Эксперт: Недобросовестных иностранных инвесторов в Петербурге становится больше
Конфликт ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» и дочерней структуры австрийской девелоперской компании Warimpex – ООО «Авилен А.Г.» по поводу оплаты работ по нулевому циклу строительства «Аэропорт-Сити» (деловая зона Пулково-3) – это типичная для Петербурга ситуация, - считает адвокат Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», завотделением «Интерло» Надежда Мирошина. По ее словам петербургские компании и до кризиса, а в период кризиса – тем более, зачастую идут на неоправданные риски в надежде получить крупный контракт. «Я не имею права открыть сведения, предоставленные мне клиентами, но таких конфликтных случаев в городе довольно много и их количество в последнее время растет, - заявила она на пресс-конференции. – Не нужно думать, что иностранный инвестор приходит облагодетельствовать Россию, он приходит сюда за тем, чтобы делать здесь свой бизнес и находить свою выгоду».
В связи с эти адвокат рекомендует потенциальным партнерам иностранных компаний заранее проверять репутацию будущих заказчиков и не стесняться запрашивать правоустанавливающие документы, поскольку «это не только не отпугнет потенциального компаньона, но добавит вам авторитета, это общемировая практика», а кроме того нужно уделять огромное внимание составлению и изучению контрактов. «Идеальных договоров не бывает, - предупреждает Н.Мирошина. – Но отечественные предприниматели должны понимать, что они сталкиваются с принципиально иным менталитетом, с иным подходом к вопросам организации работ, качества, срокам, выполнению обязательств».
Адвокат перечислила стандартный набор ошибок и «ловушек» в таких контрактах: контракт на 2-3 страницы вместо нескольких томов, как это бытует в Европе; невнимание к разделам о штрафных санкциях, опционам, арбитражным оговоркам и недостаточное качество переводов. В том случае, если инвестор предлагает свой вариант контракта – все эти разделы могут содержать заведомые варианта ухода заказчика от ответственности, - отметила она. «Если вы не знаете, что такое опцион – не верьте объяснениям на слово, иначе вы будете вынуждены выполнять один заказ за другим, не получив оплаты за предыдущий, например, по причине неудовлетворительного качества работ», - пояснила Н.Мирошина.
Она также заметила, что страдают строители и в тех случаях, когда принимают арбитражные оговорки, позволяющие вести споры в соответствии с либеральными венскими законами, знаменитыми тем, что споры между подрядчиком и заказчиком в них только обозначены, но по существу не прописаны. Случались на петербургских стройках, по словам адвоката, и такие истории, когда прорабы и бригадиры расписывались в «журналах качества», за неведомые им нарушения, запротоколированные на английском.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел работу, выполненную архитектурной студии «Урбис СПб» по заказу ОАО «Агентство Недвижимости «Измайловская перспектива». Как пояснил руководитель студии Олег Харченко, агентство обратилось к архитекторам летом
Он также напомнил коллегам, что утвержденный правительством города проект планировки был принят без проекта межевания. «Сейчас все участники проекта хотят, чтобы процесс межевания был запущен. И можно было бы попытаться теперь прорабатывать проекты планировки и межевания по каждому из кварталов «Измайловской перспективы», общая площадь которых составляет
По его словам, в работе, выполненной по заказу АН «Измайловская перспектива», присутствует единое планировочное решение, скрепленное общей идеей. «Мы полагали, что такая идея будет жизнеспособной, если она будет достаточно важной по своему содержанию», - заметил он, пояснив, что такой идеей стала для студии попытка переломить общую для многих исторических городов проблему «невозможности реализовать общественные пространства в коммерческих условиях». «Эти пространства нужны людям, чтобы вернуться к понятиям community , преодолеть добровольную изоляцию, избежать гипертрофированно плотной застройки», - подчеркнул О.Харченко.
Он указал на то, что при пересечении Измайловской перспективы с Лиговским пр. и совпадающей линией железной дороги и высокоскоростной трассы образуются 4 «самодостаточные территории». Кроме того, Генеральным планом здесь предусмотрено строительство 3 станций метро. «Мы попробовали нарисовать эти станции в сочетании улично-дорожной сетью и оптимизировать связи. Прочертив их через каждый квартал, мы получили достаточно длинные пешеходно-транспортные линии. А для того, чтобы преодолеть длинноты, мы предложили оформить их в виде целой системы бульваров в каждой из этих 4 зон», - рассказал О.Харченко, сравнив ее с изгибами «рек и каналов, наложенных на жесткую сетку улиц» в центральной части Петербурга.
Как добавил выступивший в качестве рецензента глава 1-й мастерской Бюро Генплана Борис Николащенко, работа студии «Урбис» изменяет позицию предыдущих разработчиков генплана, которые видели развитие этого района, ориентированным на красную линию Новоизмайловского пр. «Это спорный момент – выстраивать архитектурную составляющую на основе вновь придуманных внутриквартальных осей. Здесь использован новый градостроительный язык, который как будто отвечает факту сегодняшней действительности. Возможно, это оправданно», - заявил он. Б.Николащенко. также не преминул уточнить, что смысл предложенной системы бульваров должен заключаться не только в создании прогулочно-пешеходных зон, но и главным образом в том, что их линии станут границами внутриквартальных территорий общего пользования. По его словам, в этом нет противоречия с функциональным зонированием, определенным в составе ПЗЗ. «Внутриквартальные территории и пешеходные зоны составят всего 12% от всей площади проекта», - подчеркнул он.
Несмотря на то, что большинство членов Градсовета признали актуальность работы «Урбис» и поддержали предложения по корректировке утвержденного постановлением правительства проекта планировки, для многих спорным остался вопрос о том, в какой форме могут быть приняты изменения. В том числе прозвучали предложения утвердить бульвары и даже парки или хотя бы скверы в составе проекта «Измайловской перспективы» на уровне «зеленых линий». Однако, по словам главного архитектора, данную работу следует рассматривать, скорее, в качестве концепции застройки, которую студия «Урбис» берется доработать в течение 1,5 месяцев.
«Я бы попросил тех, кто будет принимать решение по этому вопросу иметь в виду, что вы будете нести ответственность за то, что кому-то придется это оплачивать, - предупредил архитекторов по ходу этого обсуждения руководитель управления спецпроектов «Желдорипотеки» Александр Шабасов, напомнивший о том, что изменения де факто должны означать отъем территорий у собственников и инвесторов. – Город еще не получил проблем от Измайловской перспективы. Но они могут быть не меньше, чем проблемы с собственниками в Апраксином дворе».
«Мы полагали, что существует согласие хотя бы крупных собственников по этому проекту – компаний «Адамант», «Желдорипотека» и АН «Измайловская перспектива». Но, как оказалось, его нет», - ответил на эту реплику главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев, пообещавший собрать в ближайшее время всех заинтересованных в решении имущественно-правовых вопросов лиц на специальном совещании. Позднее, в беседе с журналистами, он пояснил, что Градсовет правомочен одобрить концепцию застройки, придав ей рекомендательный характер, а он лично, как главный архитектор на основании этого решения может «влиять» на решение правительства, инвесторов и собственников. «Я могу просить, могу воздействовать путем убеждения», - заявил он.
«Эта территория с точки зрения собственности представляет лоскутное одеяло из крупных и мелких собственников. Но нашлась фирма, которая готова уладить правовые вопросы», - заметил по этому поводу О.Харченко.