв. м. 55% первичного предложения составляли квартиры класса B, и 45% - B+, сообщает ИА Интерфакс со ссылкой на данные Intermarksavills.
Наибольший объем предложения был сконцентрирован в Западном административном округе столицы и составил 29%. Наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже, имели 3 комнаты (39%) и 2 комнаты (32%). Больше половины (66%) из них имели площадь свыше 100 кв. м.
Ценовая и бюджетная структура предложения жилья бизнес-класса формируется в зависимости от качественной категории и стадии строительной готовности проектов. Средняя стоимость квартиры категории B+ составила 970 тысяч долларов, категории B – 610 тысяч долларов.
В то же время, количество заключенных первичных сделок с квартирами в строящихся комплексах бизнес-класса в I квартале 2009 г. понизилось в 2 раза по сравнению с IV кварталом 2008 г. и составило около 250 сделок. Наибольшим спросом пользовался Западный административный округ (36%) и Северо-Западный административный округ (29%). 41% спроса приходился на трехкомнатные квартиры.
По сравнению с IV кварталом 2009 г. количество реализованных 4-комнатных квартир уменьшилось на 7%, а количество реализованных 1- и 3-комнатных квартир увеличилось на 3-4%. При анализе объектной структуры спроса на жилье проектов бизнес-класса по комнатности квартир прослеживается тенденция к уменьшению спроса на самые большие квартиры.
В I квартале 2009 г. наиболее востребованными оказались площади 120-150 кв. м (45% спроса), а также квартиры площадью 80-100 кв. м (22% спроса). Наиболее высокие средние цены характерны для новостроек в Центральном административном округе (10,1 тысячи долларов за 1 кв. м) и в Юго-Западном округе (7 тысяч долларов за 1 кв. м).
В I квартале 2009 г. на рынке жилья бизнес-класса наблюдалось существенное снижение темпов реализации квартир даже по сравнению с IV кварталом 2008 г. Средние темпы в 2 раза, в 19% комплексов продажи практически остановились.
Во II квартале 2009 г. цены в сегменте бизнес-класса, вероятно, начнут постепенно выходить из застоя. Это подтверждается тем, что с каждым месяцем с начала 2009 г. количество заключаемых сделок с квартирами увеличивается на 15-25%.
«Нынешняя ценовая ситуация на рынке жилья бизнес-класса подтверждает то, что в ближайшие месяцы не стоит ожидать резкого падения цен в этом сегменте. Застройщики не торопятся снижать цены, хотя в отдельных крупных проектах покупателю предлагаются довольно существенные скидки к докризисным ценам, а также проводятся различные «антикризисные акции» Они больше служат рекламным целям, чем отражают реальное снижение цен», - комментирует старший аналитик отдела исследований и мониторинга рынка Intermarksavills Альфия Абдулова.
«Рынок жилья бизнес-класса оказался в большей степени подвержен влиянию финансового кризиса, чем элитная недвижимость. Доказательством служит снижение спроса на данный вид недвижимости в 6-8 раз по сравнению с I полугодием 2008 г.», - отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга компании Дмитрий Халин, передает ИА Интерфакс.