Согласование ПЗЗ со всеми муниципальными образованиями опустошит бюджет Петербурга
На рассмотрение Законодательного собрания будет внесен проект закона, предусматривающий внесение изменений в ст. 63 Градостроительного кодекса РФ. Законодательная инициатива, разработанная КГХ ЗакС, поможет двум мегаполисам, имеющим статус субъектов федерации – Москве и Санкт-Петербургу – избежать неоправданных организационных и финансовых затрат.
Ст. 63 Градкодекса предусматривает особый порядок принятия документов территориального планирования (генеральных планов) Москвы и Санкт-Петербурга. В виде исключения в двух мегаполисах не требуется при разработке генпланов проведение общественных слушаний во всех муниципальных образованиях, входящих в состав субъекта. Однако в отношении документов территориального зонирования (Правил землепользования и застройки) особый порядок Градкодексом не предусмотрен.
Петербургские депутаты предлагают дополнить ст. 63 пунктом о том, что согласование проектов ПЗЗ Москвы и Санкт-Петербурга с внутригородскими муниципальными образованиями не производится, а публичные слушания проводятся в соответствии с региональным законодательством.
Председатель КГХ Сергей Никешин напомнил о необходимости внесения изменений также в региональный закон «Об общественных слушаниях», чтобы привести его в соответствие с вступившим в силу законом о ПЗЗ, согласно которому проекты, предусматривающие отклонение от высотного регламента и применение условно разрешенных видов использования территорий, требуют рассмотрения на общественных слушаниях.
«Вряд ли кто-нибудь в действительности понимает сегодня, в чем причины, и соответственно, каковы будут последствия нынешнего кризиса, - заметил, резюмируя высказывания участников круглого стола «Кризис как зеркало российского девелопмента», управляющий инвестиционными проектами «ВТБ-Девелопмент» Владимир Вишневский. - Но как показывает опыт те компании, которые устояли после 1998 г., заняли в итоге лидирующие позиции».
Проблему выживания, как выяснилось в ходе дискуссии, девелоперы готовы рассматривать сегодня главным образом в контексте спора о качестве и количестве. Ошибочно делать ставку на стимулирование потребительского спроса в отсутствии самого потребителя – среднего класса, который в России до сих пор не сформировался, – считает директор по консалтингу GVA Sawyer Ирина Солонова. А для того чтобы в России начали срабатывать западные схемы девелопмента, нужен западный же уровень качества нормативной базы, инфраструктуры, генподрядных и риэлторских услуг.
Кризис притормозит проекты-«миллионники», но и отодвинет на время транспортный коллапс, который они приближали, - заметила И.Солонова. В этом с ней согласна директор по развитию «ЦМС-Девелопмент» Ирина Шарипова. Проблемы транспортного и инженерного обеспечения районов комплексной застройки одинаково плохо решаются как чиновниками, так и девелоперами из числа крупных компаний. «При разработке мастер-плана района «Юнтолово» не привлекались ни экологи, ни инженеры, только архитекторы», - отметила она.
Руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании «Астера» Александр Волошин отметил, что в результате слабого девелопмента «сегодня нет объектов, которые бы не продавались, но среди них нет почти ни одного такого, который отвечал бы требованиям покупателя по всем показателям».
«За последние 3 года бум на недвижимость привел к тому, что собственники земли стали выдвигать совершенно непомерные требования, не имея при этом желания ни разбираться в вопросах девелопмента, ни выпускать из рук столь прибыльный актив», - пояснил генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «А теперь земельные участки становятся все менее ликвидным активом, банки отказываются принимать их в качестве залога», - посетовала в свою очередь директор по продажам и маркетингу «Сестра Ривер Девелопментс» Ольга Копейкина. Из-за проблем с привлечением заемных средств и неопределенности в части ценообразования, компания решила отказаться на время от привлечения дольщиков в проект строительства жилищного комплекса в Конной Лахте. «Но мы можем себе это позволить только благодаря фондам нашего учредителя - Jensen Group», - уточнила она.
«В итоге выживут не профессионалы, а те, у кого есть деньги для того, чтобы купить профессионалов», - сыронизировал генеральный директор «Евросиб Девелопмент» Александр Гаврюшенко. «Очень многое определит в итоге платежеспособность спроса – как населения, так и государства», - отчасти согласился с ним гендиректор KnightFrank Олег Барков. Он пояснил при этом, что успех девелопера в России зависит от умения правильно оценить этот весьма специфический ориентир. «Но тот, кто может построить успешный девелопмент в России, тот сможет стать успешным в любой стране», - заключил он.
«Это очень оптимистично – говорить об очищающем горниле кризиса, через которое пройдут только профессионалы, и о том, что рынок очистится и станет белым и пушистым, - заявил президент корпорации «Мегалит» Александр Брега. – Хотелось бы, чтобы мы вышли из кризиса более мудрыми, более консервативными, знающими и осторожными».
Для того, чтобы поскорее пережить «подростковый» период развития рынка, директор отдела коммерческой недвижимости «Бекар Риэлти Групп» Алексей Лазутин призвал коллег больше времени уделять анализу.