Эксперты: Возможно, «дно» рынка жилой недвижимости уже почти пройдено
По данным «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), в марте 2009 г. цены реальных сделок на рынке жилой недвижимости Петербурга по сути не изменились. «В статистике рекламных цен падение составило около 2%, но в ценах реальных продаж падение практически отсутствовало, - считает заместитель гендиректора АРИН Владимир Спарак. – Это свидетельствует о том, что мы, по сути, достигли «дна».
На сегодня средняя стоимость 1 кв. м на рынке вторичной недвижимости составляет порядка 90 тысяч рублей. Наиболее дорогие объекты традиционно предлагаются в Петроградском районе (117,3 тысячи рублей за 1 кв.м), наиболее дешевые – в Калининском (87,3 тысячи) и Красносельском районах (81,5 тысячи).
Объем предложения на рынке вторичного жилья продолжает увеличиваться. За месяц рост составил порядка 4%. Основное предложение, как и ранее, сосредоточено в сегменте эконом-класса. «Здесь в основном предлагаются 1-3 комнатные квартиры, - рассказывает В.Спарак. – При этом, малогабаритные квартиры, как показывает практика, в листингах долго не задерживаются».
Что касается элитного жилья, то по итогам месяца стоимость 1 кв. м, как минимум, не упала, а по ряду объектов даже увеличилась. На конец марта средняя стоимость 1 кв. м «элитки» составила порядка 13 тысяч у.е. «Продавцы элитной недвижимости понимают, что дорогие квартиры не продаются за 2-3 месяца, - говорит В.Спарак. – Такие объекты могут быть в открытой продаже полгода или даже год». И при снижении цен продавцы «элитки» либо оставляют заявленную стоимость объекта, либо снимают квартиру с продажи до лучших времен.
Естественно, эта тенденция присуще только «вторичке». На первичном рынке элитной недвижимости, напротив, в зависимости от стадии строительства, девелоперы склонны предоставлять различные скидки. «Средства дольщиков позволяют застройщикам сдавать объекты в срок, поэтому они заинтересованы в привлечении покупателей на стадии строительства», - поясняет В.Спарак.
Что касается спроса, то в первую половину марта он был достаточно вялый. «На мой взгляд, это было связано с праздниками, на период которых люди традиционно «спят», - комментирует эксперт. С середины месяца спрос активизировался. При этом, как отмечает он, у людей стала появляться определенность. «Если раньше, к нам приходили клиенты и просили совета, правильно ли им сейчас покупать или продавать квартиру, то сейчас они как минимум уверены в том, что это делать нужно», – рассказывает В.Спарак.
В то же время, в условиях, когда ипотека практически недоступна, приобрести жилье могут далеко не все. «Я бы выделил две категории потенциальных покупателей, - говорит эксперт. – Во-первых, это те, у кого достаточно высокие доходы. Во-вторых, те, у кого в собственности есть объект недвижимости и какие-то накопления. Таким образом, продав одну квартиру и доплатив, у людей появляется возможность улучшить свои жилищные условия». Наиболее популярными у покупателей, как и ранее, являются малогабаритные квартиры, которые расположены преимущественно в Приморском и Выборгском районах.
«Давать какие-то прогнозы в нынешних условиях достаточно сложно, - говорит В.Спарак. – Если «дно» действительно пройдено, то в ближайшие месяцы стоимость «квадрата» будет колебаться незначительно, а осенью постепенно пойдет вверх».
Слишком обременительными в период кризиса становятся попытки приспособить историческое здание под современные нужды. Эта мысль стала сегодня лейтмотивом в выступлениях большей части экспертов, собравшихся на круглом столе «Антикварный Петербург: девелопмент в особой зоне», организованном газетой «Недвижимость Петербурга».
Опыт работы по строительству особняка на ул. Подрезова, 18 (архитектор Евгений Герасимов), получил признание общественности, но не вошел, тем не менее, в число наиболее удачных проектов «Петербургской Недвижимости». Состоятельные покупатели, помимо стремления жить в центре и стать владельцами эксклюзивной недвижимости, хотят получить за свои деньги еще и определенный уровень комфорта, которому не соответствуют планировочные решения образца ХIX в., - считает директор ООО КЦ «ПН» Михаил Бимон. По его словам, найти покупателей на целый дом в данном сегменте элиты очень сложно.
Богатый покупатель-петербуржец все чаще уезжает на Крестовский остров, или вообще перебирается в уникальный по-своему новострой за город. Времена ажиотажа и шумихи вокруг старинных зданий остались в прошлом. Сегодня исторический центр Петербурга притягивает главным образом иностранцев и приезжих, - рассказала руководитель направления элитная жилая недвижимость компании Knight Frank Елизавета Масалимова.
Ее поддержала менеджер по недвижимости группы компаний ПАН Татьяна Дунаева, сообщившая о том, что в ПАН все чаще приходят обладатели отреставрированных квартир в исторических районах. «Им стали малы их старинные апартаменты. Они хотят перебраться в более просторные», - заметила эксперт.
Собственный проект Knight Frank по перепродаже «антикварной» недвижимости, начатый несколько лет назад, пошел «как-то не очень», - признала Е.Масалимова. Хорошо, когда владельцы жилья в старом фонде обращались за услугами по реставрации или реконструкции к хорошей фирме. Но кроме досадных казусов, допущенных при ремонте таких квартир, неуютных парадных, продавцы зачастую и цену назначают, что называется «с потолка». А потенциальный покупатель, осмотревшись, заявляет, что он не хочет «жить в музее».
Девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, настроены по отношению к «антикварной» недвижимости Петербурга еще более настороженно. Реконструировать историческое здание под офисы с ситуации падения арендных ставок слишком рискованно, такие инвестиции сегодня, скорее всего, не окупятся, - полагает заместитель директора компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. Исключением, по его мнению, можно считать Дом Зингера, интерес к которому не ослабевает ни со стороны иностранных, ни со стороны российских компаний.
Если раньше петербургские власти старались подыскать надежных хозяев для «антикварных» зданий среди частных собственников, то теперь это становится все более сложно. При наличии широкого выбора, арендаторы скорее предпочтут функциональность исторической атмосфере, - считает эксперт. – Они покидают старинные здания. «В сегодняшних условиях целесообразнее размещать в «антикварных» объектах ведомства, культурные и социальные структуры, а не перекладывать ответственность за сохранение культурного наследия на плечи бизнеса», - заявил А.Косарев.
А под отели исторические особняки невозможно использовать в принципе, - считает руководитель направления гостиничной недвижимости Praktis Consulting & Brokerage Елена Игнатий. Высокие гостиничные стандарты несовместимы с требованиями КГИОП. Когда же инвесторы настаивают на приспособлении «антикварного» объекта под гостиницу, процесс реконструкции заведомо будет сопровождаться нарушениями, - отметила она.
В ситуации, когда новострой мало кого привлекает, а «антикварный» дом недостаточно комфортен и функционален, самый выгодный объект для девелопмента – это здание, которое охраняется частично, например, в части внешнего вида фасадов и пространственных характеристик, - подытожила директор по маркетингу холдинга RBI Ольга Земцова.
Не согласился с лейтмотивом архитектор Михаил Мамошин. По его словам, не так много исторических интерьеров и планировок сегодня воссоздается, чтобы на них не нашлось потенциального покупателя. И если находится уникальная возможность воссоздать историческую планировку, то, конечно, нужно эту возможность использовать. Девелоперы не должны забывать о правилах игры, сложившихся в градостроительной политике города. «Правда состоит в том, что, начиная с 1914 г., центр Петербурга не застраивался так массово, как это происходит теперь», - заявил архитектор.
Каждая «антикварный» объект недвижимости в принципе уникален, - согласился с ним заместитель генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Владимир Федоров. И покупатель на такой объект тоже уникален. Поэтому задача девелопера состоит вовсе не в том, чтобы найти массу покупателей, а в том, чтобы подобрать оптимальный объект по потребностям всего одного из всех возможных владельцев.
Девелоперы должны отказаться от оценки эффективности антикварной недвижимости по докризисным меркам, когда прибыль извлекалась при помощи «коротких денег». «Длинные» инвестиции как раз и реализуются в такие тяжелые времена, и в отношении исторической недвижимости они гораздо более уместны, - полагает директор департамента коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин.