В Новгородской области выставили на торги Аракчеевские казармы
Администрация Шимского муниципального района Новгородской области выставила на продажу 16 зданий комплекса Аракчеевских казарм, построенных в XIX в. Их общая площадь составляет 19 107 кв. м. Объекты реализуются по отдельности, начальная цена каждого лота составляет 1 руб. Торги назначены на 12 августа, следует из извещений, опубликованных на платформе «Наследие.Дом.РФ».
Согласно сопроводительной документации к лотам, постройки продаются вместе с земельными участками общей площадью почти 395 га. Их кадастровая стоимость оценивается в 1,277 млрд руб. При этом общая кадастровая стоимость всех 16 выставленных на торги зданий составляет около 65 млн руб. Все постройки относятся к середине XIX в., признаны объектами культурного наследия регионального значения и находятся в неудовлетворительном состоянии.
Аракчеевские казармы расположены на территории села Медведь в Шимском муниципальном районе Новгородской области. Здесь в 1855 г. служил писатель и поэт Алексей Толстой, также приезжал в казармы и композитор Петр Чайковский. В 1905-1907 гг. в зданиях размещались японские военнопленные, перемещенные из временных лагерей Хабаровского края. В годы Первой мировой войны здесь функционировали военные части, а в ходе Великой Отечественной войны здания оказались частично разрушены.
Сейчас казармы находятся на балансе Шимского муниципального района. В 2022 г. местные СМИ сообщали, что здания передали инвестору, который планировал наладить в шести корпусах казарм производство слабоалкогольных напитков. Однако этот проект так и не был реализован.
Как следует из документации к лотам, если здания будут проданы, инвестор должен восстановить эти объекты с учетом требований, предъявляемых к объектам культурного наследия. При этом сами виды разрешенного использования могут быть не связаны с историей и культурой. Например, как следует из описания лотов, в них допустимо обустроить склады. А для небольших хозяйственных построек площадью от 300 до 400 кв. м, которые также входят в состав комплекса, вид разрешенного использования допускает ведение личного подсобного хозяйства. В состав комплекса также входят еще шесть объектов, которые пока не выставлены на продажу, среди них манеж, две казармы и хозяйственные постройки.
Опрошенные изданием эксперты полагают, что наиболее подходящим видом использования памятника является его перепрофилирование под объект туристической инфраструктуры. Сооснователь управляющей и консалтинговой компании в сфере гостеприимства Guestmate Мария Бакевич подчеркнула, что потенциально там можно разместить бутик-отель, музейно-культурный комплекс или площадку для проведения фестивалей и корпоративных мероприятий.
По словам урбаниста, преподавателя кафедры территориального развития имени В.Л. Глазычева РАНХиГС Елены Пудовой, сама архитектура комплекса Аракчеевских казарм подходит для размещения спа-отеля или крупной гостиницы. По словам генерального директора компании «Re-цифра» Яны Кузиной, здания казарм могут быть перепрофилированы под пансионат на 350-400 номеров. Эксперт отметила, что в России уже есть примеры размещения оздоровительных объектов в исторических комплексах. В частности в усадьбе «Валуево» в Новой Москве с 1960-х гг. работает санаторий, а в усадьбе «Измалково» – детский пансионат. Нижнюю планку инвестиций в восстановление зданий Аракчеевских казарм без учета иных расходов, в том числе на закупку специализированного оборудования, Яна Кузина оценила в 2-3 млрд руб.
При этом основным фактором, который является препятствием для реализации на территории казарм туристских проектов, является удаленность, говорят эксперты. Село Медведь находится в 64 км от Великого Новгорода и не имеет прямого автобусного сообщения с областным центром. Мария Бакевич отметила, что, если рассматривать здания именно под приспособление для объекта сферы гостеприимства, то инвестору придется самостоятельно формировать турпоток, вкладываясь в продвижение, событийную программу и организацию трансфера для гостей, что значительно увеличивает стоимость проекта и срок его окупаемости.
Независимый эксперт, предприниматель Александр Глуглин отметил, что несмотря на сложности, связанные с транспортной составляющей, размещение в казармах объекта туристской инфраструктуры имеет больше перспектив, чем, предлагаемые варианты использования, включая организацию складов. В таких проектах, по словам эксперта, главным риском является отсутствие достаточного количества сотрудников, так, в селе Медведь численность населения составляет около 900 человек. Для объекта туристской инфраструктуры, где часто используется вахтовая модель с проживанием сотрудников в специальных помещениях, кадровая ситуация в селе не является определяющей, но для размещения крупного туробъекта комплекс необходимо выкупать полностью, а не приобретать отдельные здания, полагает он.
Впрочем, Мария Бакевич выразила мнение, что решение выставить здания на торги отдельными лотами является логичным, поскольку это снижает порог входа для инвесторов.
«Единовременное восстановление большого количества объектов культурного наследия требует значительных инвестиций, а сроки окупаемости подобных проектов обычно существенно длиннее классических», – прокомментировала она.
По мнению вице-президента Национальной палаты недвижимости Ольги Волковой, продажа зданий по отдельности — это попытка расширить пул интересантов за счет среднего и даже малого бизнеса, но даже при низком пороге входа, реализация таких проектов сопряжена с рядом рисков.
«Инвестор столкнется с большими затратами на реставрацию, а статус памятника архитектуры накладывает серьезные ограничения на перепланировку. Для частного инвестора, не имеющего опыта работы с такими объектами, это может стать финансовой ловушкой», – констатировала Ольга Волкова.
Она прогнозирует, что здания по отдельности могут выкупить крупные девелоперы с долгосрочной стратегией или компании с госучастием.
При этом руководитель бюро авторских интерьеров «Павлова.Про» Марина Павлова отметила, что комплекс казарм ценен именно своей целостностью.
«Это единый архитектурный замысел, и его фрагментация может привести к утрате исторического облика», – заключила она.
Петербургский холдинг «Ленполиграфмаш» осенью 2026 г. откроет в городе Старая Русса Новгородской области рекреационный комплекс «Руса». На настоящий момент общестроительные работы завершены, ведется подготовка к финишной отделке. Объем инвестиций в проект составил 1 млрд руб. Об этом сообщил представитель компании.
Инвестор позиционирует объект как wellness-технопарк. Он будет состоять из отеля на 70 номеров категории «четыре звезды», спа с минеральными купелями, ресторана, ремесленных мастерских и открытого бювета на территории. По данным представителя компании, пул резидентов частично сформирован. Комплекс расположен в особняке XIX в., известном, как Дом Полянского, в память о жившем здесь краеведе – авторе трудов по истории Новгородской земли. Двухэтажное здание общей площадью 2647 кв. м имеет статус памятника регионального значения. Как следует из данных историко-культурной экспертизы объекта, в советские годы в особняке располагалась трикотажная фабрика «Красное знамя».
В 2023 г., когда эксперты производили оценку состояния здания, оно уже не использовалось и было частично руинировано. В сентябре того же года администрация Старорусского муниципального округа выставила Дом Полянского на торги по стартовой цене в 3,5 млн руб. Как следует из протокола по результатам аукциона, здание за 27 млн руб. выкупило ООО «Лебедушка-1». По данным сервиса Rusprofile, его генеральным директором является Андрей Маркин, также возглавляющий компанию «ЛПМ-Недвижимость», зарегистрированную в Петербурге в здании на набережной Карповки, где расположен холдинг «Ленполиграфмаш».
Ранее «Ленполиграфмаш» реализовал в Петербурге промышленный технопарк и общественное пространство в бывших корпусах одноименного завода, продолжившего деятельность на другой площадке. Также холдинг открыл детский оздоровительный лагерь и две базы отдыха на Карельском перешейке. Комплекс «Руса» – первый проект компании в Новгородской области.
Что известно о холдинге «Ленполиграфмаш»
ООО «Холдинг Ленполиграфмаш» зарегистрировано в 2012 г. в Санкт-Петербурге. Основной вид деятельности, по данным ЕГРЮЛ, управление холдинг-компаниями. Генеральный директор — Андрей Кукушкин. По данным комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, с 2012 г. на исторической территории завода на Петроградской стороне расположен одноименный технопарк. В корпусах предприятия ведут деятельность компании-резиденты, занимающиеся научно-исследовательскими и опытно-конструкторскими работами и разработкой ПО. По данным Rusprofile, в 2025 г. выручка ООО составила 236,8 млн руб., что на 10,2% больше, чем годом ранее. Также в прошлом году компания получила чистый убыток в размере 29,2 млн руб.
Как уточнил изданию представитель холдинга, выбор Старой Руссы для создания комплекса обусловлен тем, что в городе есть источники минеральной воды, также еще с XIX в. там развивается курортный отдых. Дом Полянского включает внутренний двор, который планируется использовать для создания общественного пространства с бюветом. Формат туробъекта, который предполагает наличие на территории резидентов-корнеров, компания реализует впервые. При этом срок окупаемости проекта может оказаться длительным по причине расположения комплекса в здании-памятнике, что накладывает определенные ограничения, как для инвестора, так и для резидентов, добавил представитель холдинга.
В управлении информационной политики Новгородской области изданию сообщили, что в 2024 г. Старорусский муниципальный округ посетили 255 300 туристов, а в прошлом году – 296 974. За I полугодие 2026 г. турпоток в округ составил 83 662 человек. При этом номерной фонд Старой Руссы постепенно растет. По данным на 2024 г., он составлял 1900 юнитов. В прошлом году на курорте «Старая Русса», который принадлежит сети «Амакс», открылся новый корпус на 308 номеров. В 2026 г. в городе начал работу отель на 45 номеров компании «ТриА Девелопмент». Также по данным правительства региона, сейчас ведется строительство курорта «Русич» на 380 номеров, его открытие планируется в 2029 г.
Опрошенные изданием эксперты отмечают, что формат нового рекреационного комплекса, который реализует в городе «Ленполиграфмаш», позволит диверсифицировать деятельность объекта и не зависеть исключительно от загрузки собственного номерного фонда. Однако сооснователь управляющей и консалтинговой компании в сфере гостеприимства Guestmate Мария Бакевич подчеркнула, что эта модель пока является редкой в России и отличается сложностью в управлении.
«Фактически инвестору предстоит развивать сразу несколько самостоятельных направлений бизнеса, каждое из которых требует собственной экономики, маркетинга и операционной модели», – добавила она.
По словам Марии Бакевич, поиск сильных резидентов может быть сопряжен с определенными сложностями, а если мастерские будут работать формально, то они не смогут стать стабильным источником доходов.
Исполнительный директор Domina Invest Алексей Музыка выразил мнение, что главные риски для проекта состоят в оценке спроса.
«Проект может хорошо выглядеть в презентации, но для устойчивой экономической модели ему нужен круг гостей, готовых регулярно платить за такой формат», – прокомментировал он.
Алексей Музыка также обратил внимание на то, что комплекс создается в здании-памятнике, и это обстоятельство будет существенно влиять на дальнейшую эксплуатацию объекта, требуя от инвестора аккуратного подхода к его содержанию.
По словам вице-президента Национальной Палаты Недвижимости Ольги Волковой, охранный статус здания также мог значительно увеличить и затраты на восстановление объекта. Эксперт отметила, что в среднем вложения инвестора при восстановлении исторических зданий составляют от 60 000 до 150 000 руб за 1 кв. м, в то время, как в Доме Полянского затраты оцениваются в 378 000 руб за 1 кв. м.
Волкова добавила, что помимо необходимости использовать определенные материалы и технологии, требуемые для восстановления зданий-памятников, на стоимость проекта повлияло и состояние объекта, который был частично руинирован. Среди других факторов она отметила приспособление здания под современное использование, включающее необходимую инженерную инфраструктуру для функционирования гостиницы, ресторана и мастерских. При этом эксперт отметила, что возможности реализовать такой проект в другом здании – лучшей сохранности, ограничены.
«Большинство объектов, попадающих в открытую продажу, это заброшенные усадьбы и постройки, требующие серьезной реставрации. Сохранные коммерческие здания в регионах, как правило, уже заняты, либо не выставляются на рынок», – пояснила Ольга Волкова.
По прогнозам Марии Бакевич, новый проект может окупиться в течение 12-18 лет. При этом на экономические показатели будет влиять множество факторов, связанных не только с управленческими решениями самого инвестора, но и развитием туристической инфраструктуры Старой Руссы в целом, добавила она.