Ни кризис, ни исключение из федеральной программы – не повод для сворачивания проекта IT-парка
На пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ОАО «Технопарк Санкт-Петербурга» генеральный директор компании Евгений Елин подтвердил, что новое руководство Минсвязи РФ не включило IT-парк при Университете коммуникаций в федеральную программу строительства технопарков. Как сообщалось, былопринято решение финансировать технопарки только в Новосибирске, Кемерово, Тюмени и Елабуге, проекты которых наиболее разработаны, однако предусмотренные в федеральном бюджете средства на 2009 г. на эти 4 проекта будут выделены только после представления концепций и бизнес-планов.
Петербургский технопарк запроектирован на территории, находившейся в бессрочном пользовании ЛЭИС им. Бонч-Бруевича (ныне Университет коммуникаций). Однако в начале 1990-х гг. часть земельного участка было продано тогдашним руководством вуза ряду юрлиц. В итоге восстановление прав Санкт-Петербурга на территорию затянулось на 2 года – как в связи с судебными процессами с собственниками, так и из-за длительной регистрации земельного участка. В 2008 г. процесс переоформления земли был завершен, британская компания HOK разработала мастер-план застройки, однако наступивший кризис поставил реализацию проекта под угрозу.
В течение 2008 г. на решение правовых вопросов и I этап проектирования внутренних инженерных сетей было израсходовано 120 млн. рублей. Однако, как признал Е.Елин, компании было возвращено городом лишь 35 млн. рублей.
В конце 2008 г. совет директоров компании при участии вице-губернатора Михаила Осеевского принял решение о продлении сроков реализации строительства. Как рассказывает Е.Елин, разработано 3 сценария развития – в зависимости от продолжения кризиса – оптимистический, нейтральный и пессимистический, предусматривающий завершение трех очередей реализации проекта соответственно к 2014, 2015 или 2016 г. Первоначально планировалось завершить проект к 2012 г.
При этом начало строительных работ перенесено с 2009 г. на 2011 г. Предполагается, что к тому времени участок будет полностью обеспечен инженерной инфраструктурой. Это зависит как от сроков ввода ПС «Коллонтай», предназначенной также для близлежащих жилых кварталов (стоимость ее строительства составляет 80 млн. долларов), так и от завершения судебного процесса с одним из собственников ранее отчужденного участка территории.
По оценке Е.Елина, в настоящее время ход реализации проекта укладывается в нейтральный сценарий. В соответствии с переработанной финансово- экономической моделью, уже к 2015 г. на каждый вложенный рубль будет получен налоговый доход в городской бюджет в размере 2,2 рубля. Внутренняя норма доходности составит, по его расчетам, 17-19% годовых.
Модель реализации проекта подлежит повторной переработке в связи с прекращением федерального финансирования. По оценке Е.Елина, участие РФ предоставляло проекту в большей степени «моральную поддержку», поскольку доля федеральных средств в проекте составляла в целом не более 3%. Впрочем, в бюджете проекта на 2009 г. их объем должен был составить почти 20% (195 млн. из 495 млн. рублей).
Е.Елин уверен в том, что проект получит заложенную в бюджете сумму на 2009 г. В дальнейшем, поясняет он, город может либо согласиться на увеличение своей доли финансирования, либо дополнительно продлить сроки реализации проекта.
«Кризис лишь убеждает в необходимости развития инновационных технологий», - подчеркивает он, напоминая о том, что масштабы экономического ущерба от международного кризиса для России были обусловлены во многом односторонней ориентации экономики на добычу и экспорт углеводородов.
ООО «Главстрой СПб» намерен начать строительство жилого комплекса «Северная долина» в мае 2009 г. Как сообщил директор компании Игорь Евтушевский, стоимость I очереди комплекса оценивается в 14 млрд. рублей. Для финансирования будут использоваться кредитные средства. I очередь предполагает застройку ближайшего к станции метро «Парнас» квартала №15 площадью 44,5 га. Площадь жилой застройки составит 750 тысяч кв. м, пишет газета «Деловой Петербург».
Предполагается, что квартиры в этом квартале будут сдаваться очередями в 2010–2011 гг. При этом Игорь Евтушевский отметил, что компания планирует продавать это жилье городу.
Между тем, застройщики и эксперты выражают серьезные сомнения в реальности этих планов. «Начинать строительство комплекса сейчас просто абсурдно, - считает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. - Может быть, они просто поставят забор, и будут считать, что строительство началось».
Как сообщил АСН-инфо вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов, «если у застройщика, есть договоренность с городом о продаже таких объемов жилья, то на социальные программы можно направить любое количество «квадратов». Однако для города гораздо дешевле строить жилье самостоятельно». Вывод же таких массивов на рынок – дело совершенно не перспективное, считает эксперт. «И дело не только в кризисе: достаточно вспомнить, что даже в лучшие годы продать в одном микрорайоне за год больше 50 тысяч кв. м – было неплохим успехом», отметил П.Созинов.
По мнению директора по маркетингу ООО «Мир недвижимости» Ильи Логинова, возвести такой объем за 2-3 года реально, если подготовлена территория. «При этом все равно нужны большие мощности и большие ресурсы, которые, видимо, после смены собственника у компании появились. Сегодня, когда и производители стройматериалов, и генподрядные организации испытывают дефицит заказов, есть шансы осуществить этот объем работ в сжатые сроки и за умеренные деньги. Стоимость работ сильно зависит от выбранной технологии. Если это будет кирпично-монолитное строительство, то себестоимость 1 кв. м может составить 47-50 тысяч рублей без учета стоимости земли. Т.е затраты на строительство I очереди (750 тысяч кв. м) могут составить около 1 млрд. долларов», - говорит он. Продать же такой объем за 2 года, по его мнению, – не реально, даже если продавать существенно ниже рыночной цены. «При цене 60-65 тысяч рублей а 1 кв. м, при самом благоприятном раскладе можно рассчитывать на реализацию 200 квартир в месяц. Реально, я думаю, реализовать четверть заявленного объема. Если компания будет строить жилье для городских нужд и выберет более дешевую технологию (панель), чтобы уложиться в предлагаемые городом расценки, то проблема продаж ее волновать не будет», говорит И.Логинов.
Связаться с руководством ООО «Главстой СПб», чтобы узнать его мнение о сомнениях экспертов и участников рынка, АСН-инфо не удалось.