750 тысяч кв. м жилья в «Северной долине» к 2011 г.: «Главстрой СПб» - обещает, эксперты - сомневаются
ООО «Главстрой СПб» намерен начать строительство жилого комплекса «Северная долина» в мае 2009 г. Как сообщил директор компании Игорь Евтушевский, стоимость I очереди комплекса оценивается в 14 млрд. рублей. Для финансирования будут использоваться кредитные средства. I очередь предполагает застройку ближайшего к станции метро «Парнас» квартала №15 площадью 44,5 га. Площадь жилой застройки составит 750 тысяч кв. м, пишет газета «Деловой Петербург».
Предполагается, что квартиры в этом квартале будут сдаваться очередями в 2010–2011 гг. При этом Игорь Евтушевский отметил, что компания планирует продавать это жилье городу.
Между тем, застройщики и эксперты выражают серьезные сомнения в реальности этих планов. «Начинать строительство комплекса сейчас просто абсурдно, - считает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. - Может быть, они просто поставят забор, и будут считать, что строительство началось».
Как сообщил АСН-инфо вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов, «если у застройщика, есть договоренность с городом о продаже таких объемов жилья, то на социальные программы можно направить любое количество «квадратов». Однако для города гораздо дешевле строить жилье самостоятельно». Вывод же таких массивов на рынок – дело совершенно не перспективное, считает эксперт. «И дело не только в кризисе: достаточно вспомнить, что даже в лучшие годы продать в одном микрорайоне за год больше 50 тысяч кв. м – было неплохим успехом», отметил П.Созинов.
По мнению директора по маркетингу ООО «Мир недвижимости» Ильи Логинова, возвести такой объем за 2-3 года реально, если подготовлена территория. «При этом все равно нужны большие мощности и большие ресурсы, которые, видимо, после смены собственника у компании появились. Сегодня, когда и производители стройматериалов, и генподрядные организации испытывают дефицит заказов, есть шансы осуществить этот объем работ в сжатые сроки и за умеренные деньги. Стоимость работ сильно зависит от выбранной технологии. Если это будет кирпично-монолитное строительство, то себестоимость 1 кв. м может составить 47-50 тысяч рублей без учета стоимости земли. Т.е затраты на строительство I очереди (750 тысяч кв. м) могут составить около 1 млрд. долларов», - говорит он. Продать же такой объем за 2 года, по его мнению, – не реально, даже если продавать существенно ниже рыночной цены. «При цене 60-65 тысяч рублей а 1 кв. м, при самом благоприятном раскладе можно рассчитывать на реализацию 200 квартир в месяц. Реально, я думаю, реализовать четверть заявленного объема. Если компания будет строить жилье для городских нужд и выберет более дешевую технологию (панель), чтобы уложиться в предлагаемые городом расценки, то проблема продаж ее волновать не будет», говорит И.Логинов.
Связаться с руководством ООО «Главстой СПб», чтобы узнать его мнение о сомнениях экспертов и участников рынка, АСН-инфо не удалось.
По данным специалистов АРИН, средние ставки на аренду 1-комнатных квартир на начало апреля начинались от 12000 рублей в месяц, 2-комнатных квартир – от 16000 рублей, 3-комнатных квартир – от 20000 рублей в месяц. Наиболее дорогое предложение, традиционно, в центре города, наиболее дешевое – на окраинах, в удалении от метро.
«Практически весь март ставки на рынке аренды жилья оставались на одном уровне, - рассказывает руководитель отдела аренды АРИН Татьяна Болбошенко. – Однако, в последнюю неделю месяца они опять пошли вниз». В начале марта ставки аренды на старенькое жилье в удалении от метро и относительно новые квартиры со свежим ремонтом и мебелью были примерно на одном уровне. И если арендаторам не самых лучших квартир не удавалось договориться с арендодателями на предмет арендой платы, то люди переезжали в более комфортное для себя жилье. Такая тенденция сохранялась вплоть до 20-х чисел марта. Но потом все изменилось. «Хозяева квартир стали более сговорчивыми, - говорит Т.Болбошенко. – Они стали с большей охотой идти на снижение ставок и арендаторы в основном отказывались от смены места жительства».
Второй фактор, который повлиял на увеличение предложения на рынке аренды – это увольнения сотрудников и сокращение расходов компаний на квартиры для сотрудников. «Раньше у нас было много приезжих арендаторов, - рассказывает Т.Болбошенко. – Сейчас, в связи с увольнениями, многие из них вернулись на родину».
В итоге предложение на рынке в очередной раз превысило спрос. «В настоящий момент есть достаточно квартир в разных районах города, - комментирует она. – И во многих из них сейчас ставка аренды снижена на 10-15% от первоначальной. Так, в 20-х числах марта мы выставляли хорошие 2-комнатные квартиры по 22000 рублей в месяц, а сейчас вынуждены предлагать их за 18000 рублей».
Для большинства арендаторов в настоящий момент на первом месте стоит величина арендной ставки. Местоположение – вторично, если только они не ищут квартиру рядом со школой, детсадом или работой. В то же время большинство арендодателей стало менее выборочно относиться к арендаторам: они уже согласны и на иногородних, и на семьи с животными.
Дальнейшее развитие ситуации специалисты прогнозируют осторожно. «У нас всегда февраль был провальным месяцем, но в этот раз он, напротив, стал пиковым за зиму, - говорит Т.Болбошенко. – Аналогично в марте: обычно на этот месяц приходился подъем по спросу, а в этот раз мы ощутили спад». Вероятнее всего, ситуация с низким спросом продержится до середины апреля. Далее рынок опять пойдет вверх, поскольку будут майские праздники, на период которых у нас традиционно наплыв приезжих. Потом возможен небольшой спад, а в начале июля – очередной подъем, поскольку в это время к нам в город приезжают студенты для поступления в ВУЗы и начинают снимать жилье на время сдачи экзаменов.