«Аэропорт-сити» строится на «несуществующем фундаменте»
К такому выводу пришло руководство ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» по итогам безрезультатных попыток уладить конфликт с заказчиком – дочерней структурой австрийской девелоперской компании Warimpex – ООО «Авилен А.Г.». Как рассказал сегодня на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС исполнительный директор «ГлавПромСтроя» Виктор Козловский, с сентября 2007 г. по май 2008 г. компания, являющаяся генподрядчиком, выполнила работы по нулевому циклу строительства «Аэропорт-Сити», несмотря на то, что заказчик систематически нарушал сроки оплаты. В апреле 2008 г. оплата работ полностью прекратилась. А в мае, по окончании работ нулевого цикла, «Авилен» уведомил генподрядчика о расторжении договора в одностороннем порядке. При этом заказчик отказался подписать формы приемки и не позволил законсервировать выполненный объем работ.
Официальной причиной для расторжения договора послужило отставание от сроков. «Мы должны были закончить нулевой цикл к 15 мая, а сдали – 29 мая, - пояснила руководитель юридического департамента «ГлавПромСтроя» Жанна Шергина. – Это объективная причина. По контракту, заказчик имел право расторжения договора при отставании от графика хотя бы на 1 день». Однако в руководстве компании, а также в руководстве компании-субподрядчика – ООО «Академстроя» уверены, что невыполнение обязательств по срокам стало лишь формальным поводом для расторжения договора.
«Мы имеем опыт работы с иностранными инвесторами, но на такой нервной стройке оказались впервые, - рассказал гендиректор «Академстроя» Сергей Баранов. – С марта по май мы прилагали все усилия, чтобы поддержать темпы работ. Однако при этом инженеры заказчика несколько раз приостанавливали строительство. На изучение и согласование проектной документации у них уходило по месяцу. В результате такого странного поведения представителей «Авилена», у нас сложилось впечатление, что они попросту заинтересован в срыве сроков».
«С сентября по май по инициативе заказчика мы рассмотрели около 20 дополнений и изменений в уже утвержденную проектную документацию. Ряд из них были отклонены нами, поскольку они не соответствовали российским нормативам», - сообщил В.Козловский. Он пояснил, что изменения касались не рядовых конструктивных или отделочных решений. Уже в ходе строительства «Авилен» потребовал изменить геометрическую конструкцию «Аэропорт-сити», что означало глубокую переработку конструктивных решений и схем, пересчет нагрузок на здания бизнес-центра и гостиницы. Для оценки предложений заказчика потребовалось проведение 5 независимых экспертиз.
После расторжения контракта с «ГлавПромСтроем» 29 мая 2008 г., строительство «Аэропорт-Сити» продолжило ЗАО «ТОР». «Но если документы приемки по нулевому циклу работ не подписаны, значит, де юре фундамента не существует и ответственности за безопасность этого сооружения никто не несет», - заявил В.Козловский.
Подписание акта приемки означает признание заказчиком необходимости оплаты за выполненные работы с учетом штрафов за просрочку – по 0,1% от стоимости контракта. Размер задолженности заказчика перед генподрядчикам составляет 137,7 млн. рублей. Истинной причины отказа от оплаты, по версии руководства «ГлавПромСтроя», являются финансовые проблемы Warimpex, о чем свидетельствует квартальный отчет компании.
Несмотря на то, что строительство «Аэропорт-Сити» ведется на основе инвестиционного договора, подписанного австрийской компанией с правительством Санкт-Петербурга, генподрядчик оказался один на один в споре с инвестором. «Мы обращались в различные структуры. Но везде, начиная с городского Управления инвестиций, нам говорили, что не могут повлиять на взаимоотношения субъектов инвестиционного договора, отсылая в иные инстанции, - рассказала Ж.Шергина. – Поддержку мы получили только в Комитете по строительству, в результате чего Стройнадзор провел экспертизу и выявил, что работы по нулевому циклу выполнены в полном объеме и качественно».
По просьбе «ГлавПромСтроя» была также проведена независимая экспертиза силами сотрудников СПбГУ архитектуры и строительства. «Мы выезжали на место и установили, что на строительстве «Аэропорт-Сити» выполнены работы по устройству свайного поля, гидроизоляции, установке и армированию монолитной железобетонной плиты, которые на май 2008 г. по средним рыночным ценам обошлись не менее чем в 150 млн. рублей», - сообщил профессор СПбГУ архитектуры и строительства, ученый секретарь Северо-Западного отделения РАН архитектуры и строительства Юрий Казаков.
На сегодняшний день ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» подало 7 исков о взыскании задолженности с заказчика строительства «Аэропорт-Сити» в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Существенным препятствием к возврату вложенных генподрядчиком средств может послужить так называемая «арбитражная оговорка» в тексте контракта, - считает адвокат Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», завотделением «Интерло» Надежда Мирошина. В соответствие с ней, арбитражные споры между заказчиком и генподрядчиком должны вестись в Хельсинки, на английском языке, в соответствии с российским законодательством, - пояснила Ж.Шергина.
«Мы лишь частично расплатились с субподрядчиком, а это подрывает доверие к нам, наш имидж на рынке. Кроме того, 137 млн. рублей, недополученные в мае 2008 г., в течение почти года отвлечены от новых проектов, и сейчас имеют совсем другую покупательскую стоимость», - подчеркнул В.Козловский. «Мы приобрели для этой стройки оборудование, которое негде пока больше использовать, и срываем свои обязательства по оплате перед поставщиками», - добавил С.Баранов.
На сегодняшнем круглом столе в редакции «Строительного Еженедельника» полномочный представитель президента Российской гильдии риэлтеров в СЗФО Павел Созинов рассказал, что РГР недавно провела ряд совещаний с представителями застройщиков в ряде регионов страны. Целью переговоров было выявление общего мнения строителей о возможности поддержки строительного рынка. Он заявил, что пожелания строителей разделились на 2 группы – рекомендации по стимулированию спроса и предложения на рынке.
К первой группе эксперт отнес все вопросы строителей о поддержке льготных категорий населения через государственные жилищные программы и субсидии, а также вопросы оживления рынка ипотеки. Кроме того, по мнению П.Созинова, сейчас самое лучшее время для внедрения системы стройсберкасс. «Развитие ипотечного кредитования пришлось на рост цены предмета залога. А в нынешних условиях стройсберкассы более жизнеспособны, если бы их можно было внедрять массово, чему мешают только законодательные препоны. Вопрос об этом надо пересмотреть на федеральном уровне», - считает он.
Вторая группа предложений от строителей, собранных РГР, оказалась более разнообразной. В частности, отраслевое сообщество в ряде регионов признает необходимость широкого внедрения бартера, в том числе в отношениях с государством, а также считает несовершенной процедуру выкупа квартир государством у застройщиков. Большинство считает цену, предложенную Минрегионом, слишком низкой. «В целом ряде регионов власти более лояльны к застройщикам, чем в Петербурге, и цены выкупа квартир у них выше – не в абсолютных, а в относительных цифрах. В Петербурге цена в 43 тысячи рублей за 1 кв. м. явно не отвечает реалиям рынка. Я считаю странным, что Минрегион не пользуется при цифрами региональных центров по ценообразованию в строительстве – например, петербургского РЦЦС или петербургского Союза сметчиков, чей профессионализм и опыт давно известен в России», - заявил П.Созинов.
Среди других мер, предложенных застройщиками – строительство жилья городом на участках, принадлежащих строительным компаниям, создание консорциумов с участием государства, банков и застройщиков, выкуп у строителей земель, субсидирование государством процентных ставок по кредитам строительным компаниям, реструктуризация долгов, замораживание тарифов на подключение к энергоисточникам, отсрочка платежей по инвестдоговорам, освобождение от необходимости делать проекты планировки и межевания квартала при строительстве 1-2-х домов.
Говоря о возможностях поддержки строителей со стороны государства, П.Созинов подчеркнул, что для петербургского строительного рынка особенно будет важна судьба некоторых московских застройщиков (чья капитализация в среднем за «кризисные» месяцы упала в 50 раз). Эксперт отметил, что «оживление» бизнес-процессов в этих компаниях позволит снова вовлечь в строительный оборот сотни гектаров петербургских земель, взятых московскими застройщиками под комплексное освоение. «Это было бы важным положительным сигналом для рынка», - полагает эксперт.