Fitch поместило рейтинги ОАО Система-Галс в список Rating Watch «Развивающийся»
Fitch Ratings поместило под наблюдение в список Rating Watch «Развивающийся» рейтинги компании ОАО «Система-Галс»: долгосрочный рейтинг дефолта эмитента В, краткосрочный В и национальный долгосрочный рейтинг BBB-(rus). Это рейтинговое действие следует за объявлением о том, что ОАО «Банк ВТБ» намерено приобрести 51% акций «Системы-Галс» у АФК «Система». Статус Rating Watch «Развивающийся» отражает, что рейтинги «Системы-Галс» могут быть подтверждены, понижены или повышены после завершения сделки, сообщает пресс-служба компании.
Fitch в настоящее время учитывает в рейтингах «Системы-Галс» в качестве позитивного момента ожидания сохранения поддержки от более сильного мажоритарного акционера (АФК «Система»), что дает уровень рейтингов примерно на 1-2 уровня выше относительно самостоятельной кредитоспособности компании. Хотя АФК «Система» не предоставляет гарантий по долгу «Системы-Галс», уровень рейтинга последней учитывает связь между компаниями. Это подкреплялось в течение года за счет свидетельств поддержки со стороны АФК «Система», включая кредитование, предоставляемое на рыночной основе «Системе-Галс» от дочерних компаний АФК «Система», а также предоставление со стороны АФК «Система» активов в залог, чтобы помочь «Системе-Галс» привлечь внешнее долговое финансирование.
В то же время в случае завершения сделки с ВТБ, АФК «Система» более не будет мажоритарным акционером компании и, следовательно, вряд ли продолжит предоставлять тот же уровень финансовой поддержки, как ранее. Поскольку полные условия сделки не известны, неясно, будет ли ВТБ предоставлять поддержку «Системе-Галс» в какой-либо форме. В отсутствие поддержки рейтинги, вероятно, будут понижены, чтобы отражать самостоятельную кредитоспособность компании. В то же время, если ВТБ предоставит существенную поддержку, такую как юридические гарантии, рейтинги могут быть повышены, чтобы учесть более высокую способность ВТБ предоставить помощь относительно АФК «Система».
Fitch отмечает, что помимо вопросов взаимосвязи с материнской компанией, сделка также может оказать влияние на самостоятельную кредитоспособность «Системы-Галс». ВТБ заявил о намерении реструктурировать часть долга компании, что может улучшить ее самостоятельные позиции, особенно если будет рефинансирован существенный объем краткосрочного долга. Однако на позиции «Системы-Галс» возможно и негативное давление, если ВТБ решит существенно увеличить уровень общего долга компании, провести реструктуризацию базы активов или повысить уровень обеспеченного долга. Кроме того, насколько известно Fitch, документация по одному или более долговых обязательств компании содержит положения по смене контроля, которые могут сработать ввиду сделки с ВТБ, а этоможет оказать негативное влияние на ликвидность «Системы-Галс», если в потребуется осуществить досрочное погашение по одному или более долговых обязательств.
Статус Rating Watch «Развивающийся» учитывает недостаточную прозрачность намерений ВТБ и влияние этого фактора на рейтинги «Системы-Галс». При снятии этого статуса агентство будет смотреть, оказывает ли сделка какое-либо существенное влияние на увязку рейтингов с материнской структурой и на самостоятельные позиции компании. Такое рассмотрение агентством будет включать в себя оценку (а) ликвидности «Системы-Галс», (б) каких-либо изменений в базе активов и портфеле проектов, (в) финансовую стратегию компании и (г) увязку рейтингов с материнской структурой. Fitch планирует исключить рейтинги из списка Rating Watch «Развивающийся» вскоре после закрытия сделки, которое ожидается в течение следующих 2-3 месяцев.
Приход апреля ознаменовал собой окончание первого полугодия с того момента, когда специалисты рынка недвижимости открыто заявили о начале отрицательных изменений во всех сегментах рынка. В этой связи специалисты аналитического центра Агентства недвижимости «Доки» подвели итоги рынка аренды по истечению самых тяжелых для рынка месяцев.
Стоимость аренды существенно снизилась во всех сегментах, но безусловным лидером падения стали квартиры эконом-класса.
Эконом-класс:
1-комнатные квартиры подешевели на 41% (с 31 до 22 тыс. рублей)
2-комнатные квартиры подешевели на 32% (с 37 до 28 тыс. рублей)
3-комнатные квартиры подешевели на 27,5% (с 52 до 40,8 тыс. рублей )
Бизнес-класс:
1-комнатные квартиры подешевели на 28% (с 43,5 до 34 тыс. рублей)
2-комнатные квартиры подешевели на 16,5% (с 54 до 46,4 тыс. рублей)
3-комнатные квартиры подешевели на 17,8% (с 86 до 73 тыс. рублей)
Элитные квартиры:
1-комнатные квартиры подешевели на 25% с (67 до 53 тыс. рублей)
2-комнатные квартиры подешевели на 20% (с 98,5 до 82 тыс. рублей)
3-комнатные квартиры подешевели на 12,7% (со 178 до 158 тыс. рублей)
Рынок аренды оказался уникальным по отношению к другим сегментам рынка недвижимости – количество сделок на рынке аренды росло со второй половины декабря 2008 г. тогда как все остальные сегмента рынка снижались. И во многом этому способствовало снижение доходов арендаторов, которое вынудило их перебираться в жилье подешевле. По словам генерального директора АН «Доки» Валерия Барнинца, пик спроса на аренду квартир в Москве пришелся на январь и февраль, в эти месяцы количество заключаемых договоров аренды выросло на 30-40%. Однако массовое переселение арендаторов из дорогих квартир в более дешевые практически завершилось уже в марте, и это привело к 7% снижению количества сделок.
На этом фоне предложение квартир в марте по сравнению с октябрем 2008 г. в эконом-классе выросло на 21%, в бизнес-классе - на 18% и на 25% - в элит-классе. В этой ситуации оказываются практически не востребованными такие дорогие объекты, как квартиры на Поварской ул. или в районе метро «Сокол», где стоимость аренды превышает 1,5 млн. рублей в месяц.
Примечательным оказывается и тот факт, что по сравнению со стоимостью жилья в Москве аренда квартир дешевела в национальной валюте и именно поэтому многие арендаторы пытались в период девальвации рубля сдать квартиру в условных единицах. Но эти попытки практически провалились под давлением негативных экономических условий. Да и скорая стабилизация рубля свела эту затею на нет.
Интересной выглядит динамика средней стоимости сделок на рынке аренды по месяцам (в тысячах рублей):
|
Октябрь |
Ноябрь |
Декабрь |
Январь |
Февраль |
Март |
|
48 |
43,5 |
42 |
38 |
37 |
35 |
Основная доля спроса приходилась в марте на объекты от 18 до 45 тыс. рублей (более 67%), 23% - на арендаторов, которые пожелали снять квартиру стоимостью от 50 до 100 тыс. рублей и 10% - на тех, кто искал недвижимость со стоимостью аренды свыше 100 тыс. рублей. По мнению специалистов АН «Доки», сейчас уже очевидно, что спрос в ближайшее время будет сохранятся только в дешевом сегменте и с этим придется смириться большинству собственникам.