В Москве появится Научно-производственный нейрорадиологический комплекс
Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение на проект строительства первого в России Научно-производственного нейрорадиологического комплекса. Он станет базой для высокотехнологических исследований и разработок в сфере заболеваний нервной системы.
Новый комплекс расположится в здании сложной формы – стремящейся к прямоугольнику со скругленным углом.
Это будет строение переменной этажности от 1 до 7 этажей с техническим подземным уровнем. Его площадь составит более 6600 кв. м.
«Здание Научно-производственного нейрорадиологического комплекса архитектурно вписано в сложившуюся окружающую застройку. Также в проекте учтены сложный рельеф участка и сохранена действующая инфраструктура», – рассказала специалист Главгосэкспертизы России, главный эксперт проекта Ольга Панкратьева.
Архитектурные решения подчинены требованиям технологических процессов научно-производственного комплекса, а именно отделения клинических исследований, лаборатории доклинических исследований и циклотронно-радиохимического подразделения.
«Фасад здания также отвечает актуальным тенденциям в архитектуре и соответствует его функциональному назначению. Облицовка имитирует натуральный камень. Для основного объема выбраны светлые тона, а для нижней части здания серого. Кроме того, имитация темно-серого камня фрагментарно дополнена в системе витражей.
Предусмотрены ступенчатые карнизы, перекликающиеся единым ансамблем с существующим зданием. Над основными входами предусмотрены стеклянные козырьки. На радиусных частях фасада применены гнутые витражные системы», – добавила Ольга Панкратьева.
Особое внимание в проекте уделено безопасности. Так, строительные, отделочные, теплоизоляционные материалы и оборудование, имеют сертификаты пожарной безопасности РФ.
Застройщик – ФГБУ «Центр стратегического планирования и управления медико-биологическими рисками здоровью» Федерального медико-биологического агентства. Генеральный проектировщик – ООО «МедАтом».
АВТОР: Пресс-служба Главгосэкспертизы России
ИСТОЧНИК:
Пресс-служба Главгосэкспертизы России
Подписывайтесь на нас:
В середине августа комитет градостроительной политики Ленобласти объявил открытый архитектурный конкурс на проект общественно–делового центра "Взгляд в будущее", который должен разместиться в Кудрово и включать в себя высотную доминанту "Ленсити".
На первом этапе жюри отберёт 10 лучших проектов. На втором — определит троих победителей, которые получат премии от губернатора региона. За первое место обещают 1,58 млн рублей, за второе и третье — по 500 тыс. Требования по наполнению проекта сформулированы самые общие: до 120 тыс. м2 жилья, 65 тыс. м2 административных площадей для органов власти Ленобласти, рекреационные и общественно–деловые функции в соответствии с нормативами, а также транспортно–пересадочный узел.
На первом этапе жюри отберёт 10 лучших проектов. На втором — определит троих победителей, которые получат премии от губернатора региона. За первое место обещают 1,58 млн рублей, за второе и третье — по 500 тыс. Требования по наполнению проекта сформулированы самые общие: до 120 тыс. м2 жилья, 65 тыс. м2 административных площадей для органов власти Ленобласти, рекреационные и общественно–деловые функции в соответствии с нормативами, а также транспортно–пересадочный узел.
И это практически всё, что известно о проекте. Комментарии официальных лиц предельно расплывчаты.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко связал инициативу с планами строительства станции метро "Кудрово". Он напомнил, что регион выкупает участки под её размещение. И на них "решили построить по единому проекту что–то такое красивое, современное", сказал глава региона.
"Центр должен стать новой точкой деловой активности региона — с современными офисами, рабочими местами и общественными пространствами. Экономический эффект будет складываться из частных инвестиций, роста налоговой базы и развития прилегающей территории", — заявил, в свою очередь, вице–губернатор Евгений Барановский.
Есть вопросы
Между тем вопросов к проекту намного больше, чем ответов. Во–первых, неизвестно, каковы дальнейшие планы властей.
"На данном этапе идёт речь только о конкурсе на архитектурную концепцию", — сообщили в пресс–службе строительного блока правительства Ленобласти.
Будет ли предложен проект–победитель для реализации потенциальным инвесторам и на каких условиях, есть ли уже заинтересованные лица — на данный момент не сообщается. Зато в положении о конкурсе указано: "Организатор не принимает на себя обязанность по реализации эскизного проекта и не несёт ответственность за его реализацию".
Если говорить о параметрах проекта, то, по словам участников рынка, учитывая имеющиеся вводные, должен получиться комплекс общей площадью 250–300 тыс. м2, что сравнимо с отдельными проектами в "Москва Сити". И следующим вопросом будет — как наполнить такой объём арендаторами. Всё–таки спрос в Кудрово несколько отличается от спроса в центре столицы.
Часть помещений, как следует из положения о конкурсе, займут органы власти Ленобласти. Однако одного крупного арендатора недостаточно для формирования полноценного делового кластера.
"Поэтому наличие такого значимого “якоря”, как администрация Ленобласти, полезно для будущего проекта, но само по себе не гарантирует высокие объёмы поглощения офисных площадей на старте", — говорит партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Кроме того, ранее власти Ленобласти анонсировали переезд некоторых комитетов в Гатчину, получившую статус столицы региона. Как эти планы будут сочетаться с планами заселения "Ленсити" — тоже непонятно.
Отдельный вопрос — транспортная доступность будущего комплекса. Очевидно, что её должна обеспечить станция метро. Но решения о выделении федеральных средств на неё пока нет, а построить объект самостоятельно ни Петербург, ни Ленобласть не могут.
Проект имеет смысл реализовывать, когда станция метро будет уже открыта, полагает директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокарев.
"Как показывает практика, хорошая связь подобного проекта c разными частями города посредством метро — важная составляющая для успешной рыночной реализации и привлечения резидентов", — говорит он.
Несмотря на близость развязки с КАД, всё далеко не идеально и с автодорожной инфраструктурой.
"В настоящее время в Кудрово часто возникают заторы на въездах и выездах, поэтому параллельно с реализацией “Ленсити” целесообразно прорабатывать развитие автодорожной сети в окружении проекта", — указывает Игорь Кокорев.
Что это может быть
В экспертной среде обсуждается несколько версий того, для чего на самом деле понадобился проект. Первая и наиболее очевидная заключается в том, что на него есть интересант, имя которого пока не раскрывается. В текущих экономических условиях это, скорее всего, может быть крупная госкомпания уровня "Газпрома". В этом случае вопросы статуса и престижа окажутся более приоритетными, чем экономическая эффективность. Более того, появление такого "паровоза" поможет оперативнее решить вопрос со строительством станции метро, новых дорог и т. д. В конце концов найдутся и арендаторы, готовые переехать в Кудрово, чтобы оказаться поближе к крупному бизнесу.
Согласно второй версии Кудрово станет альтернативой Гатчине. Последняя объявлена столицей Ленобласти в 2023 году, а планы по переезду туда отдельных госорганов анонсировались ещё раньше. Между тем дело не сдвинулось с мёртвой точки. Эксперты указывают на отдалённость Гатчины от Петербурга, неразвитость транспортной инфраструктуры, отсутствие больших административных зданий или подготовленных площадок для их строительства. Чтобы не терять лица, областные власти могут символически отправить в Гатчину какой–то небольшой комитет, а всю остальную армию чиновников разместить в новых небоскрёбах Кудрово.
"Я думаю, что Гатчина всё–таки больше символическая столица Ленобласти, — говорит генеральный директор компании “Интекон” Игорь Лучков. — Вряд ли правительство и все комитеты переберутся туда. Мне кажется, это очень маловероятно. А вот в Кудрово могут какие–то службы и комитеты переехать. И деловая, а также торговая сфера могут вокруг этого развиваться".
Наконец, третья версия предполагает, что архитектурный конкурс — это своего рода PR–проект, который должен поддержать выделение средств на станцию метро "Кудрово". Дело в том, что ни Петербург, ни Ленобласть самостоятельно не могут финансировать этот объект, так как он не вписывается в рамки одного региона. Требуется выделение федерального финансирования — порядка 90 млрд рублей.
Предварительные договорённости на этот счёт были достигнуты ещё несколько лет назад, однако пауза затянулась.
Вероятно, появление в федеральном информационном поле новостей о масштабном проекте в Кудрово может подтолкнуть решение вопроса.
"Самый главный вопрос — это строительство станции метро в данной локации помимо транспортно–пересадочного узла. Тогда при реализации транспортной развязки можно о чём–то дальше рассуждать. Район Кудрово развивается давным–давно, там строится огромное количество жилья, при этом остаются проблемы со школами, с детсадами и социальной инфраструктурой. И когда заявляется очередной новый проект, где будут строить очередные тысячи, сотни тысяч квадратных метров жилья, коммерции и так далее, то без решения транспортного вопроса это выглядит спорно. Потому что на сегодняшний день это спальный район с определённым набором функций, которые и так всех устраивают с точки зрения ретейла, торговли и всего остального. Главное, чего людям не хватает, — это развитие транспортной инфраструктуры. Если администрация Ленобласти собирается что–то построить — это будет локомотивом для бизнеса. Локация под коммерческую недвижимость — хорошая, и для офисной недвижимости в частности. Например, проект "Невская ратуша" показал нам, что администрация, разместившись в этом объекте, стала определённым магнитом для бизнеса. И не только непосредственно в самом проекте, но и в близлежащих локациях", - Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris.
"При формировании проекта, на мой взгляд, важно учитывать ситуацию с дорожной инфраструктурой в Кудрово. Поскольку "Ленсити" планируется на территории будущего ТПУ, приоритет транспортной функции здесь особенно важен. Район уже испытывает существенную нагрузку на дорожную инфраструктуру, особенно в часы пик. Поэтому появление здесь значительного объёма офисов, жилья, апартаментов или гостиничной недвижимости может усложнить дорожную ситуацию. Станция метро и возможная железная дорога способны частично принять на себя этот поток и снизить нагрузку на дорожную сеть. При этом развитие территории следует рассматривать с учётом текущей обеспеченности района социальной инфраструктурой, в том числе школами и детскими садами. Коммерческие помещения, сервисы и общественные пространства здесь уместны прежде всего как дополнение к ТПУ, которые будут поддерживать его работу, не выходя на первый план в общей концепции проекта. С точки зрения инвестиционной привлекательности модель проекта может предусматривать дополнительные механизмы, которые позволят сохранить приоритет транспортной составляющей и одновременно обеспечить экономический интерес девелопера. Одним из вариантов могут быть преференции по другим проектам компании–инвестора — например, предоставление участка на льготных условиях в интересной инвестору локации, льготное финансирование или налоговые послабления. Для крупного девелопера, реализующего несколько проектов, такая модель партнёрства потенциально может быть привлекательной", - Сергей Дуванов, руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт–Петербурге.
"Причины для появления такого проекта могут быть разными: повышение политического веса отдельных администраторов, необходимость повышения капитализации земли, предназначенной для строительства "сити", и соседних участков и т. д. Основная идея, на мой взгляд, — политическая, она заключается в необходимости переезда администрации из другого субъекта Федерации на свою территорию", - Николай Пашков, эксперт рынка недвижимости.
"По последним доступным данным Росстата за 2022 год, в Ленинградской области насчитывалось 17 750 работников государственных органов и органов местного самоуправления. В зависимости от плотности рассадки такое количество сотрудников может занять от 106 тыс. до 177 тыс. м2 офисов. Однако стоит учитывать, что значительная часть этих сотрудников территориально привязана к своим муниципальным образованиям и, соответственно, не сможет работать в Кудрово. Если будет принято решение централизованно перевести в Кудрово всех доступных для перевода сотрудников, то потенциально они смогут заполнить такой объём офисных площадей. В случае, если власти не поедут, скорее всего, потребуется централизованное решение о размещении там нескольких крупных компаний. В качестве одного из возможных сценариев — формирование кластера государственных энергетических или оборонных предприятий, но в таком случае участниками станут только несколько крупных организаций", - Дмитрий Садовников, директор департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
Подписывайтесь на нас: