MIPIM-2009: от проектов к общению и дискуссиям
Как сообщает пресс-служба ГУД, деловая программа форума будет включать в себя различные форматы мероприятий: конференции и пленарные заседания, панельные дискуссии, мастер-классы и др. Основные темы:
1. Мировой рынок инвестиций и недвижимости: вызов времени.
2. Альтернативные источники финансирования.
3. Как будут вести себя международные инвестиционные фонды в России?
4. Российские регионы: преуспевают активные.
5. Будущее российских городов: время переосмысления.
6. Экологический девелопмент в России.
7. Комплексное освоение территорий в России и на Западе.
8. Архитектура оптимализма.
9. Государственно-частное партнерство как путь развития отрасли.
10. Кто и что будет покупать завтра в России и СНГ?
11. Инновации в строительстве.
12. Мал золотник да дорог: борьба с гигантоманией.
13. Инженерная подготовка земли и развитие инфраструктуры.
14. Как использовать кризис и преуспеть? Success stories.
15. Рынок инвесторов: каковы правила игры сегодня?
16. Юридическое сопровождение инвестиционных сделок в России: региональный аспект.
17. Facility management.
18. Управление недвижимыми активами.
«В условиях развивающегося кризиса значение PROEstate возрастает. Это событие сейчас призвано оказать реальную поддержку своим участникам, помочь в поиске решений для развития бизнеса в новых условиях, – говорит директор PROEstate Павел Гончаров. – Поэтому обсуждение повестки дня будущего форума с представителями инвестиционных фондов и общественных ассоциаций, входящих в международный Оргкомитет, важно и актуально. Их мнение и деятельность могут помочь рынку в конкретный момент. На мой взгляд, это максимально эффективная модель работы».
В рамках участия российской делегации в выставке MIPIM-2009 также состоялось заседание Investors Club, организованное ГУД совместно с журналом «Эксперт». В мероприятии приняло участие более 100 человек, в том числе представители крупнейших фондов Европы, Америки, России: Eurohypo AG, Pramerica RE Investors, Geomar, Union Investment, ВТБ, Europolis, DEGI/Aberdeen, Amplion и др.
Какова природа нынешнего кризиса? Это просто циклический кризис или цивилизационный, связанный с кризисом общества потребления, с кризисом безответственности финансовых структур? Как изменится девелопмент и как может выглядеть пост-кризисная стройка? Что интересует инвестора сегодня? Готовы ли регионы к приходу инвестора? Вот некоторые из вопросов, рассматриваемых на заседании Investors Club.
«Нынешний кризис, безусловно, носит очистительный характер, – рассказал модератор дискуссии, главный редактор журнала CompETence Circle Андреас Шиллер. – Возьмем MIPIM-2008: масса проектов были виртуальными, не имели отношения к действительности. Девелоперы стали просто придатками банкиров, которые использовали землю как финансовый актив. Брался земельный участок, наращивалась его капитализация, потом его пытались продать по новой цене. Этот пузырь лопнул. Рынок real estate должен опять стать реальным, стать ближе к потребителям».
Томас Байерле, руководитель отдела Глобальных исследований DEGI/Aberdeen Property Investors в своем выступлении сказал, что, несмотря на все известные последствия мирового финансового кризиса, интерес к российской экономике по-прежнему высок. «Россия, как одна из стран БРИК, остается привлекательным рынком для инвесторов. Это страна с высоким потенциалом развития, но и высокими рисками», - отметил он.
По данным эксперта, рынок офисной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге был перенасыщен. Арендные ставки продолжат свое падение до 2010 г., а потом начнется медленная коррекция. На докризисный уровень в течение ближайших 5 лет российский рынок не выйдет. При этом Т.Бейерле оптимистично смотрит на экономику страны в целом, прогнозируя с 2009 г. рост ВВП и снижение уровня инфляции.
«Кризис – время для развития инфраструктуры», – сообщил на заседании Investors Club Маркус Вольф, Управляющий директор World-Cargo-Center. России надо уделить большое внимание состоянию инфраструктуры, которая сегодня находится на низком уровне по сравнению с азиатскими странами.
В ответ президент компании «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий сказал, что как раз механизм ГЧП является единственно возможным и правильным для развития инфраструктурных проектов и поддержания строительного рынка в условиях кризиса.
Проект «Академический», реализацию которого компания осуществляет на юго-западе Екатеринбурга, в прошлом году вошел в число экспериментальных инвестиционных проектов, получивших поддержку правительства России. Помимо получения субсидий на дорожное строительство, проект прошел конкурсные отборы на получение государственных гарантий по кредитам, привлекаемым на развитие инженерной инфраструктуры, а также на субсидирование части процентной ставки по данным кредитам.
«Государственное финансирование комплексного освоения территорий, особенно в условиях финансовой нестабильности долгосрочного характера, является наиболее эффективной и наименее рискованной формой решения государственных задач по обеспечению жильем населения и, одновременно, стабилизирует финансовое положение основных игроков сектора – основу будущего посткризисного «стержня» отрасли», – отметил В.Голубицкий.
Аналитик журнала «Эксперт» Алексей Щукин говорил о природе кризиса. По его словам, более продуктивно рассматривать нынешний мировой кризис как цивилизационный. Тогда можно попытаться увидеть его причины и вызовы, на которые необходимо ответить, в том числе и новой стройкой.
«Первая причина кризиса связана с безответственными стратегиями банкиров и девелоперов. Застройщики, желая максимизировать прибыль, забыли о рисках и вели крайне агрессивную политику. Скупали огромные земельные участки на короткие заемные средства, задирали цены и т.д. Этот путь бесперспективен и для общества, и для самих компаний: сейчас все они в больших долгах. Ответ на этот вызов может быть в ответственном девелопменте. Или, если хотите, в формировании отдельного сегмента – стройки с фиксированной рентабельностью. Это и строительство по госзаказу, и жилищно-строительные кооперативы, и другие механизмы. Такой сегмент позволит увеличить объемы строительства даже в разгар кризиса. Вызов второй связан с общим кризисом общества потребления. Ответ на него может лежать и в плоскости экологического строительства. Энергосбережение, естественные материалы, возобновляемые источники энергии, новые архитектурные приемы и принципы расселения, эко-поселения - вот лишь некоторые аспекты этой доктрины. Эко-стройка является диковинкой для России. В тоже время в Европе и США это, пожалуй, самый мощный новый тренд последнего десятилетия» – отметил эксперт.
Одной из целей Investors Club стала также выработка максимально эффективной технологии подачи проекта инвестору в новых условиях. По словам исполнительного директора ГУД П.Гончарова, сегодня многие проекты, которые презентуются российскими компаниями, вызывают больше вопросов, чем доверия у западных финансовых структур и инвесторов. Они не соответствуют двум основным требованиям – прозрачность и понятность. «Особенно это касается региональных проектов», – добавил он.
Представители западных инвестиционных фондов высказали единое мнение, что российские регионы пока не готовы к приходу инвестора. Поэтому такая площадка как Investors Club особенно эффективна сейчас. «Кризис когда-то закончится. Потребность населения нашей страны в жилой и коммерческой недвижимости по-прежнему высока, отложенный спрос вновь станет ощутимым сразу же после выхода из кризиса. Необходимо будет снова наращивать прежние темпы с учетом негативного опыта и допущенных ошибок, – говорит президент ГУД Александр Ольховский. – И мы должны задуматься о будущем уже сегодня. Задуматься о том, насколько конкурентоспособной будет Россия и наши проекты после восстановления экономики».
ГУД намерена развивать проект Investors club. До конца 2009 г. планируется провести еще несколько заседаний клуба. Уже есть решение о проведении выездной сессия Investors club в рамках бизнес-тура ГУД в июне 2009 г. (Бонн, Германия). Осеннюю сессию планируется организовать в дни проведения III форума PROEstate в сентябре 2009 г. в Санкт-Петербурге
Напомним, о целях создания Investors club:
· создание эффективной площадки для свободного общения и обмена мнениями между ведущими игроками рынка финансов и девелопмента, которые ответственны за будущее рынка недвижимости;
· получение актуальной и достоверной информации о российских инвестиционных проектах. Презентация инвестиционных проектов России;
· содействие выходу российских региональных компаний и предприятий на российский и международный рынок капиталов. Привлечение инвесторов к проектам российских регионов;
· содействие созданию постоянного инвестиционного процесса в регионах и разработка эффективных механизмов его развития;
· содействие привлечению финансирования для инвестиционных проектов, разворачиваемых на территории России.
Цены на розничные земельные участки в феврале мало изменились по сравнению с январем, как на первичном (участки без подряда), так и на вторичном рынках. Рост курса доллара по отношению к рублю замедлился, что стабилизировало ситуацию с ценами, исчезли ценовые перекосы. В феврале в целом зафиксировано небольшое снижение стоимости земли в рублях и чуть более значительное снижение в валюте. Учитывая, что розничные сотки сегодня наиболее ходовой товар, продавцы смотрят оптимистично на ближайшие три весенних месяца. На первичном рынке некоторые компании даже подняли цены в своих поселках на участки без подряда, так, например, поступили в компании «Красивая земля». Некоторые управляющие компании решили указывать цены в долларах, например, «ПолиграфЖилСтрой», однако, при разговоре о покупке, цена, как правило, снижается. Реальная скидка на первичном рынке – 5-8%; в редких случаях можно получить скидку в 15%. Скидка в 30% возможна в поселке элит класса, где сейчас сделки практически не происходят. Например, в поселке «Вымпел» цены на некоторые участки готовы скинуть на 20-30% (здесь в основном ведется вторичная продажа). По данным аналитической службы Zemer.ru, основной спрос сегодня зафиксирован на землю класса эконом и бизнес минус – ценовая категория от 30000 до 300000 руб. за сотку. Чем дороже участок, тем хуже он сегодня продается. Покупатели – люди, которые накопили определенные сбережения и сейчас боятся потерять их. Земля рассматривается как наиболее надежный способ вложения. Доверия валютам нет. К тому же стоимость строительства упала на 30%. По вторичному рынку – многие участки сняты с продажи, так как владельцы не хотят оказаться в минусе. Однако тот, кто вынужден продавать по тем или иным причинам, все же готов давать скидку, но не более 15%. На элитные объекты скидка может быть и больше, все зависит от финансового состояния продавца. Земля в Подмосковье, особенно в ближайшем, если не наступит полного экономического коллапса в стране и в мире, не должна сильно упасть в цене – речь идет о ликвидной земле, на которой можно строить, где есть коммуникации и хороший подъезд. Такой земли в Подмосковье 5-7%. Остальное это в данное время – неликвид, применение которому не понятно. Соответственно на эти земли цены до 50% пошли вниз и их не покупают. Основные тезисы, характеризующие состояние оптового земельного рынка в Московской области · ликвидные земли редкий товар и дешевле продается в исключительных случаях – максимальная скидка 20%. · цены на оптовые участки в долларах опустились на 30%, однако это компенсируется ростом курса доллара по отношению к рублю · скидки до 70% предоставляются на земли, которые являются очевидным неликвидом (с обременениями, плохим расположением и т.д.) · тем не менее, именно сейчас стоит искать выгодные предложения от крупных землевладельцев, которые выставили на продажу ликвидные земли, чего не сделали бы в других экономических условиях. · после того, как пройдет несколько продаж и будет накоплена «финансовая подушка», многие землевладельцы заморозят свои земли до «лучших времен», причем некоторые уже это сделали.