Ю.Росляк: Стройсберкассы должны иметь федеральный статус и быть дешевле ипотеки
Строительные сберегательные кассы (ССК) должны иметь федеральный статус и быть дешевле ипотеки, в таком случае это будет максимально эффективный инструмент для решения жилищных проблем, заявил первый заммэра Москвы Юрий Росляк. По его мнению, сегодня и ССК, и ипотека малоэффективны по причине дороговизны оборотных денег, непроработанной системы защиты накопительной части средств граждан, а также из-за сроков платежей, передает ИА Интерфакс.
«Стройсберкассы предполагают завершение платежей до завершения строительства, то есть за 1,5-2 года. Возможность увеличения сроков платежей есть, но она слишком сложна», - отметил Ю.Росляк, добавив, что ипотека сегодня более «спокойный инструмент для решения жилищных проблем», однако и он находится не в самой лучшей ситуации из-за экономического кризиса. По его мнению, необходимо развивать направление ССК и разработать максимально надежную систему защиты их средств от всевозможных мошеннических и пирамидальных схем.
Как сообщалось ранее, согласно внесенному на рассмотрение в Госдуму проекту федерального закона о стрйсберкассах, планируется, что ССК создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк. Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (не менее 24 месяцев) 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых, а также государство выплачивает каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств (но не более 14000 рублей). Когда на счету вкладчика накапливается 50% от требуемой ему суммы, он получает кредит от ССК под 5-6% годовых. По проекту, в систему ССК включены все государственные жилищные программы. Таким образом, стройсберкассы – это частное кредитное учреждение, находящееся под контролем и защитой государства.
Слишком обременительными в период кризиса становятся попытки приспособить историческое здание под современные нужды. Эта мысль стала сегодня лейтмотивом в выступлениях большей части экспертов, собравшихся на круглом столе «Антикварный Петербург: девелопмент в особой зоне», организованном газетой «Недвижимость Петербурга».
Опыт работы по строительству особняка на ул. Подрезова, 18 (архитектор Евгений Герасимов), получил признание общественности, но не вошел, тем не менее, в число наиболее удачных проектов «Петербургской Недвижимости». Состоятельные покупатели, помимо стремления жить в центре и стать владельцами эксклюзивной недвижимости, хотят получить за свои деньги еще и определенный уровень комфорта, которому не соответствуют планировочные решения образца ХIX в., - считает директор ООО КЦ «ПН» Михаил Бимон. По его словам, найти покупателей на целый дом в данном сегменте элиты очень сложно.
Богатый покупатель-петербуржец все чаще уезжает на Крестовский остров, или вообще перебирается в уникальный по-своему новострой за город. Времена ажиотажа и шумихи вокруг старинных зданий остались в прошлом. Сегодня исторический центр Петербурга притягивает главным образом иностранцев и приезжих, - рассказала руководитель направления элитная жилая недвижимость компании Knight Frank Елизавета Масалимова.
Ее поддержала менеджер по недвижимости группы компаний ПАН Татьяна Дунаева, сообщившая о том, что в ПАН все чаще приходят обладатели отреставрированных квартир в исторических районах. «Им стали малы их старинные апартаменты. Они хотят перебраться в более просторные», - заметила эксперт.
Собственный проект Knight Frank по перепродаже «антикварной» недвижимости, начатый несколько лет назад, пошел «как-то не очень», - признала Е.Масалимова. Хорошо, когда владельцы жилья в старом фонде обращались за услугами по реставрации или реконструкции к хорошей фирме. Но кроме досадных казусов, допущенных при ремонте таких квартир, неуютных парадных, продавцы зачастую и цену назначают, что называется «с потолка». А потенциальный покупатель, осмотревшись, заявляет, что он не хочет «жить в музее».
Девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, настроены по отношению к «антикварной» недвижимости Петербурга еще более настороженно. Реконструировать историческое здание под офисы с ситуации падения арендных ставок слишком рискованно, такие инвестиции сегодня, скорее всего, не окупятся, - полагает заместитель директора компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. Исключением, по его мнению, можно считать Дом Зингера, интерес к которому не ослабевает ни со стороны иностранных, ни со стороны российских компаний.
Если раньше петербургские власти старались подыскать надежных хозяев для «антикварных» зданий среди частных собственников, то теперь это становится все более сложно. При наличии широкого выбора, арендаторы скорее предпочтут функциональность исторической атмосфере, - считает эксперт. – Они покидают старинные здания. «В сегодняшних условиях целесообразнее размещать в «антикварных» объектах ведомства, культурные и социальные структуры, а не перекладывать ответственность за сохранение культурного наследия на плечи бизнеса», - заявил А.Косарев.
А под отели исторические особняки невозможно использовать в принципе, - считает руководитель направления гостиничной недвижимости Praktis Consulting & Brokerage Елена Игнатий. Высокие гостиничные стандарты несовместимы с требованиями КГИОП. Когда же инвесторы настаивают на приспособлении «антикварного» объекта под гостиницу, процесс реконструкции заведомо будет сопровождаться нарушениями, - отметила она.
В ситуации, когда новострой мало кого привлекает, а «антикварный» дом недостаточно комфортен и функционален, самый выгодный объект для девелопмента – это здание, которое охраняется частично, например, в части внешнего вида фасадов и пространственных характеристик, - подытожила директор по маркетингу холдинга RBI Ольга Земцова.
Не согласился с лейтмотивом архитектор Михаил Мамошин. По его словам, не так много исторических интерьеров и планировок сегодня воссоздается, чтобы на них не нашлось потенциального покупателя. И если находится уникальная возможность воссоздать историческую планировку, то, конечно, нужно эту возможность использовать. Девелоперы не должны забывать о правилах игры, сложившихся в градостроительной политике города. «Правда состоит в том, что, начиная с 1914 г., центр Петербурга не застраивался так массово, как это происходит теперь», - заявил архитектор.
Каждая «антикварный» объект недвижимости в принципе уникален, - согласился с ним заместитель генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Владимир Федоров. И покупатель на такой объект тоже уникален. Поэтому задача девелопера состоит вовсе не в том, чтобы найти массу покупателей, а в том, чтобы подобрать оптимальный объект по потребностям всего одного из всех возможных владельцев.
Девелоперы должны отказаться от оценки эффективности антикварной недвижимости по докризисным меркам, когда прибыль извлекалась при помощи «коротких денег». «Длинные» инвестиции как раз и реализуются в такие тяжелые времена, и в отношении исторической недвижимости они гораздо более уместны, - полагает директор департамента коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин.