В I полугодии 2026 года на рынке новостроек Московского региона девелоперы вывели примерно на 0,5 млн кв. м больше жилья, чем было продано: объем новых запусков составил 2,6 млн кв. м против 2,1 млн кв. м реализованных площадей. Годом ранее ситуация была обратной — продажи немного превышали новые запуски, следует из данных мониторинга, предоставленных Дмитрием Долговым, руководителем агентства Dolgov PRO.

Главной причиной изменения баланса стало резкое сокращение продаж. В I полугодии 2025 года покупатели приобрели около 2,9 млн кв. м жилья, год спустя — 2,1 млн кв. м. Таким образом, объем реализации уменьшился примерно на 28%. Новые запуски за тот же период сократились значительно слабее — примерно на 7%, с 2,8 млн до 2,6 млн кв. м.

По словам Дмитрия Долгова, разная скорость сокращения продаж и новых запусков во многом объясняется инерционностью девелоперского бизнеса. Подготовка и финансирование новых проектов занимают значительно больше времени, чем требуется для изменения рыночной конъюнктуры, поэтому девелоперы не могут оперативно сокращать запуски пропорционально снижению спроса.

«Продажи реагируют на изменение условий значительно быстрее, чем новое строительство. Многие проекты, которые выходят на рынок сейчас, планировались и финансировались год-полтора назад, когда ситуация со спросом была другой. Поэтому мы получили период, когда продажи уже заметно снизились, а объем новых запусков остается относительно высоким», — объясняет Дмитрий Долгов.

При этом признаков накопления избыточного предложения на рынке пока нет. Несмотря на превышение новых запусков над продажами, совокупная экспозиция за год сократилась примерно на 14% — с 4,9 млн до 4,2 млн кв. м.

Это означает, что разрыв между запусками и продажами в течение одного полугодия пока нельзя трактовать как сформировавшийся «навес» непроданного жилья. На размер экспозиции влияют не только текущие запуски и продажи, но и выбытие ранее представленных лотов, а новое предложение может поступать в реализацию поэтапно.

Ключевым для рынка, по мнению Долгова, станет вопрос, сохранится ли нынешнее соотношение в следующих кварталах. Если новые запуски продолжат устойчиво превышать продажи, объем доступного предложения может начать увеличиваться, а конкуренция девелоперов за покупателя — усиливаться.

«Сам по себе разрыв в 0,5 млн кв. м еще не означает, что рынок затоварен: экспозиция пока, наоборот, сокращается. Но если такая пропорция сохранится несколько кварталов, ситуация может измениться. Непроданное предложение начнет накапливаться, конкуренция между схожими проектами усилится, и рынок станет постепенно двигаться в сторону покупателя», — считает эксперт.

Одним из возможных последствий такого сценария может стать замедление роста цен предложения и увеличение числа специальных условий покупки. По оценке Долгова, девелоперы в первую очередь будут конкурировать не прямым пересмотром прайсов во всем проекте, а рассрочками, субсидированными ипотечными программами, точечными скидками и акциями на отдельные квартиры.

«Для покупателя важный сигнал появится тогда, когда девелоперам придется активнее конкурировать за каждую сделку. В такой ситуации мы можем увидеть больше рассрочек, специальных ипотечных условий, скидок на отдельные лоты и других способов снизить фактическую стоимость входа в сделку. Это еще не означает общего снижения цен, но баланс сил на рынке может стать более благоприятным для покупателя», — говорит Дмитрий Долгов.

Одновременно с изменением соотношения продаж и запусков выросла зависимость рынка от ипотеки. Ее доля в структуре продаж увеличилась с 56% в I полугодии 2025 года до 65% в I полугодии 2026 года.

Средняя цена представленных в экспозиции объектов за тот же период выросла с 440 тыс. до 560 тыс. рублей за кв. м, или примерно на 27%. При этом показатель отражает среднюю стоимость текущего предложения и не означает, что сопоставимые квартиры или фактические цены сделок подорожали на ту же величину: на его динамику может существенно влиять изменение структуры экспозиции.

Рынок новостроек Московского региона пока находится в промежуточной ситуации: продажи сокращаются значительно быстрее новых запусков, но общий объем предложения еще продолжает снижаться. Если разрыв между запуском новых проектов и их поглощением рынком сохранится, следующим этапом может стать рост экспозиции и усиление конкуренции девелоперов за покупателя.