В Новгородской области выставили на торги Аракчеевские казармы

Администрация Шимского муниципального района Новгородской области выставила на продажу 16 зданий комплекса Аракчеевских казарм, построенных в XIX в. Их общая площадь составляет 19 107 кв. м. Объекты реализуются по отдельности, начальная цена каждого лота составляет 1 руб. Торги назначены на 12 августа, следует из извещений, опубликованных на платформе «Наследие.Дом.РФ».

Согласно сопроводительной документации к лотам, постройки продаются вместе с земельными участками общей площадью почти 395 га. Их кадастровая стоимость оценивается в 1,277 млрд руб. При этом общая кадастровая стоимость всех 16 выставленных на торги зданий составляет около 65 млн руб. Все постройки относятся к середине XIX в., признаны объектами культурного наследия регионального значения и находятся в неудовлетворительном состоянии.

Аракчеевские казармы расположены на территории села Медведь в Шимском муниципальном районе Новгородской области. Здесь в 1855 г. служил писатель и поэт Алексей Толстой, также приезжал в казармы и композитор Петр Чайковский. В 1905-1907 гг. в зданиях размещались японские военнопленные, перемещенные из временных лагерей Хабаровского края. В годы Первой мировой войны здесь функционировали военные части, а в ходе Великой Отечественной войны здания оказались частично разрушены.

Сейчас казармы находятся на балансе Шимского муниципального района. В 2022 г. местные СМИ сообщали, что здания передали инвестору, который планировал наладить в шести корпусах казарм производство слабоалкогольных напитков. Однако этот проект так и не был реализован.

Как следует из документации к лотам, если здания будут проданы, инвестор должен восстановить эти объекты с учетом требований, предъявляемых к объектам культурного наследия. При этом сами виды разрешенного использования могут быть не связаны с историей и культурой. Например, как следует из описания лотов, в них допустимо обустроить склады. А для небольших хозяйственных построек площадью от 300 до 400 кв. м, которые также входят в состав комплекса, вид разрешенного использования допускает ведение личного подсобного хозяйства. В состав комплекса также входят еще шесть объектов, которые пока не выставлены на продажу, среди них манеж, две казармы и хозяйственные постройки.

Опрошенные изданием эксперты  полагают, что наиболее подходящим видом использования памятника является его перепрофилирование под объект туристической инфраструктуры. Сооснователь управляющей и консалтинговой компании в сфере гостеприимства Guestmate Мария Бакевич подчеркнула, что потенциально там можно разместить бутик-отель, музейно-культурный комплекс или площадку для проведения фестивалей и корпоративных мероприятий.

По словам урбаниста, преподавателя кафедры территориального развития имени В.Л. Глазычева РАНХиГС Елены Пудовой, сама архитектура комплекса Аракчеевских казарм подходит для размещения спа-отеля или крупной гостиницы. По словам генерального директора компании «Re-цифра» Яны Кузиной, здания казарм могут быть перепрофилированы под пансионат на 350-400 номеров. Эксперт отметила, что в России уже есть примеры размещения оздоровительных объектов в исторических комплексах. В частности в усадьбе «Валуево» в Новой Москве с 1960-х гг. работает санаторий, а в  усадьбе «Измалково» –  детский пансионат. Нижнюю планку инвестиций в восстановление зданий Аракчеевских казарм без учета иных расходов, в том числе на закупку специализированного оборудования, Яна Кузина оценила в 2-3 млрд руб.

При этом основным фактором, который является препятствием для реализации на территории казарм туристских проектов, является удаленность, говорят эксперты. Село Медведь находится в 64 км от Великого Новгорода и не имеет прямого автобусного сообщения с областным центром. Мария Бакевич отметила, что, если рассматривать здания именно под приспособление для объекта сферы гостеприимства, то инвестору придется самостоятельно формировать турпоток,  вкладываясь в продвижение, событийную программу и организацию трансфера для гостей, что значительно увеличивает стоимость проекта и срок его окупаемости.

Независимый эксперт, предприниматель Александр Глуглин отметил, что несмотря на сложности, связанные с транспортной составляющей, размещение в казармах объекта туристской инфраструктуры имеет больше перспектив, чем, предлагаемые варианты использования, включая организацию складов. В таких проектах, по словам эксперта, главным риском является отсутствие достаточного количества сотрудников, так, в селе Медведь численность населения составляет около 900 человек. Для объекта туристской инфраструктуры, где часто используется вахтовая модель с проживанием сотрудников в специальных помещениях, кадровая ситуация в селе не является определяющей, но для размещения крупного туробъекта комплекс необходимо выкупать полностью, а не приобретать отдельные здания, полагает он.

Впрочем, Мария Бакевич выразила мнение, что решение выставить здания на торги отдельными лотами является логичным, поскольку это снижает порог входа для инвесторов.

«Единовременное восстановление большого количества объектов культурного наследия требует значительных инвестиций, а сроки окупаемости подобных проектов обычно существенно длиннее классических», – прокомментировала она.

По мнению вице-президента Национальной палаты недвижимости Ольги Волковой, продажа зданий по отдельности — это попытка расширить пул интересантов за счет среднего и даже малого бизнеса, но даже при низком пороге входа, реализация таких проектов сопряжена с рядом рисков.

«Инвестор столкнется с большими затратами на реставрацию, а статус памятника архитектуры накладывает серьезные ограничения на перепланировку. Для частного инвестора, не имеющего опыта работы с такими объектами, это может стать финансовой ловушкой», – констатировала Ольга Волкова.

Она прогнозирует, что здания по отдельности могут выкупить крупные девелоперы с долгосрочной стратегией или компании с госучастием.

При этом руководитель бюро авторских интерьеров «Павлова.Про» Марина Павлова отметила, что комплекс казарм ценен именно своей целостностью.

«Это единый архитектурный замысел, и его фрагментация может привести к утрате исторического облика», – заключила она.