Объем инвестиций в развитие порта Усть-Луга в 2009 г. может сократиться на 30-40%
Общий объем инвестиций в развитие порта Усть-Луга с начала реализации проекта и по 1 января 2009 г. составлял 36 млрд. рублей. В то же время, в связи с финансовым кризисом инвестиции, запланированные на этот год, могут быть сокращены на 30-40%, сообщил сегодня гендиректор ОАО «Компания «Усть-Луга» Максим Широков.
Кризис в наибольшей степени затронул тот портовый бизнес, который представлялся самым прибыльным, и где инвестором является сама компания-девелопер. Как с сожалением отмечает заместитель гендиректора Александр Головизнин, из-за задержки с открытием пункта пограничного пропуска компания возобновила импорт иномарок лишь в декабре и захватила лишь остаточную часть автомобильного бума. В начале января суда с автомобилями шли на многопрофильный перегрузочный комплекс «Юг-2» один за другим, так как поставщики спешили успеть доставить автомобили до введения правительством РФ 5% надбавки на импортный тариф. В дальнейшем наступил штиль, и новые поставки возобновились лишь в марте.
Кризис заставляет компанию планировать диверсификацию бизнеса. Так, МППК «Юг-2» может принимать любые грузы, относящиеся к классу ро-ро (платформы, тяжелую колесную технику), а также смешанные, поскольку терминал также рассчитан на обработку контейнеров. Складской логистический центр (СЛЦ), который начала строить компания, предназначен также для разных видов грузов. Он будет крупнейшим в России (3 млн. TEU) и был предназначен также для обслуживания соседнего контейнерного терминала Национальной контейнерной компании. Как стало известно вчера, НКК, планировавшая ввести объект в эксплуатацию в августе этого года, решила отложить ввод в связи со спадом грузооборота.
Однако, как отмечает М.Широков, проект СЛЦ разработан таким образом, что предусматривает его ввод по отдельным блокам. Он также сможет обслуживать грузы и с северного района порта.
Накануне из Усть-Луги поступила и позитивная новость: первую погрузку осуществил Европейский серный терминал, расположенный в северном районе порта. Как подчеркивает М.Широков, для инвеcтора ЕСТ, компании «Интерфинанс», это означает многое: началась полноценная эксплуатация терминала, хотя там еще не совсем завершены монтажные работы. До конца 2009 г., как сообщил глава Усть-Лужского филиала Морской администрации Олег Глухов, ЕСТ рассчитывает отгрузить 300 тыс. тонн серы.
По словам директора по внешним связям ОАО «Компания «Усть-Луга» Дмитрия Коломийца, ЕСТ изначально проектировался как терминал для экспорта минеральных удобрений. Он не исключает, что при снижении спроса на серу удобрения станут основным экспортным грузом. Удобрения могут экспортироваться и с универсального перегрузочного комплекса ОАО «НЛМК».
По словам М.Широкова, в рамках диверсификации терминалы Усть-Луги могут использоваться и для экспорта зерна, спрос на которое в меньшей степени зависит от кризиса, чем спрос на автомашины.
Одновременно, как стало известно корреспонденту АСН-инфо, в планы развития порта могут быть откорректированы. По неподтвержденным данным, ОАО «РТЛ» отказалось от строительства нефтяного терминала в Вистино за пределами территории порта Усть-Луга.
Как подчеркивает М.Широков, до наступления кризиса в рамках проекта завершены основные работы по строительству дорожной инфраструктуры. Не зависит от влияния кризиса также производство дноуглубительных работ. ОАО «РЖД» продолжает реконструкцию железнодорожных путей на участке до Мги, и не сообщало о сокращении инвестиций, объем которых, согласно заявлению президента концерна Владимира Якунина, составляет 13 млрд. рублей. Не отказались от проекта строительства автотрассы Усть-Луга – Котлы – Ополье – Новгород и правительства Ленинградской и Новгородской областей.
Слишком обременительными в период кризиса становятся попытки приспособить историческое здание под современные нужды. Эта мысль стала сегодня лейтмотивом в выступлениях большей части экспертов, собравшихся на круглом столе «Антикварный Петербург: девелопмент в особой зоне», организованном газетой «Недвижимость Петербурга».
Опыт работы по строительству особняка на ул. Подрезова, 18 (архитектор Евгений Герасимов), получил признание общественности, но не вошел, тем не менее, в число наиболее удачных проектов «Петербургской Недвижимости». Состоятельные покупатели, помимо стремления жить в центре и стать владельцами эксклюзивной недвижимости, хотят получить за свои деньги еще и определенный уровень комфорта, которому не соответствуют планировочные решения образца ХIX в., - считает директор ООО КЦ «ПН» Михаил Бимон. По его словам, найти покупателей на целый дом в данном сегменте элиты очень сложно.
Богатый покупатель-петербуржец все чаще уезжает на Крестовский остров, или вообще перебирается в уникальный по-своему новострой за город. Времена ажиотажа и шумихи вокруг старинных зданий остались в прошлом. Сегодня исторический центр Петербурга притягивает главным образом иностранцев и приезжих, - рассказала руководитель направления элитная жилая недвижимость компании Knight Frank Елизавета Масалимова.
Ее поддержала менеджер по недвижимости группы компаний ПАН Татьяна Дунаева, сообщившая о том, что в ПАН все чаще приходят обладатели отреставрированных квартир в исторических районах. «Им стали малы их старинные апартаменты. Они хотят перебраться в более просторные», - заметила эксперт.
Собственный проект Knight Frank по перепродаже «антикварной» недвижимости, начатый несколько лет назад, пошел «как-то не очень», - признала Е.Масалимова. Хорошо, когда владельцы жилья в старом фонде обращались за услугами по реставрации или реконструкции к хорошей фирме. Но кроме досадных казусов, допущенных при ремонте таких квартир, неуютных парадных, продавцы зачастую и цену назначают, что называется «с потолка». А потенциальный покупатель, осмотревшись, заявляет, что он не хочет «жить в музее».
Девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, настроены по отношению к «антикварной» недвижимости Петербурга еще более настороженно. Реконструировать историческое здание под офисы с ситуации падения арендных ставок слишком рискованно, такие инвестиции сегодня, скорее всего, не окупятся, - полагает заместитель директора компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. Исключением, по его мнению, можно считать Дом Зингера, интерес к которому не ослабевает ни со стороны иностранных, ни со стороны российских компаний.
Если раньше петербургские власти старались подыскать надежных хозяев для «антикварных» зданий среди частных собственников, то теперь это становится все более сложно. При наличии широкого выбора, арендаторы скорее предпочтут функциональность исторической атмосфере, - считает эксперт. – Они покидают старинные здания. «В сегодняшних условиях целесообразнее размещать в «антикварных» объектах ведомства, культурные и социальные структуры, а не перекладывать ответственность за сохранение культурного наследия на плечи бизнеса», - заявил А.Косарев.
А под отели исторические особняки невозможно использовать в принципе, - считает руководитель направления гостиничной недвижимости Praktis Consulting & Brokerage Елена Игнатий. Высокие гостиничные стандарты несовместимы с требованиями КГИОП. Когда же инвесторы настаивают на приспособлении «антикварного» объекта под гостиницу, процесс реконструкции заведомо будет сопровождаться нарушениями, - отметила она.
В ситуации, когда новострой мало кого привлекает, а «антикварный» дом недостаточно комфортен и функционален, самый выгодный объект для девелопмента – это здание, которое охраняется частично, например, в части внешнего вида фасадов и пространственных характеристик, - подытожила директор по маркетингу холдинга RBI Ольга Земцова.
Не согласился с лейтмотивом архитектор Михаил Мамошин. По его словам, не так много исторических интерьеров и планировок сегодня воссоздается, чтобы на них не нашлось потенциального покупателя. И если находится уникальная возможность воссоздать историческую планировку, то, конечно, нужно эту возможность использовать. Девелоперы не должны забывать о правилах игры, сложившихся в градостроительной политике города. «Правда состоит в том, что, начиная с 1914 г., центр Петербурга не застраивался так массово, как это происходит теперь», - заявил архитектор.
Каждая «антикварный» объект недвижимости в принципе уникален, - согласился с ним заместитель генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Владимир Федоров. И покупатель на такой объект тоже уникален. Поэтому задача девелопера состоит вовсе не в том, чтобы найти массу покупателей, а в том, чтобы подобрать оптимальный объект по потребностям всего одного из всех возможных владельцев.
Девелоперы должны отказаться от оценки эффективности антикварной недвижимости по докризисным меркам, когда прибыль извлекалась при помощи «коротких денег». «Длинные» инвестиции как раз и реализуются в такие тяжелые времена, и в отношении исторической недвижимости они гораздо более уместны, - полагает директор департамента коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин.