Эксперты: Рынок аренды офисной недвижимости в Петербурге «выходит на плато»
Рост предложения офисной недвижимости в течение 2 лет экономического бума поставил участников рынка в трудное положение, когда наступил финансовый кризис. В особенности пострадали застройщики новых бизнес-центров (БЦ) класса А, рассчитывавшие на высокую прибыль от аренды. Это признали участники дискуссии «Искусство быть гибким: взаимоотношения собственников и арендаторов офисных площадей в условиях кризиса», организованной сегодня в Фонде имущества Санкт-Петербурга изданием «Недвижимость и строительство».
По данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, только во II полугодии 2008 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 80 тысяч кв. м новой офисной недвижимости, причем все новые бизнес-центры относились к классу А. Девелоперы рассчитывали на арендные ставки порядка 2000 долларов за 1 кв. м в год, однако привлечь арендаторов на таких условиях в период кризиса не удавалось. Чтобы заполнить площади, некоторые владельцы новых БЦ значительно снизили арендные ставки, что вызвало эффект «снежного кома».
В ноябре-декабре 2008 г., как отмечает Б.Юшенков, на рынке офисной недвижимости произошел разрыв двух трендов: если на новых объектах арендные ставки стремительно снижались, то в заполненных бизнес-центрах ставки некоторое время оставались прежними, и даже росли. В дальнейшем возник поток обращений арендаторов действующих БЦ о снижении ставок, и вторая кривая также плавно сдвинулась вниз.
В январе 2009 г., по словам заместителя гендиректора по развитию ЗАО «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, отсутствие спроса вызывало на рынке «хаос, достигающий степени паники». По свидетельству руководителя отдела офисной недвижимости GVA Sawyer Ольги Зуевой, ее компания не могла в этот период предоставить брокерам каких-либо достоверных данных об арендных ставках, поскольку владельцы старались не раскрывать своей арендной политики.
В течение последних полутора месяцев ситуация на рынке стабилизировалась. «Мы выходим на плато», - убежден директор по развитию Praktis CB Сергей Федоров. Как владельцы недвижимости, так и арендаторы постепенно адаптировались к новой ситуации. Владельцы БЦ класса А не только снизили ставки, но и предложили более мелкую «нарезку» офисных помещений. Арендодатели также перешли на долгосрочные договоры с клиентами. Одновременно арендаторы, заинтересованные в представительском классе офисов, прибегли к другим средствам экономии. «Ситуация устаканилась», - резюмирует О.Зуева.
Разрыв между двумя названными трендами, по оценке Б.Юшенкова, сокращается. «К лету-осени 2009 г. две кривые сойдутся», - считает эксперт. В то же время он признает, что на ставки в размере 2000 долларов за 1 кв. в год больше рассчитывать не приходится, в том числе и в течение нескольких лет после завершения кризиса.
«Ситуация более или менее успокоилась; те, кто был вынужден переехать, уже сделали это. Однако надо понимать, что нас ожидает уровень новых цен, от которых мы отвыкли с 2006 г.», - подытожил гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» Виталий Цыпилев.
В феврале 2009 г., по данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», темпы снижения рублевых цен значительно снизились, падение в долларовом эквиваленте отразило динамику курса валют.
Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области зафиксирована на уровне 84 тысяч руб./кв.м, снижение в рублях составило -1,7% за месяц. В долларах падение цен достигло -10,2% до 2654 дол./кв. м.
Доля квартир, впервые выставленных на продажу феврале, сократилась до 28% от общего объема. Однако количество квартир в предложении возросло, что свидетельствует об увеличении экспозиции продаваемого жилья.
Относительно размера квартир снижение цен обратно пропорционально площади квартиры. Лидером по снижению были однокомнатные квартиры (2,6%), «двушки» и «трешки» подешевели на 1,3% и 0,9% соответственно, в сегменте многокомнатного жилья цена не изменилась.
Относительно территориального расположения квартир, то коррекция цен продолжается только на жилье, расположенное в восточном направлении и городах максимально приближенных к МКАД. Во всех остальных зонах цены остались на прежнем уровне.
«Как и ожидалось, вслед за столичной недвижимостью на рынке жилья Подмосковья также начали снижаться темпы падения уровня цен. Кроме того, в ряде сегментов, категориях и зонах изменений цен и вовсе не произошло. Но это присуще только качественному предложению, на жилье эконом класса цены продолжают снижаться, - отмечает Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ «Миэль». - При этом в предложении увеличилась доля наиболее доступного и востребованного жилья - однокомнатные квартиры в панельных домах недалеко от Москвы. В целом же, можно говорить о том, что в отличие от столицы, Подмосковный рынок еще находится в стадии стагнации – рост активности среди покупателей или продавцов здесь пока не отмечается».