Цены на землю в Подмосковье в феврале мало изменились
Цены на розничные земельные участки в феврале мало изменились по сравнению с январем, как на первичном (участки без подряда), так и на вторичном рынках. Рост курса доллара по отношению к рублю замедлился, что стабилизировало ситуацию с ценами, исчезли ценовые перекосы. В феврале в целом зафиксировано небольшое снижение стоимости земли в рублях и чуть более значительное снижение в валюте. Учитывая, что розничные сотки сегодня наиболее ходовой товар, продавцы смотрят оптимистично на ближайшие три весенних месяца. На первичном рынке некоторые компании даже подняли цены в своих поселках на участки без подряда, так, например, поступили в компании «Красивая земля». Некоторые управляющие компании решили указывать цены в долларах, например, «ПолиграфЖилСтрой», однако, при разговоре о покупке, цена, как правило, снижается. Реальная скидка на первичном рынке – 5-8%; в редких случаях можно получить скидку в 15%. Скидка в 30% возможна в поселке элит класса, где сейчас сделки практически не происходят. Например, в поселке «Вымпел» цены на некоторые участки готовы скинуть на 20-30% (здесь в основном ведется вторичная продажа). По данным аналитической службы Zemer.ru, основной спрос сегодня зафиксирован на землю класса эконом и бизнес минус – ценовая категория от 30000 до 300000 руб. за сотку. Чем дороже участок, тем хуже он сегодня продается. Покупатели – люди, которые накопили определенные сбережения и сейчас боятся потерять их. Земля рассматривается как наиболее надежный способ вложения. Доверия валютам нет. К тому же стоимость строительства упала на 30%. По вторичному рынку – многие участки сняты с продажи, так как владельцы не хотят оказаться в минусе. Однако тот, кто вынужден продавать по тем или иным причинам, все же готов давать скидку, но не более 15%. На элитные объекты скидка может быть и больше, все зависит от финансового состояния продавца. Земля в Подмосковье, особенно в ближайшем, если не наступит полного экономического коллапса в стране и в мире, не должна сильно упасть в цене – речь идет о ликвидной земле, на которой можно строить, где есть коммуникации и хороший подъезд. Такой земли в Подмосковье 5-7%. Остальное это в данное время – неликвид, применение которому не понятно. Соответственно на эти земли цены до 50% пошли вниз и их не покупают. Основные тезисы, характеризующие состояние оптового земельного рынка в Московской области · ликвидные земли редкий товар и дешевле продается в исключительных случаях – максимальная скидка 20%. · цены на оптовые участки в долларах опустились на 30%, однако это компенсируется ростом курса доллара по отношению к рублю · скидки до 70% предоставляются на земли, которые являются очевидным неликвидом (с обременениями, плохим расположением и т.д.) · тем не менее, именно сейчас стоит искать выгодные предложения от крупных землевладельцев, которые выставили на продажу ликвидные земли, чего не сделали бы в других экономических условиях. · после того, как пройдет несколько продаж и будет накоплена «финансовая подушка», многие землевладельцы заморозят свои земли до «лучших времен», причем некоторые уже это сделали.
К такому выводу пришло руководство ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» по итогам безрезультатных попыток уладить конфликт с заказчиком – дочерней структурой австрийской девелоперской компании Warimpex – ООО «Авилен А.Г.». Как рассказал сегодня на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС исполнительный директор «ГлавПромСтроя» Виктор Козловский, с сентября 2007 г. по май 2008 г. компания, являющаяся генподрядчиком, выполнила работы по нулевому циклу строительства «Аэропорт-Сити», несмотря на то, что заказчик систематически нарушал сроки оплаты. В апреле 2008 г. оплата работ полностью прекратилась. А в мае, по окончании работ нулевого цикла, «Авилен» уведомил генподрядчика о расторжении договора в одностороннем порядке. При этом заказчик отказался подписать формы приемки и не позволил законсервировать выполненный объем работ.
Официальной причиной для расторжения договора послужило отставание от сроков. «Мы должны были закончить нулевой цикл к 15 мая, а сдали – 29 мая, - пояснила руководитель юридического департамента «ГлавПромСтроя» Жанна Шергина. – Это объективная причина. По контракту, заказчик имел право расторжения договора при отставании от графика хотя бы на 1 день». Однако в руководстве компании, а также в руководстве компании-субподрядчика – ООО «Академстроя» уверены, что невыполнение обязательств по срокам стало лишь формальным поводом для расторжения договора.
«Мы имеем опыт работы с иностранными инвесторами, но на такой нервной стройке оказались впервые, - рассказал гендиректор «Академстроя» Сергей Баранов. – С марта по май мы прилагали все усилия, чтобы поддержать темпы работ. Однако при этом инженеры заказчика несколько раз приостанавливали строительство. На изучение и согласование проектной документации у них уходило по месяцу. В результате такого странного поведения представителей «Авилена», у нас сложилось впечатление, что они попросту заинтересован в срыве сроков».
«С сентября по май по инициативе заказчика мы рассмотрели около 20 дополнений и изменений в уже утвержденную проектную документацию. Ряд из них были отклонены нами, поскольку они не соответствовали российским нормативам», - сообщил В.Козловский. Он пояснил, что изменения касались не рядовых конструктивных или отделочных решений. Уже в ходе строительства «Авилен» потребовал изменить геометрическую конструкцию «Аэропорт-сити», что означало глубокую переработку конструктивных решений и схем, пересчет нагрузок на здания бизнес-центра и гостиницы. Для оценки предложений заказчика потребовалось проведение 5 независимых экспертиз.
После расторжения контракта с «ГлавПромСтроем» 29 мая 2008 г., строительство «Аэропорт-Сити» продолжило ЗАО «ТОР». «Но если документы приемки по нулевому циклу работ не подписаны, значит, де юре фундамента не существует и ответственности за безопасность этого сооружения никто не несет», - заявил В.Козловский.
Подписание акта приемки означает признание заказчиком необходимости оплаты за выполненные работы с учетом штрафов за просрочку – по 0,1% от стоимости контракта. Размер задолженности заказчика перед генподрядчикам составляет 137,7 млн. рублей. Истинной причины отказа от оплаты, по версии руководства «ГлавПромСтроя», являются финансовые проблемы Warimpex, о чем свидетельствует квартальный отчет компании.
Несмотря на то, что строительство «Аэропорт-Сити» ведется на основе инвестиционного договора, подписанного австрийской компанией с правительством Санкт-Петербурга, генподрядчик оказался один на один в споре с инвестором. «Мы обращались в различные структуры. Но везде, начиная с городского Управления инвестиций, нам говорили, что не могут повлиять на взаимоотношения субъектов инвестиционного договора, отсылая в иные инстанции, - рассказала Ж.Шергина. – Поддержку мы получили только в Комитете по строительству, в результате чего Стройнадзор провел экспертизу и выявил, что работы по нулевому циклу выполнены в полном объеме и качественно».
По просьбе «ГлавПромСтроя» была также проведена независимая экспертиза силами сотрудников СПбГУ архитектуры и строительства. «Мы выезжали на место и установили, что на строительстве «Аэропорт-Сити» выполнены работы по устройству свайного поля, гидроизоляции, установке и армированию монолитной железобетонной плиты, которые на май 2008 г. по средним рыночным ценам обошлись не менее чем в 150 млн. рублей», - сообщил профессор СПбГУ архитектуры и строительства, ученый секретарь Северо-Западного отделения РАН архитектуры и строительства Юрий Казаков.
На сегодняшний день ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» подало 7 исков о взыскании задолженности с заказчика строительства «Аэропорт-Сити» в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Существенным препятствием к возврату вложенных генподрядчиком средств может послужить так называемая «арбитражная оговорка» в тексте контракта, - считает адвокат Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», завотделением «Интерло» Надежда Мирошина. В соответствие с ней, арбитражные споры между заказчиком и генподрядчиком должны вестись в Хельсинки, на английском языке, в соответствии с российским законодательством, - пояснила Ж.Шергина.
«Мы лишь частично расплатились с субподрядчиком, а это подрывает доверие к нам, наш имидж на рынке. Кроме того, 137 млн. рублей, недополученные в мае 2008 г., в течение почти года отвлечены от новых проектов, и сейчас имеют совсем другую покупательскую стоимость», - подчеркнул В.Козловский. «Мы приобрели для этой стройки оборудование, которое негде пока больше использовать, и срываем свои обязательства по оплате перед поставщиками», - добавил С.Баранов.