Объем замороженного жилищного строительства в Петербурге оценивается в 5,3 млн. кв. м
Почти все объекты жилищного строительства Санкт-Петербурга готовностью ниже 30% в настоящее время заморожены. Об этом сообщил на открытом совещании «Механизмы финансирования и снижения издержек компаний на рынке недвижимости и строительного комплекса» в рамках форума «Интерстройэкспо» президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов. Он оценивает ситуацию в отрасли как катастрофическую.
По данным главы Гильдии экспертов в сфере недвижимости Сергея Бобашева, в настоящее время на первичном рынке реализуется квартиры в 300 новых многоквартирных жилых домах. Однако из этого числа сдано только около 100 домов. «Между тем нового вывода нет. В январе на рынок не вышло ни одного нового объекта, в феврале и марте - всего 4», - отмечает эксперт.
Как подтверждает С.Бобашев, спрос на рынке первичной недвижимости ограничен построенными или завершаемыми объектами. «Большинство строителей даже не рекламируют объекты с запланированными сроками ввода в 2012-2013 гг., так как это практически бессмысленно», - отмечает он.
По данным вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов Николая Вечера, объем замороженного жилищного строительства составляет в Санкт-Петербурге 5,3 млн. кв. м, что составляет более двух третей всего строящегося жилья.
Во всех регионах СЗФО картина сходная, отмечает вице-президент Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад» Елена Хазова. По ее данным, с лета 2008 г. общий объем незавершенного строительства в округа возрос в 7,5 раз. В свою очередь, потребительский спрос на жилье сократился более чем вдвое. Между тем от положения дел в строительстве прямо зависит благополучие смежных отраслей и социальное положение занятых в них специалистов и рабочих.
В свою очередь, сокращение числа вакансий (в целом по округу – в 2,1 раза) снижает материальные возможности покупателей недвижимости и дополнительно снижает спрос на рынке недвижимости. «Образуется замкнутый круг», - отмечает вице-президент Е.Хазова.
При этом низкий спрос не отражает реальную потребность населения в жилье. По данным Е.Хазовой, объем жилплощади, который требуется построить в округе только для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, достигает 10 млн. кв.м.
По мнению С.Бобашева, кризис выявил неэффективность рынка строящегося жилья, который был фактически ориентирован на категорию лиц с достаточно высокими доходами. В докризисный период в Санкт-Петербурге он мог вовлечь не более 15% населения. К настоящему времени эта доля сократилась до 5-7%, что не превышает 150-200 тысяч человек.
Единственным механизмом расширения платежеспособного спроса, который использовался на первичном рынке, была ипотека. Этот механизм практически перестал работать. Объем ипотечного предложения сократился в 6-8 раз, а новые условия кредитования резко сузили круг клиентов. Между тем, как отмечает Е.Хазова, в Восточной Европе строительная отрасль в наименьшей степени пострадала в Чехии и Словакии, где реализация первичной недвижимости в рассрочку преимущественно осуществляется через механизм строительных сберкасс, а не ипотеки.
Исследование рынка, проведенное специалистами Агентства недвижимости «Доки», показывает, что в I квартале 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м в комнатах установилась на отметке в 4312 долларов, а средняя цена комнаты в Москве составляет 72,8 тысячи долларов или 2,47 млн. рублей. Для сравнения, в октябре 2008 г. этот показатель составлял 131 тысячу долларов или 3,3 млн. рублей.
С начала кризиса (с октября 2008 г.) комнаты в столице подешевели в долларовом эквиваленте на 44,4%, а с начала года на 22,3%. Основной пик снижения в этом сегменте приходился на февраль и январь – 9,9 и 8,6% соответственно. В марте снижение стоимости замедлилось до 3,8%. В рублевом эквиваленте купить комнату можно теперь на 25,1% дешевле.
В настоящее время в продажу выставлено порядка 3,2 тыс. комнат в различных округах столицы. С начала кризиса предложение в этом сегменте увеличилось на 6,6%, а в I квартале 2009 г. количество комнат выставленных на продажу возросло на 2,1%.
В центре Москвы львиная доля комнат находится в 3-комнатных и многокомнатных квартирах – 79%. Продажа одной комнаты в 2-комнатной квартире встречается реже – в 21% . По сравнению с началом кризиса количество «двушек» в которых продается вторая комната выросло на 2%.
Стоимость 1 кв. м в комнатах в рамках Садового кольца колеблется от 3275 до 10000 долларов. За последние 6 месяцев разброс цен в этом сегменте существенно изменился. До кризиса в центре практически отсутствовали предложения дешевле 7500 долларов за 1 кв. м. Средняя площадь комнат составляет порядка 19 кв.м. По типу домов стоимость комнат в рамках Садового кольца варьируется от 60,4 до 185 тысяч долларов. При этом количество самых дешевых комнат, выставленных на продажу до 80 тысяч долларов, не превышает 18%. В основном предлагаются комнаты стоимостью от 80 до 140 тысяч долларов – их 67%.
Средняя цена 1 кв. м в комнатах, расположенных за пределами Садового кольца, - 4087 долларов. 62% комнат предлагается в 3-комнатных квартирах, 22% - в 2-комнатных и 16% - в многокомнатных квартирах. Стоимость комнаты, в зависимости от типа дома, - от 38 до 125 тысяч долларов Больше всего комнат представлено в диапазоне от 40 до 80 тысяч долларов – 81%.
Самые дорогие комнаты продаются в ЦАО. Средняя цена здесь 122 тысяч долларов, а количество предложения не превышает 19% от общего объема. Самая дорогая комната (48 кв. м) продавалась в районе Оружейного пер. за 280 тысяч долларов
Самые дешевые комнаты находятся в ЗелАО – 62 тысячи долларов (-36% по отношению к октябрю 2008 г.), количество выставленных на продажу в этом округе комнат – 1,3%. Самая дешевая комната (14 кв. м) по итогам I квартала продавалась в 7-м микрорайоне Зеленограда за 32 тысячи долларов
Лидерами снижения цен в сегменте продаж комнат стали ВАО, ЮВАО, САО и СВАО – 47%, 42%, 41% и 40% соответственно.
Согласно данным департамента продаж АН «Доки» в марте 2009 г. спрос на комнаты в квартирах столицы возрос на 19%. Это происходит в основном из-за серьезного снижения цен в этом сегменте. По словам генерального директора компании Валерия Барнинца, в октябре комнаты в столице отличались по стоимости от 1-комнатных квартир на 10-15%, сейчас до 40%. К тому же комнаты в условиях отсутствия ипотеки остаются единственным доступным вариантом приобретения экономичного жилья в Москве, особенно для иногородних. В отличие от других сегментов рынка недвижимости, рынок комнат сейчас чувствует себя относительно неплохо.